Pagpili ng merkado at mga kasosyo
# Negosyante ng Linggong Gal Schmuckler # Post 4
Kaya't bumalik ako sa Austin Texas kung saan ako nakatira.
Ang Austin ay isang kamangha-manghang lungsod, at ang pinaka lumalaki sa larangan ng real estate sa mga nagdaang taon, tunay na isang masayang lungsod na titirahan.
Kaya bakit hindi gumawa ng real estate sa Austin ??
Ito ay isang katanungan na tinanong ng marami sa akin. Lalo na ang mga kaibigan mula sa bansa na maririnig ang tungkol sa kung paano nagkakaroon ng Austin at ito ang susunod na Silicon Valley.
Totoo talaga yan
Ang problema sa kwento ay may hinahanap pa ako. Naghahanap ako ng Daloy ng Cash.
Ang Austin ay kamangha-manghang para sa isang pagtaas sa halaga ngunit ang mga pagbalik ay nasa saklaw na 4 na porsyento (rate ng cap - pagkatapos ng mga gastos) kung pinamamahalaan kong gumawa ng isang buong pagpipinansya, tulad ng pinag-usapan ko sa nakaraang post na maaabot ko ang isang estado ng negatibong cash flow. .
At hindi iyon ang modelo ng negosyo na aking hangarin.
Kaya ano nga ba ang plano ko ???
Nais kong bumili ng mataas na mga pag-aari ng ani.
Maraming mga beses ang isang mataas na pagbabalik ay dumating sa ugnayan sa panganib. Alin ang totoo.
Kaya paano mo matutukoy ang panganib ??
Nagtatrabaho kami sa lugar ng Class C.
Ang aming paraan ng pag-insure ng mga renta at pag-aari ay upang gumawa ng isang mahigpit na pagsusuri sa background, kumuha ng una, nakaraang buwan at din ng isang deposito.
Bilang karagdagan, nagsusumikap kami para sa 50 porsyento ng mga renta na nagmula sa estado mula sa mga programa tulad ng Saksin 8 at Mga Beterano.
Minsan may mga problema at ang mga nangungupahan ay mas mahirap, ngunit kapag naintindihan natin na sila ay tao, tulad ng sa amin at tratuhin sila nang may paggalang, karaniwang makakakuha kami ng mabubuting nangungupahan na mananatili sa mahabang panahon.
Sa katunayan mayroon lamang kaming 5 porsyento na rate ng bakante. Na nangangahulugang ang mga nangungupahan ay hindi umaalis at nagbibigay din sila ng labis sa kanilang sarili dahil binibigyan namin sila ng parehong pera.
Kaya paano ako napunta sa mga pag-aaring ito ??
Kaya napagtanto ko na si Austin ay hindi para sa akin at nagsimulang maghanap ng kung anong merkado ang pinakamahusay para sa akin para sa aking plano sa negosyo.
Ganun ako nakarating sa Houston.
Wala akong kilala sa Houston na nakikipag-deal sa real estate at wala akong alam na nakakaalam kung kaya naghanap lang ako sa Facebook.
Oo, maraming mga problemang bagay sa platform na ito, ngunit ginagamit ko ito pangunahin para sa pagkonsumo ng impormasyon.
At iyon mismo ang ginagawa ko sa grupong ito.
Ganun ako nakarating sa kapareha ko sa Houston Crescent.
Isang kamangha-manghang tao na nasa negosyo ng real estate nang maraming taon sa Houston at nakita kong nagsulat siya sa "Entreprenor ng Linggo" sa pangkat na ito. Kaya napalingon nalang ako sa kanya. Nagkita kami at totoo lang may chemistry kami.
Nagsimula kaming magtrabaho.
Sinuri namin ang maraming mga pinagsamang pag-aari ng pamumuhunan at ang merkado ay masyadong mahirap at mapagkumpitensya. Kaya sinabi ko lang crescent, mag-hallsailing tayo.
Pinag-aralan namin ang patlang at pagkatapos ng 3 linggo nagawa na namin ang aming unang deal at kumita ng $ 20 dito.
Ito ay kamangha-mangha, at higit sa lahat binigyan kami nito ng isang Katibayan ng Konsepto (napagtanto namin na gumana ito).
Nagsimula na kaming tumakbo
Sa una ay tinawag namin ang aming mga sarili, at mayroon na kaming mga telepono na tumatawag sa mga nagbebenta at malapit na deal.
Ngunit ako ... nais kong makaipon ng maraming mga assets hangga't maaari.
Kaya't nagpatuloy kaming gumawa ng pag-hallsailing sa Houston.
Matapos ang ilang buwan ay sumakay ulit ako sa Jacksonville kung saan ang aking mga kaibigan sa pagkabata, sina Itai at Shai ay nakikipag-usap sa real estate sa loob ng 3 taon.
At hindi tulad ng aking unang paglipad doon, mayroon na akong isang malinaw na ideya ng kung ano ang nais kong gawin.
Binuksan ko sa kanila ang larangan ng pagbebenta, kung saan ano ang kamangha-manghang tungkol dito, na ikaw ay nasa upuan ng pagmamaneho.
Maaari mong ibenta ang kontrata sa deal tulad ng karaniwang ginagawa sa pakyawan, maaari mong bilhin ang deal at ibenta ito sa merkado (posible rin sa isang bridging loan at pagkatapos ay mas mababa ang bulsa ng mga kababaihan), maaari kang bumili ng lupa at magtayo at makakaipon ka lang ng mga assets.
Ang pangunahing bagay ay upang magdala ng isang mahusay na deal.
Mahirap at nakakapagod at nangangailangan ng maraming trabaho at pamumuhunan, ngunit sa sandaling mangyari iyon, ang langit ang limitasyon.
Kaya't nagsimula kaming magtrabaho at maglabas ng mga kampanya upang payagan kaming bumili ng maraming mga pag-aari na may mataas na mapagbigay hangga't maaari at mga kung saan makakakuha kami ng isang buong pagpipinansya.
Ito ang aming modelo ng negosyo.
Bumili ng mga pag-aari hanggang sa 70 porsyento ng presyo ng merkado, kumuha ng Hard money na magbibigay-daan sa amin upang bumili ng mga pag-aari kapag 80-90 porsyento ang pinopondohan ng isang pribadong nagpapahiram (sa isang mataas na rate ng interes) at pagkatapos ng 3-4 na buwan ay pumunta sa parehong lupa at gumawa ng isang mababang refinance ng interes. (At ang mga rate ng interes ngayon ay mababa sa kasaysayan sa US).
Kapag iniisip mo ito kung kukuha ka ng financing sa 4 na porsyento at inflation sa 4 na porsyento nakakakuha ka ng pera nang libre.
Bilang karagdagan, kapag kumuha ka ng financing sa Estados Unidos at gamitin ito nang matalino, maaabot mo ang isang sitwasyon kung saan hindi ka nagbabayad ng buwis.
Ito ay talagang nakakaloko ngunit sa isang kapitalistang merkado tulad ng sa US, kailangang maunawaan ng isa kung paano gumagana ang pera at kung paano ito magagamit ng pinakamahusay na paggamit nito.
Palaging sinasabi ni Warren Buffett na ang kanyang kalihim at aprentis ay nagbabayad ng mas maraming buwis kaysa sa ginagawa niya.
Medyo hinukay ko ang tungkol sa mga paksang nakaka-excite sa akin ngunit babalik kami sa wholesaling.
Kung ano talaga ang ginagawa ko sa Houston at Jacksonville ay unahin lamang sa mga nagbebenta na talagang nais na ibenta ang ari-arian at pinapayagan ko ang mga ito ng oras at kaginhawaan.
Kaya't kung natutugunan ng pag-aari ang aking pamantayan binibili ko ito, at kung hindi ay ibinebenta ko ito. Pinakamahalaga mayroon akong maraming mga paraan ng paglabas at tulad ng sinabi kong karaniwang nasa upuan ako ng pagmamaneho.
Kaya may mga mas mahusay na deal at hindi gaanong mahusay. Mayroong maraming sakit ng ulo sa pagharap sa mga telepono na gumagana para sa iyo, sa software na nagdudulot ng mga problema, sa mga nagbebenta, sa mga mamimili, sa mga kumpanya ng pamagat, na puno ng hindi inaasahang mga brace.
Ngunit sa huli, sa huli ay hindi sa palagay ko mayroong anumang kapaki-pakinabang na katulad nito.
Bilang karagdagan mahalagang tandaan na ang pagpili ng mga kasosyo ay kritikal at ang susi sa anumang negosyo.
Naranasan ko ang mga kasosyo na pinagkakatiwalaan ko.
Natututo ako sa kanila at natututo sila sa akin. Dinadala ng bawat isa ang kanilang bahagi sa talahanayan at iyon ang pinakamahalagang bagay.
Para sa mga nag-burn ng napaka problemadong mga kasosyo sa iba pang mga lugar, ang pagpili ng kapareha ay kritikal.
Sa susunod na post ay magbibigay ako ng mga halimbawa ng dalawang kasunduan na ginawa ko, isang mas mahusay at isang hindi gaanong mabuti at kung ano ang natutunan mula doon.
Sa larawan ng Jacksonville City of Lights?
Sana ay masiyahan ka at makita ka sa post 5 :)
Pag-ibig
kumaway
Mga tugon