房地产在肯尼亚完成! 为什么只有住宅?
# 本周企业家 Yuval Naveh # Post 4 Yuval Naveh
我们很快意识到这整个领域的秘密在于购买和签约。 为什么? 因为一旦你买得好,你总会有一个退出方式,在大多数情况下,你可以在退出时赚到很多钱。
当数字良好时,您手中的所有卡片 - 我将从我们在旅程开始时发现的一个优惠交易中举出一个例子。
数字:我们带来了80K的合同,该物业需要35K翻新,当时的市场价值是165K。
选项 A:按原样出售合同 - 我们以 145K 的价格进行广告宣传 - 我们以 125K 的价格获得了报价 - 我们可以拿走 45K,但在这种情况下我们拒绝了。
选项 B:翻转:买入加 115K 翻新并以 160K 出售 - 在销售增加后,假设我们使用现金以折扣价剩下 150K。 如果你去粗融资,你可以再下载一个 10-15K 的折扣,这个项目需要半年的时间。 我们也放弃了这个选项。
选项C:(BRRR(购买,康复,出租,再融资:购买 - 翻新,出租,取出钱并回来,上帝保佑。
我们以现金保留了半年的财产(通常是银行和贷方要求财产归您所有的“冷静期”。我们取出现金。三十年的财产约为205%利息,这意味着我们花费了大约 70 万。极端情况下,我们不仅涵盖了所有这些投资,而且还获得了利润。
只要交易好,这个地区就无关紧要——一路上我们在犯罪区购买了破损的房产。 即使数字有效 - 我们以 5K 的价格购买了第二天以 12K 的价格出售的房产,以及 300K 的房产,其价值为 380K 在伟大的社区。
最重要的是成交!
为什么是住宅?
原因1: - 很容易评估价值,知道评估结果是多少,我们将在每笔交易中留下多少股权,从而将不确定性降至最低。
私人住宅:有很多销售 (COMPS) 有助于相对准确地估计交易价值。
复式公寓:这里也有很多可供比较和评估的销售,至少在俄亥俄州地区,因此也可以相当准确地估计翻新房产的价值。
3 个单元和 4 个单元:这些仍然被认为是住宅 - 已经很难评估,但仍然享受相对较低的税收并且处于接缝中。
5 台或更多或商业:这些已经被视为商业,因此很难评估价值,一切都基于现金流,与现场销售相比,这是投机的。 可能很难找到最近进行的类似销售。 例如:一栋有 4 个停车位和 16 个住房单元的建筑。 在同一街区、同一时间等,可能不会有类似的销售。 确实有潜力,但不确定性很大。
原因2:大多数有动力的卖家都在那里,并且有更多的“现实”。
与商业房地产相比,在私人房地产中找到已介入并需要资金或根本不知道其财产的真实价值的私人卖家的机会要大得多。 大多数私有财产所有者是从事正常工作的人,而不是该领域的专业人士。 因此,与大多数业主是经验丰富的企业家或投资基金的商业房地产相比,从他们那里获得一笔好交易的机会要大得多。
原因3:销售和退出策略
如 A 部分 - 卷
销售量更多,因为市场上的买家大多是想要购买房屋的个人,与只有投资者投资的商业房地产相比,这将使销售更容易、更快。 此外,进入门槛低很多,让更多的玩家参与到游戏中来。
在接下来的章节中,我将讲述我们的重大突破。
在下图中:证明这一切都取决于交易和价值的计算
一个可怕地区的废旧房产以 5,000 美元的价格购买,一个月后被我们以 12,000 美元的价格出售。
旁边是一个大面积的令人印象深刻的房产,我们当时以 300K 的价格收到了合同,并以 315K 的价格出售了合同。
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