財務自由

# 本週企業家 Gal Schmuckler # Post 3

קודם כל אני באמת רוצה להודות על כל המחמאות בקבוצה ובפרטי.
אני באמת שמח לדבר עם כל מי שפונה אליי ולתת את הדעה שלי או לענות על כל שאלה.
זה באמת תחום מדהים.
לי עזר מאוד בתחילת הדרך להתייעץ עם אנשים שעשו תהליך לפני ואני תמיד שמח לעזור ולתת עצה.
אז.. כפי שציינתי בפוסט הקודם המטרה שלי הייתה תמיד financial freedom.
אז מה זה בעצם Financial freedom ואיך זה מתקשר להולסיילינג??
Financial freedom – חופש כלכלי
זה ביטוי שלראשונה, כפי שהזכרתי בפוסט הראשון קראתי עליו בגיל 18 בספר “אבא עשיר אבא עני”.
זה לא ספר נדלן אבל הוא משנה מיינדסט ומסביר לך איך נדלן או עסק מניב אחר יכול להביא אותך לחופש כלכלי. איכשהו תמיד כשאתה מדבר עם אדם שהגיע לחופש כלכלי הוא מתחיל בספר הזה של רוברט קיוסאקי.
חופש כלכלי לא מדבר בעצם על להתעשר. הסיפור פה הוא שונה. אם אדם מרוויח 100 אלף דולר בחודש ומוציא 200 אלף דולר אז הוא עני.
חופש כלכלי פירושו לחיות מעסק מניב שמשלם את כל החשבונות שלך. אצלי העסק המניב הזה הוא נדלן.
המטרה שלי ושל רוב הקבוצה שלנו כנראה, היא שהנדלן שנחזיק ישלם את איכות החיים שאנחנו רוצים.
אנחנו רוצים לקנות נכסים ולא התחייבויות.
כפי שרוברט קיוסאקי אומר:
“Assets put money into your pocket and liability takes money out of your pocket.
I am trying to buy as many assets as possible. ”
כל אחד צריך להגדיר מה הסכום שהוא צריך, על מנת שיאפשר לו את החיים שהוא רוצה ולנסות לגרום לעסק הפסיבי שלו לממן לו את זה.
ברגע שהגענו לסכום אז כל השאר כבר פחות קריטי.
תמיד נוכל לשאוף לעוד ולהגשים את עצמנו עוד יותר, אבל לפחות מבחינתי הכי חשוב שתהיה לי הכנסה קבועה שלא משנה מה אעשה בחיים, תמיד אשמור עליה והיא תאפשר לי לחיות את החיים שתמיד רציתי. ( אני אישית מאוד אוהב לטייל בעולם עם המשפחה ואני כותב את הפוסט הזה בזמן רוד טריפ של 3 שבועות בארה״ב).
אז אם הנדלן יאפשר לי לעשות את זה, עשיתי את שלי.
אז איך בעצם ניתן להגיע לחופש כלכלי ורווחה כלכלית באמצעות הולסיילינג???
מקווה שהצלחתי להסביר בפוסט הקודם מה זה הולסיילינג. הולסיילינג היא מילה בומבסטית.
אני קורא לתחום הזה אוף מרקטינג.
המשמעות בעצם שאני יודע להגיע למוכרים בצורה שהיא לא דרך נכסים שבשוק, שכולם רואים אותם אלא למוכרים ישירות.
כאשר אני עושה זאת, התחרות שלי היא מול המוכר ( אולי פנו אליו עוד שניים שלושה אנשים אבל זה בטח לא מול 1000 אנשים שראו את הנכס בשוק) .
כאשר הנכס נמצא בשוק הוא גלוי לכולם. לעומת זאת, כאשר אני יוצר קשר מול המוכר ישירות ויודע לעשות זאת בצורה נכונה, זה ווין ווין.
ליצור קשר טוב עם מוכרים ( בניית rapport בשפת ההולסילינג) זו מיומנת שדורשת עבודה רבה.
איך עושים זאת???
1. חשוב קודם כל כמובן, שיהיו לך יכולת מכירה גבוהות ולדעת ליצור קשר עם מגוון סוגי אנשים .
2. לדעת גם להקשיב לצד השני.
3. לתת לו לדבר 80 אחוז מהזמן השאר ב20 אחוז שאנחנו מדברים אנחנו יודעים לנווט את השיחה לכיוון שלנו.
4. לדעת מה הנקודה בה אנחנו מכוונים את המוכר/ת לכיוון סגירת חוזה מולו ( חוזה יכול להישלח גם דיגיטלית).
כאשר אנחנו יודעים לעשות זאת, או יודעים להכשיר איש מקצוע מעולה (Acquisition manager) לעשות זאת ומסבירים את הערך שיש לנו לתת למוכר עשינו חלק משמעותי מאוד בתהליך הרכישה.
הרבה פעמים אנחנו צריכים פשוט להבין שלא כל מה שברור לנו ברור למוכרים.
פעמים רבות אנשים מכניסים לעצמם מחשבות כמו -המחיר נמוך מדי , המוכר עצבני, אישתו לא תסכים, סבתא שלו לא אוהבת אותנו…
אבל מבחינת המוכר הסיפורים האלו לא עוברים בראש שלו.
פעמים רבות, המוכר את הרווח שלו כבר עשה.
יכול להיות שהמוכר קנה את הנכס לפני 10 שנים, יכול להיות בכלל שהוא קיבל את הנכס בירושה, יכול להיות שהנכס פשוט עומד ריק זמן רב והוא מפסיד מיסים ארנונה חודשיים או שפשוט הוא חייב כסף מזומן מהר ולא רוצה להראות את הנכס בשוק כי הנכס במצב מזעזע… יש מלא דוגמאות.
בקיצור, ברגע שיצרנו את הקשר הזה והמוכר מבין שאנחנו שם בשבילו, אנחנו לא מתמודדים מול כל השוק אנחנו מתמודדים עם המוכר, שהוא בן אדם בסופו של דבר וכמו שאנחנו רוצים לעזור לו גם הוא רוצה לעזור לנו.
אז איך אני בעצם מאפשר לזה להביא אותי לחופש כלכלי??
פה זה כבר פשוט. (לכאורה)
אם אני מצליח לקנות נכס עד 70 אחוז מהערך שלו בשוק. ( זה נשמע הזוי אבל עשינו גם עסקאות של 30 אחוז מהערך של הנכס).
אחרי שמצאנו את הדיל אנחנו קונים את הנכס ( יש מגוון צורות לקנות את הנכס החל במזומן , הלוואת גישור, הכנסת שותפים… ) אני תמיד אומר תמצא את העסקה הטובה והכסף כבר יגיע.
איך עושים זאת???
הדרך בה אני אוהב לקנות את רוב הנכסים היא באמצעות Hard money lander ,זה מלווה פרטי שנותן הלוואה בריבית דיי גבוהה, אבל עם הניסיון והקשרים איתו הריבית יורדת ואז ניתן לעשות ריפייננס ב3-6 חודשים ואז ההשקעה הכספית עבור ההלוואה קצרת הטווח הזו לא כל כך משמעותית.
בתהליך הריפייננס אנחנו הולכים לבנק או ללנדר פרטי ויכולים לקבל מימון לפי 75 אחוז מהערך הנוכחי שלו. אנחנו בעצם מקבלין את כל הכסף שלנו, פלוס הוצאות הסגירה חזרה.
היום יש יותר ויותר מלווים שאוהבים לעבוד גם עם זרים.
לדוגמא הנכס הראשון שקניתי עלה לי 75000 דולר והשקעתי עוד 5000 דולר בשיפוץ . הלכתי לבנק לאחר מספר חודשים ( בדרך כלל יש תקופה שנקראת seasoning ולא ניתן לעשות ריפייננס ישר, כפי שציינתי.
הבנק נתן לי הלוואה לפי הערך שהשמאי חישב שהיה 174000 דולר. קיבלתי הלוואה בגובה של 65 אחוז (Loan to value). מה שהשאיר לי עוד אקסטרה 23 אלף שח לאחר הוצאות סגירה של 10000, ועדיין איפשר לי לייצר קאש פלואו של 300 דולר בחודש.
אתן דוגמא מפורטת בפוסט אחר. עם כל הביטויים שאנשי המקצוע אוהבים להשתמש. שווה לחכות:)
אז אם נדע לעשות את זה הרבה, אפשר להתגלגל עם הכסף עד אין סוף ולצבור עוד ועוד נכסים…
לשיטה הזו למי שמאזין לפודקסט של bigger pockets
קוראים
brrr( buy, rehab,rent, refinance repeat)
המטרה בעצם לקנות נכס, לשפץ אותו, להשכיר אותו גבוה ואז ללכת לבנק ולקבל הלוואה שהיא בגובה ההשקעה שלנו ואז אנחנו מחזירים את הכסף שלנו חזרה.
מה שאני צריך זה:
1. למצוא נכס שהתשואה שלו טובה וימשיך לתת לנו תזרים מזומנים גם לאחר ריפייננס.
2. למצוא את הדיל. אם מוצאים דיל טוב אז לא חייב נכס שדורש שיפוץ גדול.
אנחנו קונים נכס ב 60,50 או 70 אחוז מהערך ומקבלים מימון ב75 אחוז מהערך הנוכחי, אז זה פשוט להבין שנקבל את הכסף שלנו חזרה.
מטורף לא??
כן, אבל צריך לציין שלא הכל ורוד, יש מלא בלת״מים בדרך. המשבר בסופו של דבר מגיע..
צריך להיות מוכנים להכל.
צריך לקנות נכון, לנהל נכון ותמיד לגדר סיכונים.
אז מה בעצם אנחנו צריכים לעשות???
בעיקר למצוא את הדיל!!
בפוסט הבא אני אדבר על בחירת השוק והשותפים שלי. איך הפכנו את ההולסיילינג לעסק ואיך צברנו נכסים.
ומה בעצם הערך שלי בסיפור.
בתמונה אני ברוד טריפ של 3 שבועות נהנה מהמשפחה. ( וסגרנו מספר שיא של עסקאות:) )
מקווה שתהנו ונתראה בפוסט הבא:)
愛
波