טכניקה לנכסים מניבים – מימון בעלים
רכישת בתים בארה”ב עם מימון של המוכר כדרך ליצירת תשואות גבוהות על ההון :
שוק הנדל”ן בארה”ב הינו שוק משוכלל שקיימים בו כלים רבים שניתן להשתמש בהם – כלים שאינם קיימים כמעט בשוק הנדל”ן הישראלי.
השוק האמריקאי מאפשר יצירתיות אדירה בתחום הנדל”ן ויש לדעת לנצל אותה.
אחת השיטות הטובות ביותר למשקיע ישראלי מתחיל לבנות תיק של נכסים מניבים הינה שימוש בטכניקה שקרויה מימון בעלים.
משקיעים ישראלים ובדגש על משקיעים בתחילת דרכם מתקשים לקבל משכנתאות מבנקים בארצות הברית.
לא כל שכן כאשר מדובר בבתים ששווים נמוך ( למשל בתים של 60,000 $ ).
הבנקים בארה”ב ירצו בדרך כלל להלוות סכום שלא יפחת מ-100,000 $ למשקיעים זרים וגם זה בהתקיים תנאים שונים שלא ניכנס עליהם בפוסט זה.
לעומת זאת בשווקים רבים בארה”ב ניתן לרכוש נכסים בשווי נמוך עם מימון של הבעלים.
המוכר יהיה יזם , משקיע או אפילו בעל בית שלא הצליח למכור את הנכס שלו במחיר שרצה.
טכניקה זו של רכישת נכסים עם מימון מהמוכר תעבוד טוב בעיקר בשווקים “איטיים ” בארה”ב ( הכול יחסי כמובן …) .
דוגמאות לשווקים שיתאימו במיוחד :
ברמינגהם – אלבמה
קליבלנד- אוהיו
סאינט לואיס – מיזורי
ממפיס-טנסי
ועוד …
הדגש בחיפוש שוק מתאים : שוק של תשואות גבוהות
למשל שוק שבו על בית של 40,000 $ שניתן לקבל שכירות של 650 דולר ויותר.
או למשל לשוק שבו על בית של 70,000 $ אפשר לקבל שכירות של 1,000 דולר ויותר .
כעת בו נעשה השוואה בין 2 משקיעים שיש להם אותו הון עצמי :
40,000 $ .
למשקיע הראשון נקרא אורי :
אורי מחליט לרכוש בית במחיר מזומן של 40,000 $ .הוא מצא נכס כזה במחיר 40,000 $ ששווי השוק שלו הינו כ-47,000 $ כלומר לאחר הרכישה יש לו נכס אחד ששוויו 47,000 $.
לאחר הרכישה הוא מוצא חברת ניהול שמוצאת לו שוכר שמשלם $ 650.
נפעיל את כלל 50 האחוז ונניח שיישאר לו כל חודש 325 $ כלומר 3,900 $ בשנה.
ז”א שאורי מייצר תשואה של % 9.75 על ההשקעה ועל ההון שלו .
למשקיע השני נקרא דני :
דני מחליט לחפש בתים שהמוכרים שלהם יסכימו למכור לו את הבית עם מימון בעלים.
לאחר תקופה הוא איתר ורכש ארבעה נכסים כאלה בהון עצמי של 40,000 $ .
כל נכס עלה לו 40,000 $ .
25 אחוז משווי כל נכס בהון עצמי כלומר 10,000 $ והיתרה 30,000 $ במימון הבעלים המוכר ל-5 שנים עם פריסת תשלומי משכנתא ל-30 שנה ובריבית של 6 אחוז .
כעת בו נבדוק מה יש לדני :
4 נכסים שרכש במחיר של 160,000 $ ובהנחה שרכש אותם במחיר של 85 אחוז משווי השוק הרי הוא מחזיק בנכסים בשווי של כ-188 אלף $ .
כעת הוא משכיר כ”א מהם ב-650 דולר כלומר 2,600 $ לכל ארבעת הנכסים .
שוב לפי כלל 50 אחוז נשאר לו כל חודש 1,300 $ ו-15,600 $ בשנה.
אבל – כיוון שמימן את הרכישות במשכנתא שקיבל מהמוכר הוא יצטרך להיפרד 719 $ בחודש ומ-8,628 $ בשנה .
ז”א שיישאר לו 15,600-8,628 = 6,972 $ .
זכרו הוא השקיע מכספו 40,000 $ ולכן התשואה שלו על ההון ( CASH ON CASH ) היא :
40,000/,6,972 = 17.5 %
לסיכום : אורי מייצר תשואה על ההון של % 9.75 ואילו דני % 17.5 !.
ובנוסף על ידי כך שרכש 4 נכסים בהנחה של 15 אחוז משווי השוק שלהם יצר לעצמו דני הון נוסף תאורתי של 28,000 $ לעומת אורי שהגדיל את ההון שלו רק ב-7,000 $ .
בהצלחה לכולם ותחשבו יצירתי !
- הי שי. פוסט מדהים. בהחלט מעניין. נשמח לשמוע איך עושים את זה בפועל וכמו כן נכניס את הערך לנדלנפדיה שלנו תחת יחידת מימון -> רכישת בתים בארה”ב עם מימון של המוכר.תודה ונשמח לשמוע עוד !
- היי תוכל לפרט את התשלום החודשי ל נכס במשך 5 שנים? איך החישוב?
- ב seller financing
הרוכש לא יוכל לממש את הנכס או למנף אותו - פוסט מדהים, לא ברור עניין. מימון, רשום ל-5 שנים ואז בפריסה ל-30 שנה, תוכל להסביר בבקשה? דבר נוסף יש מידע כמה אחוז מסך העסקאות מתבצעות במימון בעלים? זה מתואר כמשהו קל אבל זה לא נראה קל בכלל במיוחד בנכסים זולים, לרוב שמעתי על זה בנכסים של מילון פלוס.
תודה - פוסט מדהים! עם עוד הרבה אפשרויות וכיוונים! תודה רבה שי! אשרייך!
- שי תודה!
- תודה רבה שי
- עד כמה שכיחה הדרך הזו לרכישת נכסים, אם בכלל?
- מדהים. הסבר מדוייק כתמיד.
- כששי המלך כותב נראה לכם שיש לי מה להגיב בכלל. וברוח הפורום ״ענק שבענקים״ פוסט מעולה מחכים ומדויק.
אני מחכה משי לפוסט על הולסיילינג. - שי הלוי
שי תודה רבה, הפוסט כתוב מפורט.
רציתי לדעת האם הריבית שרשמת (6%) זה בכלל משהו ריאלי או שכולם מבקשים מעל 8
בנוסף, להבנתי בתים שיוצאים למכירה בטכניקה של מימון בעלים הם בדר”כ במחיר מופקע - היי מיכאל, 6 אחוז זה ראלי . נושא הרכישה מעל מחיר השוק : נכון הרבה מהנכסים שמוצעים למכירה עם מימון בעלים מוצעים במחיר מופקע ולכן נדרשת עבודה מצד המשקיע לאתר נכסים שאינם נמכרים מעל מחיר השוק. ניתן למצוא נכסים עם מימון בעלים במחירי השוק ומתחת . ברור שהכלל הראשון הוא שאנחנו אף פעם לא קונים מעל מחיר השוק . כמו כן אתה יכול לאתר נכסים שנמצאים זמן רב בשוק ולהציע למוכר לרכוש עם מימון שלו . במתב זה אתה קובע את הכללים ולא המוכר…
- כבעל בית עכשיו יצרת חוזה ל 30 שנה.
ומה אם אתה תרצה לצאת? תמכור בשוק? - פוסט מעניין מאד. ואופציה מענייינת עוד יותר למכירה של נכס
- שי, קיבלתי סחרחורת רק מהחישוב המספרי
- ??
- תודה, שי:)
- אלוף! הסבר מעולה
- פוסט יפה. האמת שהייתי בדילמה אם למכור את אחד מהנכסים שלי עם מימון בעלים, אבל לפי הבנתי זה רלוונטי במיוחד לנכסים בפרופיל שהצת.
- ככה זה נראה מהצד של המוכר:
- ?
- שי
תודה על הפוסט
האם יש לשיטה הזאת יתרום לעומת מינוף הכסף בצורה אחרת?
נגיד הלוואה כנגד נכסים שיש לי, בהנחה שיש את אותו ההון הראשוני של 40, והריבית תהיה גם 6% - LiatMichalovitch
זו צורה אחרת..המאפשרת גמישות עם הכסף והתשלום עליו.
כתבתי על זה פוסט..סתכלי בנדלנפדיה.
בדרכ צריך הון נכסי בשביל כזה דבר.
ולמי שלא אזרח צריך הון יפה..למיטב ידיעתי - שי שלום, פוסט מצויין שמסביר מעולה את הערך לקונה.
הייתי שמח לנתח עיסקה דומה מהצד של המוכר ולהבין מדוע זה כדאי לו.
- שי הלוי
יש מקרים בהם ההון העצמי שצריך לעסקה כזו הוא 0? ואז המימון לעסקה הוא במלואו של המוכר - כמה נקודות חשובות על מימון בעלים (אני עשיתי כמה עסקאות כאלו בעבר).
א. היה ולא צויין כבר – באנגלית זה נקרא: owner financing, seller carry, or owner carry
ב. בתור מוכר שנותן הלוואת בעלים אחת הסכנות היא שהקונה, שהוא הופך להיות בעל הבית יהרוס את הנכס בצורה משמעותית ואם המוכר, שעכשיו הוא הבנק, מעקל אותו בעתיד עקב אי תשלום של הקונה המוכר עלול למצוא את עצמו עם נכס ברמה ירודה.
ג. בתור קונה חשוב להיות מודע ולהיזהר ממצב קצת מורכב בו למוכר יש כרגע משכנתא על הנכס מגורם אחר (בנק) והוא מוכר את הנכס בהלוואת בעלים תוך כדאי שמירה על המשכנתא הקיימת. להבדיל ממצב בו הנכס נמכר ללא משכנתא קיימת. נושא מורכב.
למי הגיע עד לכאן ולא התעייף/השתעמם – ארה”ב זה שוק נדל”ן משוכלל!!! - מרים שחורי
- Yoav Ben Abu מדהים העניין הזה
- שי הלוי תודה על הפוסט!
בדוגמה שציינת הנחת שארבעת הנכסים נקנים ב 15% מתחת למחיר השוק. למיטב ידיעתי בדכ נכסים כאלה נמכרים במחיר שוק או יותר. דבר נוסף, לאחר 5 שנים תצטרך להחזיר כ 108k על יתרת ארבעת הנכסים. מה קורה אם אין לך סכום כזה?