חישוב תשואה
איך מחשבים תשואה?
אחד הפרמטרים שאנו לוקחים בחשבון ברכישת נכס זה התשואה נטו שלנו. כלומר הכנסה משכירות פחות הוצאות= הכנסה נטו.
כדי לחשב תשואה ניקח את ההכנסה נטו ונחלק במחיר הרכישה.
זה ייתן את התשואה.
אם נכס לצורך הדוגמא עולה 100000$ וההכנסה נטו משכירות בשנה היא 10000$ זה אומר שהתשואה שלי, 10% וזה אומר שאני אחזיר את ההשקעה בהנחה שזה יהיה קצב ההחזר כל שנה, תוך 10 שנים
כשאתם ניגשים לחברות שונות בישראל הן יציגו לכן את ההוצאות שיש לנכס בארה”ב בצורות שונות.
חלקן ייתנו לכם תמונה יותר מלאה ומדוייקת וחלקן פחות.
בואו נתחיל במה שהוא ברור וידוע
מתוך ההכנסה שאתם מקבלים מהדייר כל חודש יש הוצאות כמו
דמי ניהול
לרוב זה נע בין 6-10% מהשכירות שנכנסה בפועל (נושא לפוסט אחר, למה אני בכל החברות ניהול עימן אני עובד מעדיף לשלם הכי הרבה שאפשר, 10% )
ארנונה
אנו בעלי הנכס משלמים ארנונה לעיר ולמחוז
ביטוח
אנו משלמים עבור ביטוח נכס נגד קטסטרופות
אחזקה
תיקונים שיש בנכס שהם בלאי טבעי וסביר
אלו הן ההוצאות המוכרות הבסיסיות שיש בנכס.
חלק מהחברות שמציעות נכסים בארה”ב יציגו לכם את זה,
אחרות ימשיכו ויירדו להוצאות כביכול קטנות, אך מצטברות:
דוח שנתי בארה”ב- אנו מחוייבים על פי חוק להגיש דוחות שנתיים לרשויות המס בארה”ב (ובישראל)
אישורי אכלוס והשכרה- יש את זה בחלק מהמדינות, זה אומר שצריך להביא מפקחי עירייה שיתנו אישור שהנכס ראוי למגורים- זה עולה כסף
חשבונות כשהנכס ריק- חשמל, גז,, מים, כיסוח דשא, פינוי שלג ועוד
תיווך חודש או חלק מחודש ראשון
ייתכן שחברת הניהול תגבה דמי רישום של הנכס עבורכם, בעירייה,
ייתכן שהיא תגבה על שימוש בפורטל
על הוצאת מכתב התרעה לדייר שלא משלם..
דמי אחזקת חברה- אמנם זה יכול להיות נמוך כמו 25$ לשנה, אך זה עדיין הוצאה
שימו לב שכשאתם מעבירים כסף לרכישת הנכס בארץ לחול, זה עולה כסף,
העברה של כסף מחשבון הבנק שלכם באמריקה גם עולה כסף..
לכן חשוב לבדוק הכל מראש,
חשוב לדעת את ההוצאות האלה,
וצריך להבין שזה עסק. וכמו כל עסק אחר, כמה שתדעו ותכירו את החוקים המקומיים טוב יותר
את צפי ההכנסות והוצאות, כך תדעו לאן אתם הולכים ולא תופתעו.
הנה דוגמא –
קניתם נכס משופץ ב 50000$ והוא הושכר ב 1000$ בחודש
הוצאוות ברמה שנתית
כאמור הכנסה שנתית 12000$ ברוטו
הורדות:
1200 ניהול
1000 ארנונה
600 ביטוח
1000 תיקונים
500 רואה חשבון
25 אחזקת חברה
100 אישורי השכרה
200 חשבונות כשהבית היה רי’
500 דמי תיווך פעם בשנתיים…
סהכ הוצאות לפי הדוגמא הזו 5125
סהכ רווח נקי אחרי הוצאות לפני מסים: 4875$
9.75% תשואה
זו כאמור רק דוגמא.
HAPPY NEW YEAR
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון