מידע מקיף לניהול נכסים
חברות ניהול נכסים;
בין כולנו יש כמה שנים טובות של נסיון איתן…איזה טיפים של חכמת הבדיעבד תוכלו לחלוק???
גם סיפורי אימה יתקבלו בברכה..שנלמד מזה
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני
את התגובות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית הדף ולהצטרף לדיון
- לעבוד רק באזור שבו פועלות לפחות 2 חברות ניהול נכסים שמתאימות לי. ככה אני לא מפתח תלותיות, וממילא זה מורגש בצד השני…
- עשינו סרטון על זה ונראה לי שכבר העלתי פה בפורום. אם לא, תיכף אטפל בזה
- ניהול נכסים:
1. הפרמטר שיכול “להרוג” את נושא הרווח התשואתי הינו החלפת דיירים.
במקרה זה העלות יכולה להסתכם באלפי ולעיתים רחוקות בעשרת אלפים דולר.
Replacement fee הינו תשלום שקובעת חברות הניהול בעבור הכנסת דייר חדש. עמלה זו נעה בין חצי לחודש מלא.
2. החלפת חברת הניהול בשנה הראשונה – במידה והתחלנו לשכור בפעם הראשונה את שירותיה של חברת ניהול, יש לוודא כי אנו יכולים לצאת מחוז הניהול בהתראה של כ 60 ימים. רוב חברות הניהול לא מאפשרות זאת ורושמות בהסכם כי ניתן לבטל הסכם זה 60 ימים לפני סוף תקופת ההתקשרות. במידה ואני רוצים לבטל לפני, אנו נשלם קנס יציאה.
3. בלעדיות במכירת הנכס – יש לשים לב שבחוזה ההתקשרות אין לחברת הניהול בלעדיות במכירת הנכס ואו קבלת עמלה בכל מקרה בו הנכס נמכר.
4. תיקונים- לרוב חברות הניהול ישתמשו באנשי שירות שלהם לתיקון התקלות בנכס. יש לשים לב לדברים הבאים:
א. לבדוק כי בחוזה ההתקשרות הם מחוייבים להביא עוד הצעת מחיר אחת לפחות.
ב. שקיימת אפשרות שאתם תביאו בעל מקצוע שלכם.
5. זמינות – נושא מאוד חשוב משתי סיבות:
א. זמינות לדייר כאשר ישנה תקלה. חברת הניהול הינה הפנים שלכם בתור בעלי הנכס.
במידה והשירות קלוקל, הדייר יתייחס באותה המידה לנכס.
ב. זמינות עבורכם- כאשר ישנן תקלות המצריכות את אישורכם, קיימת חשיבות לבחינות חברת הניהול.
6. סכום תיקונים – כמעט בכל הסכם ניהול נכסים, חברת הניהול תרשום כי יש סכום מסויים שנועד לתיקונים שאינו גורש את הסכמת הבעלים לתיקון. ודאו כי הסכום סביר ואינו חורג מהמקובל (300-500$).
7. תשלום מיסים property tax – יש לוודא שאכן חברת הניהול משלמת את המס האמור. נתקלתי לא פעם בחברת ניהול ששכחה לשלם וחוב המס גדל. כידוע, במידה והחוב לא משולם תקופה ארוכה, הנכס יכול להיות בסכנת מכירה על ידי הרשויות.
8. תמונות – כאשר יש תיקון שאמור להתבצע, בקשו תמונות לפני ואחרי התיקון. במידה וחברת הניהול תדע שאתם עוקבים אחר ההוצאות שלכם, הבלאי ככל הנראה יהיה נמוך.
9. בקשו את הטלפון של הדייר – אחת לרבעון שוחחו עם הדייר. הפעולה משרתת 2 דברים:
א. מעקב אחר חברת הניהול.
ב. בלאי נמוך יותר כיוון שהדייר רואה שאיכפת לכם. - וואו סופר מלמד תודה אורי
- בסוף מדובר באנשים וקשרים שנרקמים שנים. דובר רבות כמה חשוב ליצור את האנשים בשטח שיעבדו בשבילך. נכון אלף מונים לחברת הניהול
- האם יש פה משקיעים עם כמה נכסים שמפצלים בין חברות ניהול?
- חברות ניהול,1. לוודא שחברת הניהול היא לא של אדם אחד או שתיים כי אז השירות שתקבלו יהיה בהתאם, אם הוא בחופש, אין עם מי לדבר, אם אין לו מנגנון שלם ומערכת למציאת וסינון דיירים, יקח לו יותר זמן להשיג דייר.
מצד שני, בחברת ניהול גדולה מידי, הדייר יכול ליפול בין הכיסאות והעלויות יכולות להיות גבוהות יותר.2. רצוי שחברת הניהול תהיה עם ניסיון מוכח לבצע גם שיפוצים יותר גדולים מסתם תיקונים, ככה שכאשר תקנו נכס שזקוק לשיפוץ נרחב, תוכלו להשתמש בשירותים שלהם והם יוכלו לנהל את הקבלן ולא תצטרכו לנהל מרחוק.3. תוודאו שיש בחוזה איתם סעיף שכל עוד אין דייר בנכס אתם לא מחוייבים אליהם, ככה שבמקרה והם לא מתפקדים מבחינת מציאת דיירים, תוכלו להחליף אותם ולא תהיו מוגבלים.
4. תוודאו שיש להם פורטל שבו יוכל בעל הנכס להכנס ולראות בכל רגע נתון סטטוס של השכירות, של הדייר והיסטוריה של כל ההוצאות וההכנסות
5. כשיש לכם מספר נכסים, התחילו לעבוד עם עוד חברת ניהול במקביל כדי להיות תמיד עם היד על הדופק
6. כל מה שאור אמר.
- LiorLiorchik
נדל”נפדיה – טיפים לניהול חברת ניהול - נושא חשוב ביותר עידו. חברת הניהול היא זו שתקבע עבורנו המשקיעים אם הנכס יהיה לנו נכס מניב או נכס מניב, אבל רק לאנשי המקצוע שיהיו בו כל הזמן, ולנו רק כאב ראש. אין ספק שכמו שאורי אמר מערכות יחסים הדוקות עם חברת הניהול, פיקוח עליהן, ברמה של כל פיפס בדוח הם חשובים. אני עובד באותו אזור עם כמה חברות ניהול ולא מצאתי חברה מושלמת. כל אחת יש לה יתרונות וצסרונות וצריך לשבת עליהם ולדרוש. יש הרבה פערים בתפיסה שלהם את הניהול ומה אנו המשקיעים מצפים.
חשוב מאד לוודא שחברת הניהול תעדכן אתכם לא רק כשיש תקלה גדולה בנכס, תיקון.
חשוב שחברת הניהול מעבר לדוח החודשי, תתן לכם מידע על הנכס והדייר. מייד אחרי שהשכירות התקבלה שיעדכנו. מייד אחרי שעשו תיקון דחוף ללא אישורים שידווחו.
חשוב מאד להבין שהם מייצגים אותנו מול הדיירים.
לעתים הם עובדים רק לפי הספר וקרו לי מצבים שהם חיברו אותי עם הדיירים ואני עם מעט גמישות מחשבתית הייתי צריך להגיע להסדר עם הדיירת, למשל, הסדר תשלום על חוב שתפח וכו. אז ממליץ לחפש חברת ניהול שהיא מספיק גדולה ויש לה מערכת, מצד שני שהיא מספיק רעבה ורוצה לתת שירות טוב, שיש לה באינטרנט ביקורות טובות. תנסו למצוא חברת ניהול שהקשר המקומי שלכם המליץ. למשל הברוקר. או סוכן הביטוח או כל אחד אחר. זה תמיד טוב להגיע מקשר. אני מחזק את כל הדברים שאורי בר אמר. כמה שהם נכונים. בהצלחה - בחירת חברת ניהול
השקעה בנדל”ן זה כמו לנהל עסק וחברת הניהול היא עובדת שלנו. כאשר אני מלמד משקיע בתחילת דרכו אני נותן לו להעלות מעצמו נקודות למחשבה מה חשוב לו בחברה שיבחר ופחות שאני אכתיב לו, כי אחרת לא ידע לבחור נכון…ולכן:1. צריך להגדיר מה אנו מצפים מחברת הניהול
2. מבצעים שיחת הכרות וראיון עם מספר חברות. .
3. בוחרים חברת ניהול ומוודאים שיש לנו נקודת יציאה עם השירות שלהן.
4. עובדים איתם תקופה, אם הם לא מספיק טובים, מחליפים אותם.אני מחזיק בד”כ שני חברות ניהול בכל אזור. לקראת סיום תהליך הרכישה אני מציג למשקיע יתרונות וחסרונות של כל אחת מהחברות, מה שמתאים למשקיע אחד לא מתאים לאחר.
- נאמרו פה הרבה דברים חכמים ונכונים. אני גם מחזיק בגישה שרצוי שחברת הניהול תהייה מספיק גדולה אבל לא גדולה מדי. כך נוכל להינות מהנסיון והערך של חברה מנוסה, אבל עדיין להיות לקוח חשוב ולא להיות עוד מספר באקסל. כשאנחנו נכנסים לאיזור חדש אנחנו תמיד עובדים עם יותר מחברת ניהול אחת. בתום שנה (אם לא היה איזושהו משבר באמצע) אנחנו בוחרים האם להעביר את כל הנכסים לחברה אחת או לא. במקרה אחד גילינו שחברה אחת מסוגלת להתמודד טוב יותר עם נכסים ישנים בשכונות בעייתיות יותר, והחברה השניה מסוגלת למצוא דיירים חזקים יותר לשכונות עמידות יותר. וכך בחרנו לתת לחברה אחת לנהל נכסים באיזורים מסוימים ולחברה השניה לנהל נכסים באיזורים אחרים.
- חברת ניהול עובדת כדי להרוויח והרבה ובדרך כלל לפי הספר ולפי חוזה מוכן מראש שכמעט ולא ניתן לבצע בו שינויים ובוודאי כמו החלפתה באמצע התקופה, אלא רק 60 יום לפני סיום החוזה וזה די ברור מדוע.
לא אחת קורה שמנצלים את הסעיף בחוזה שמאפשר להם לתקן עד סכום מסוים ללא קבלת אישור מהמשכיר ומפצלים את התקלה.
חשוב מאוד,לא לסמוך על חברת הניהול ולעקוב אחר תשלומי המיסים לעיתים קרובות
.
מומלץ מאוד לבטל סעיף שנותן לחברת הניהול בלעדיות למכירת הנכס ועמלה בכל מקרה גם אם לא היו שותפים במכירה. - בדיוק בנושא הזה הכנתי סידרה של טיפים להתנהלות מול חברות הניהול
- אחלה טיפים תודה חברים ??
- בדיוק בנושא הזה, אני עושה וובינר ב 15/1.
- אני מנהל את הנכסים שלי בעצמי. בניתי אופרציה שתומכת בכל נושא הניהול.בכלל כל נושא הניהול הוא הדבר המרכזי והחשוב ביותר בכל השקעה מעבר לים והרבה משקיעים נוטים לשכוח זאת.על ידי האופרציה שלי אני פותר הרבה מהבעיות המרכזיות כמו למשל: כאשר מגיע דייר טוב למה שחברת הניהול תביא אותו דווקא לנכס שלי? איך אוודא שסינון דייר מתבצע בצורה מקצועית? ועוד הרבה חוסר התאמה בין השאיפות של חברת הניהול (להרויח כסף) והשאיפות שלי כמשקיע.
אשמח להרחיב באם יש שאלות נוספות.