נדל”ן למתקדמים – Low Income

אזהרה: לא לבעלי לב חלש!

אז ככה, קוראים לי איסי אלון, פעיל בקבוצה בעיקר בתגובות…
אני משקיע בנדל”ן מניב כבר משנת 2006 בארץ ולפני כשלוש שנים התחלתי את המסע שלי בנדל”ן בארה”ב בפילדלפיה…
עיקר הפעילות שלי היא בקניה להשכרה, רק שאני פועל בתחום לא פשוט מה שניקרא ‏low income
הבתים יחסית ישנים וזולים והאוכלוסיה מאוד חלשה, רוב המשקיעים מעדיפים להתרחק מנכסים כאלו ואני יכול להבין אותם…
מי שצריך נסיעה חלקה וקשה לו עם מהמורות הדרך עדיף באמת שיתרחק מסוג כזה של השקעה..
כאשר רוכשים בתים ישנים כמובן שיש את הצורך בתחזוקה פעילה, כך שצריך לקחת בחשבון את ההוצאות הללו בתחשיב מראש לפני הקניה, מכוון שהבית ישן והמערכות ישנות יהיו קריאות לתיקונים ובריחת מזומנים, זה בצד המבנה…
כבר קראתי אזהרות מנכסים מהסוג הזה שאם קונים בית ב25,000$ ויש פתאום תיקון של 2000$ אז זה למעשה אחוז גבוה משווי הבית, אני פשוט מסתכל על זה שהבית עלה 27,000$ ולא 25,000$.. אבל זה רק אני (בכול זאת כורדי?) אבל אני מעדיף לקנות בית ב23,000$ עם שוכר שמשלם 675$ לחודש מאשר לקנות בית יקר יותר עם תשואה נמוכה יותר…
בצד הדיירים אז סוג האוכלוסיה שלי לא תמיד יעדיפו לשלם את השכירות, אם יהיה חגים בדרך וישאר מעט כסף ביד אני לא העדיפות הראשונה שלהם לתשלום, סביר להניח שימצאו מה לקנות בכסף הזה ולא “לבזבז” על שכירות…
כבר היו לי בשנתיים האחרונות לא מעט פינויי דיירים, אני תמיד מחפש איפה לא הייתי בסדר בתהליך ומפיק את המסקנות אם בבדיקות מקיפות יותר או פיקדון או כל דבר אחר, אבל בסופו של דבר צריך להבין שלאוכלוסיה הזאת יש את המנטליות שלה ומוסר התשלומים שלה… ואני לא אומר את זה בזילזול חלילה אלה מתוך הבנת האנשים שאני מתמודד איתם.
וכמובן יש לנו את הצד הלא פחות חשוב שזה חברת הניהול… היא לא מלקקת דבש, היא עומדת מול הדיירים, היא צריכה לטפל בליקויים ותקלות של הנכסים, הרי זה העבודה שלה, רק אסור לשכוח שהיא מרוויחה מעט מאוד על כאב הראש הזה.. רק לסבר את האוזן, אני משלם להם 7% מהשכירות שזה יחסית מעט אבל גם השכירות היא נמוכה.. אז כשלוקחים 7% מ650$ או 750$ לא משאיר להם הרבה כסף… למזלי הם מנהלים מספר נכסים שלי אז יש לי עדיין עמדת מיקוח מולם… גם מול חברת הניהול צריך לדעת אך לעבוד ואך להתמודד, חברת הניהול לא תפסיד אף פעם תמיד ימצאו את הדרך להשלים את השכר שלהם אם בצורת עמלות על פעולות שונות ויש חברות ניהול שימצאו את הדרך בצורה לא ישרה כמו המצאת תיקונים שלא היו ולא נבראו.. (נתקלתי גם בזה)…
טוב, אני לא רגיל לכתוב כל כך הרבה…???, זה לא פוסט תלונות וקיטורים אלא על קצה המזלג על נישה מאוד מאתגרת ומתגמלת שנקראת low income שבה ניתן לעשות תשואות מדהימות אבל לא לבעלי לב חלש…