אז במסגרת סיפורי יזמים להלן סיפור על עיסקה שהתחילה רע ונגמרה טוב יותר,
שמי ברכה, מנהלת מערכות מידע בכירה בחברת הייטק,, בזמני הפנוי משקיעה בנדלן בארהב , עושה לי, למשפחתי, ומלווה משקיעים להכנסה פסיבית מנכסים מניבים.
ב 2016 רכשתי נכס ראשון בקליבלנד , דרך יזמית שסיימה את תוכנית רוברט שמין. הבנתי שאם אני רוצה להרחיב את הרכישות, אני צריכה להתמקצע והתחלתי גם את התוכנית באפריל 2016.
התחלתי את דרכי בצפון קרולינה , בשארלוט, קונקורד, גסטוניה, שם נרכשו נכסים כבר לאחר 3 חודשים בתוכנית,
העיסקה המדוברת היא בשכונה טובה בשארלוט.
באוקטובר 2016, מצאתי את העיסקה דרך הולסילר, שלחתי את הברוקר ומנהל הנכסים לברר הערכת שיפוץ.
עלות הרכישה כולל סגירה 109000. שכבר אז שווי שוק היה 160000, הנכס היה של מוכר שהיה מאוד לחוץ למכור את הבית של אמא שלו.
הנכס יושב על שטח של 3 דונם (נדיר באזור) כולל מוסך/מבנה ענק שהערך שלו 50000 דולר.
הערכת השיפוץ היתה של 45000. אבל היה סיכון שיש להחליף צנרת /חשמל בכל הבית.
פליפ ראשון שלי, והיו הרבה מיכשולים בדרך,, גילינו בדרך המון מהמורות,, בעצם החלפנו הכל.. כבילה של החשמל, כל הצנרת, מזגן, ממש פירקנו את הבית והרכבנו מחדש.
המספרים של השיפוץ גדלו וסיימנו ב 80000 דולר שיפוץ, כאשר היינו צריכים אישורי עיריה לכל שלב ובסוף טופס 4.
וכל זה כשאני בקושי שנה בתחום הזה ומרחוק (כמובן שביקרתי פעמיים בדרך).
בסופו של תהליך,, התלבטנו אם למכור או להשכיר,, באוקטובר 2017 , שלחנו שמאי כי החלטנו לעשות ריפייננס לנכס. הבנק העריך את הנכס ב 222000 דולר וקיבלנו משכנתא של 166000 דולר.
השכרנו את הנכס ב 1595 דולר. כך ש CASH TO CASH יש לנו 15.2% תשואה ללא חישוב עליית ערך. אלא רק הכנסות פחות הוצאות תפעוליות+משכנתא.
היום הנכס מוערך כ 240000 דולר.
רק להוסיף שאת חלק מהכסף של הריפייננס השקענו בעוד 2 נכסים מניבים בקליבלנד , (נכסים שגם רכשנו מפורקלוזר,, עשינו השבחה והשכרנו ) כך שכאן התשואה היא אינסופית:):) לפי מוננחי תשואה.
בשורה התחתונה—היתה שנה קשה,, שנה של הרבה מהמורות למשקיע מתחיל,, הקבלן לא עמד בזמנים ובזמן.. תהליך מאוד ארוך.. אבל למזלנו היתה עליית ערך גבוהה,, ואנו במגמת עלייה של ערך הנכס.
היום ההשקעות הם בעיקר בקליבלנד, ובצפון קרוליינה.
תמונות לפני ואחרי : גם כאן אפשר לראות.
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://bit.ly/2ImtYhj
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון