יומן מסע של משקיע – היום השני

 

יומן מסע של משקיע – היום השני (קרדיט על הכותרת ל Idan Assis)

את הבוקר התחלתי בפגישה קצרה בחברת הטייטל. בגדול, חברת הטייטל לרוב לא ממש משמעותית שכן היא בסך הכל ״תחנת מעבר״ לכסף שלנו. עם זאת, למשקיע מתחיל לעיתים קרובות קשה עם העובדה שהוא שולח את הכסף לאיזשהו חשבון בנק של חברה שהוא בכלל לא יודע מה היא ומה היא עושה (ואם היא בכלל קיימת ולא עובדים עליו). למרות שהמשוכה הזו כבר מזמן מאחורי ואני מבין מה משמעות הטייטל, היה לי חשוב להבין ממקור ראשון איך מתנהל התהליך מאחורי הקלעים. מה הם עושים, כמה זמן זה לוקח, על מה אני משלם וכמה. היתה פגישה קצרה ואינפורמטיבית שנתנה לי כלים לחשב את הסכומים ואת מסגרות הזמנים בצורה טובה יותר.

משם המשכתי לבנק לפתוח חשבון עסקי ל- LLC. אחרי שיחה קצרה עם הנציג איתו נפגשתי, הוא הבין שכנראה החשבון הפרטי שלי לא מסודר נכון, ומסתבר שאם יש לי ITIN אז מבחינת הבנק אני יכול להיחשב כתושב אמריקאי (כמובן רק מבחינת הבנק ולא מבחינת הרשויות). עדיין לא בחנתי לעומק את המשמעויות אבל בגדול עכשיו הבנק מסתכל עליי אחרת בעניין הלוואת, השקעות אחרות (למשל ני״ע), צבירת קרדיט וכו׳. לאחר מכן פתחנו חשבון ל LLC. חשוב לשים לב לכך שכחבר מנהל בקבוצה, אני יכול לפתוח חשבון בנק עסקי, אבל כדי ששאר השותפים יהיו חלק מהחשבון הם צריכים להיות נוכחים בעצמם או לחתום על טופס מול נוטוריון ולהביא אותו לבנק. לצורך העניין כרגע רק אני יכול לעשות פעולות בחשבון למרות שזה על שם ה LLC.
תבואו עם הרבה סבלנות לבנק. דברים לוקחים שם זמן היות והתהליכים האלו הם לא תהליכים סטנדרטיים בדר״כ. בנוסף, תנסו לתאם עם נציג שיש לו נסיון עם משקיעים זרים (אפילו עדיף ישראלים) כדי שהוא יכיר כבר את כל הדרכים לעשות דברים לא סטנדרטיים.

הפגישה הבאה היתה בחברת ניהול הנכסים שבה הנכסים שלי מנוהלים היום. היה משהו טוב בלפגוש את האנשים שבאמת דואגים ביום-יום לנכס/ לכסף שלך. אחרי סמול טוק קצר, התחלנו לדבר על התוכנית שלנו לפגישה (כי היו לנו כמה יעדים ספציפיים). התחלתי לשתף אותם (את מנהלת הנכסים, המתווכת והמנהל) בתוכנית העסקית שלי ל- 2019 ובכלל לעתיד. הם פשוט רשמו כמעט כל מה שאמרתי והתחילו ממש לבדוק דברים ראשוניים במחשב. על הדרך הסבירו לי מה הם עושים, איפה מחפשים, איפה כדאי לי להתסכל ולבדוק…
משם המשכנו לבדוק את אחד הנכסים שהמצב עם הדייר היה לא ברור (כתבתי על זה פוסט נפרד). נסענו לשם ופגשנו בחוץ את איש האחזקה של החברה שייכנס איתנו לנכס לראות את מצבו. האמת שהיה מרגש לראות את הנכס. אמנם זה לא באמת מעניין אבל עדיין, בארץ אנחנו עושים כזה עניין מנכס שאנחנו קונים ובארה״ב כאילו לא אכפת לנו. אז היה בזה משהו נחמד… כמו שציפינו, אף אחד לא באמת גר בנכס (אולם סידרו אותו ככה שיראה כאילו גרים שם) וכנראה שהוא משמש ל״פעילות לא חוקית״ כפי שהגדירו זאת במשרד השריף. הדייר אפילו לא היה בבית וביקש מחבר שלו שיהיה שם כשאנחנו מגיעים. צילמנו, הבנו את תמונת המצב וחזרנו למשרד כדי להחליט איך להתקדם. חשוב לציין, שכשאני הייתי בדירה היא היתה נראית לי כמו אסון מוחלט. אם אני הייתי צריך להעריך את עלות השיפוץ זה בטח היה מסתכם בכמה עשרות אלפים. כשנתנו לבעל מקצוע להסתכל, הוא בכלל לא היה מוטרד… הוא טען שהתיקונים הנדרשים הם לא כאלה גדולים והעלות תהיה יחסית נמוכה. מה שאפשר ללמוד הוא שמה שאנחנו מכירים מהארץ לאו דווקא רלוונטי ולאנשים שם יש הרבה נסיון ועדיף לשמוע מה שיש להם להגיד לפני שאנחנו רואים שחור בעיניים.
המשכנו לשבת ולתכנן את דרך הפעולה עם הדייר כדי להגיע לסיום מהיר של הפרשה והמשך קדימה. בנוסף, קיבלתי הסבר מפורט מאוד על צורת העבודה ובדיקת הנכסים למטרת פליפ כולל דוגמאות ספציפיות של עסקאות שנסגרו בימים אלו. מדהים לראות צורת חשיבה ועבודה של אנשים. כל אחד והדרך שלו להציג דברים. למדתי המון וגם אם לא אמשיך בשיתוף פעולה עם אותם אנשים, בהחלט קיבלתי שיעורים לחיים כיזם וכמשקיע. סה״כ הייתי שם כ -4 שעות ולא היה משעמם לרגע…

תובנות מהיום:
1. אמנם מטרת הנסיעה היתה בעיקר להכיר אנשים אבל חשוב לשלב גם תוכניות קונקרטיות – למשל פתיחת חשבון בנק, מעבר עם חברת הניהול על הנכסים ויציאה עם משימות ותוכניות פעולה.
2. לפרגן לפרגן לפרגן – חברת הניהול יכולה לגרום לעסק שלך להצליח בדיוק כפי שהיא יכולה לגרום לו להיכשל. החבר׳ה האלה, אם הם טובים, עובדים קשה כדי שתצליח. גם אם לפעמים לא הכל ורוד ולא הכל הולך חלק, חשוב מאוד להודות להם על כך שהם דואגים לכם מרחוק. בסוף הכסף שהם מקבלים מכם על העבודה הוא לא כזה גדול לעומת הערך שאנחנו מפקידים בידיים שלהם ודורשים מהם לטפל בו. אז חשוב להגיד תודה. אני למשל מתכנן פעם בתקופה לשלוח מייל שפשוט מודה להם על העבודה. בלי איזושהי בקשה מיוחדת…
3. תרווחו פגישות – פספסתי פגישה אחת היום כי הפגישה בחברת הניהול התעכבה. קחו בחשבון זמני נסיעה ארוכים, פגישות שמתארכות, זמני מנוחה בין הפגישות…

זהו להיום. מחר יום מעניין – אני נוסע לבדוק אזור חדש…

ביי בנתיים

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
https://bit.ly/2IeLrrG

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון