מימון בעלים – Owner finance

 

היום נדבר על
owner finance או לחילופין seller financing
הי חברים…פוסט נוסף שנותן לכם ערך..סבב רביעי.. 2/3
בואו נפרק את המושג הזה ואיך זה יכול לעזור לנו בהשקעות שלנו.

מימון הבעלים / מימון על ידי המוכר
המוכר של הנכס מסכים לקחת תשלומים מן הקונה עד שהוא שילם את מחיר הרכישה במקום לשלם במזומן מלא או במקום לקחת משכנתא.

מתוך התיאור לעיל של מימון הבעלים, אפשר לחשוב שזה דרך פשוטה לקנות נכסים להשקעה. עם זאת, שיטת מימון זה כרוך כמות מסוימת של ניירת משפטית.
הנה דוגמא לתנאי מימון מבעלי הנכס שהמשקיעים צריכים לדעת מראש:

מקדמה – Down Paymen
למרות שנדמה כי אין צורך במקדמה, זה די נפוץ עבור המוכר לבקש מקדמה. למוכרים של נכסים להשקעה, מקדמה היא מה שהקונה עלול להפסיד במקרה של ביטול העסקה. המקדמה נעה בין 5% – 25%.

הפחתת הלוואות – Loan Amortization
כאשר הולכים עם משכנתא מסורתית, משקיעי נדל”ן לרב לוקחים הלוואה הנפרסת על פני 15-30 שנה.
במקרה של מימון בעלים, לא תהייה תקופה כזו והיא לרב תתפרס על פני 5 שנים לכל היותר.

תשלום בלון – Balloon Payment
בהלוואה בלון, כל הסכום כולל הריבית משולמים בסוף התקופה. אם נקבע בהסכם שתקופת המימון הינה 5 שנים, אז בסוף התקופה, לאחר 5 שנים, תהיו חייבים לשלם את כל הסכום בין אם במזומן ובין אם על ידי לקיחת הלוואה עבור העסקה.

שטר חוב – Promissory Note
שטר חוב הוא פשוט מסמך המציין את תנאי ההלוואה ואת הציפייה לפרעון. שטר חוב יכלול בדרך כלל את סכום החוב, הריבית, לוח הזמנים לפירעון, סכום התשלום, אופן ביצוע התשלומים (חודשי, רבעוני וכו ‘) ותשלום בלון.
בנוסף שטר החוב יספק גם עונשים אם המשקיע מאוחר לשלם.

משכנתאות ושטר נאמנות – Mortgages and Deeds of Trust
שני מסמכים אלה בעצם משרתים את אותה פונקציה – לספק אבטחה עבור ההלוואה. הם משעבדים את נכסי השקעה ומספקים ביטחון למוכר במקרה שמשקיע הנדל”ן יפסיק את התשלומים.

היתרונות והחסרונות של מימון הבעלים
בדיוק כמו כל דבר בנדל”ן להשקעה, יש יתרונות וחסרונות של השקעה זו שיטת מימון הנדל”ן:

יתרונות עבור קונים
• עלויות סגירה נמוכות לעומת בנק ומקורות מימון אחרים.
כמו כן, התנאים מסביב כגון מקדמה, ריבית, ותנאים אחרים הם פשוטים יותר וניתנים למו”מ קל יותר.
• תהליך סגירת העסקה הוא קל יותר ומהיר יותר.

חסרונות עבור הקונים
• אי יכולת למצוא מוכר המוכן למכור בתנאי מימון בעלים.
• גמישות המוכר באה כנגד ריבית גבוה יותר ותנאי תשלום פחות אידיאלים.

יתרונות עבור המוכר
• ממשיך להיות הכנסה פאסיבית.
• קל יותר למכור את הנכס As Is וחוסך השקעה בשיפוצים.
• במקרה של כשל הנכס חוזר למוכר.
• התשואה/ריבית בעסקת מכירה כזו גבוהה יותר, ומכאן גם בתשואה על הנכס.
חסרונות עבור המוכר
• לא מקבלים את כל המזומן בהתחלה.
• יכולות לצוץ בעיות במוסר התשלומים של הקונה.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
https://bit.ly/2D1QsxY

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון