מיסוי אישי ושיעור פחת

 

מה נשמע כולם,
ממשיך את הפוסט הקודם בנוגע למיסוי אישי בגין השקעה בנדל”ן בארה”ב.

נמשיך קצת מהפוסט הקודם בעקבות שאלה שעלתה:
תקנות מס הכנסה לעניין מבנים שאינם בנייני אבן איתנים ואינם מבנים מבטון מזויין, כלומר רב המבנים, שיעור פחת בשיעור של 4%.
הפחת מחושב על החלק של המבנה.
מה זה אומר???

בכל עסקת נדלן חלק מהעלות מורכבת מהתשלום משויכת לקרקע וחלק משויכת למבנה.
בכל מדינה החלוקה שונה. בישראל 1/3 משויך לקרקע ובארה”ב למשל 10%-15% משויך לקרקע.

אז כשדיברנו בפוסט הקודם על מס של 15% מההכנסות פחות הפחת, למעשה החישוב הוא כדלקמן:
עלות הנכס – 90,000 (מזה 30,000 משויך לקרקע ו- 60,000 משויך למבנה)
שכ”ד שהדייר שילם השנה – 11,000
החישוב הוא כדלקמן:
הפחת שנרשום כהוצאה : 2,400
=4% * 60,000

מכאן, ש- 15% מס ישולמו על סכום של 8,600=2,400 – 11,000
כלומר 1,290 ש”ח.
מסכום זה לא ינוכה המס ששולם בארה”ב, ויתווסף לסה”כ מס ששילמתם.

====

כעת נמשיך למסלול במישור האישי.
מה זה אומר? ….זה אומר שאם פה בארץ אתם נמצאים במדרגת מס של 35%, אז מכל הכנסה נוספת שתהייה לכם ינוכה מס בשיעור של 35% החל מהשקל הנוסף וממשיך לפי מדרגות מס הכנסה
אתם בטח חושבים, שזה יוצא הרבה….ובכן לא בהכרח בעיקר מהסיבות הבאות:
1. מסכום המס שצריך לשלם בישראל אפשר לקזז את המס ששולם בארה”ב כך שדה פקטו מדובר
בסכום קטן יותר.
2. מכיוון שכל שנה הרווח שלכם מהנכס שונה אז יכולה להיות שנה עם רווח קטן מאוד, מה שאומר
ששיעור המס יהיה נמוך יותר לעומת האפשרות הקודמת (של ה- 15%) שדיברנו עליה.

לכן, אפשר וצריך לבחון את היתרון שיש באפשרות אחזקה ישירה על שמכם בנכס, וזה היכולת לבחור כל שנה מסלול מס שונה בהתאם למה שמיטיב עמכם.

* חשוב לדעת, שלא כל הוצאה שנרשמה בדוח האמריקאי מוכרת באופן זהה בדיווח הישראלי כגון פחת שמחושב אחרת בשיטה האמריקאית, או הזיכוי שקיבלו משקיעים בדוח שלהם בסך 4,050 דולר לשנה (ונפסק החל משנת 2018)

** חשוב נוסף, אם יש הפסד בחול ממקור אחר
שלא נובע מפעילות תחת LLC ניתן לקזז אותו לפני חישוב המס בישראל. (או לחילופין יש הפסד מהבית ורווח ממקור אחר שהוא לא LLC )

מה לגבי ביטוח לאומי?
למי שבוחר במיסוי האישי צריך לדעת שיש גם ביטוח לאומי לשלם.
הביטוח הלאומי בנושא זה מחושב בראיה שנתית ולא פר כל חודש.
היות ומדובר בהכנסה פאסיבית אז שיעורי הביטוח לאומי הינם למעשה כך:
עד רווח לפני מס של 29,724 ש”ח (2,477 בחלוקה חודשית) אין מס ביטוח לאומי.
מעבר לכך יש 2 מדרגות, רצ”ב לינק לדף באתר הביטוח הלאומי –  www.btl.gov.il

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://bit.ly/2GDRQLu

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון