רכישת נכס בארה”ב ללא צורך בהון עצמי

תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2018-12-24T05:06:52+0000

איך לרכוש נכס נדל”ן בארה”ב בעזרת הון עצמי נמוך מאוד או ללא הון עצמי כלל !!!

מדוע אני כל כך אוהב את שוק הנדל”ן בארה”ב ?

כיוון שמדובר בשוק ענק ,משוכלל שניתן להפעיל בו אין ספור שיטות יצירתיות שאינן קיימות , ידועות או ישימות בשווקים אחרים כמו ישראל למשל …
על אחת מהשיטות האלו נדבר היום . לשיטה קוראים רכישת נכס בכפוף להישארותה של משכנתא קיימת על שמו של המוכר או בשמה באנגלית :
Purchasing property subject to existing mortgage
די בשיטה זו בלבד אם תפעילו אותה בחוכמה , תתמקדו בה ותתמחו בה בכדי להפוך אתכם תוך שנים ספורות לאנשים אמידים מאד ויותר…
אז מה הכוונה ברכישה בכפוף להישארות המשכנתא על שם הקונה ?
הכוונה לכך שאתה תרכוש נכס שקיימת עליו משכנתא של המוכר . אבל במקום שהמוכר יפרע את המשכנתא ביום המכירה היא תישאר אך תעבור לאחריות הקונה ( אתם …) .
האם זה חוקי בארה”ב ? כן . האם חברות הטייטל ועורכי הדין יודעים איך לסגור עסקה כזו ? חלקם בעיקר אלו שעובדים דרך קבע עם משקיעים .
מה שיפה בעסקה זו שהמשכנתא נשארת על שם המוכר כלומר אין העברת בעלות של המשכנתא על שמכם אבל יש העברת בעלות של הנכס על שמכם .
אתם מתחייבים כלפי המוכר לשלם את כל תשלומי המשכנתא שנותרו .
עסקה זו מאפשרת לכם לרכוש נכס עם הון עצמי נמוך מאד ולעיתים אפס כך שלמעשה אתם רוכשים נכס עם משכנתא של 80 אחוז ואפילו 100 אחוז מעלות הנכס !!!
דוגמה לעסקה ( עסקת אמת ) :

נכס נרכש ב-53,750 $ , יתרת משכנתא : 51,110 $ .

שווי השוק של הנכס : 75,000 $

מזומן בסגירה : 3,737 $

הנכס מושכר ב-750 $ .

תשלום חודשי למשכנתא , ביטוח ומיסי עירייה סך הכול : 475 $ .

תשלום לחברת ניהול : 75 $

יתרת תזרים חיובי לחודש : 200 $

יתרת תזרים חיובי לשנה : 2,400 $

תשואה על ההון : % 65

נקודות חשובות לבניית עסקה כזו :

• לנהל משא ומתן ישירות מול בעל הנכס ( לא דרך מתווך )
• לבחון האם למוכר יש מוטיבציה למכור
• להסביר למוכר שיש לו יתרונות רבים בסגירת עסקה מסוג זה : מהירות, אין עמלת תיווך , עלויות סגירה עליך ( אופציה ) וכן רכישת הנכס במצבו הנוכחי ללא דרישה לבצע בו תיקונים.
• לבנות מנגנון מפקח ( נאמן) על העסקה . להראות למוכר שאם אתה תפסיק לשלם את תשלומי המשכנתא הנכס יחזור לבעלותו מבלי שיינזק.

בהצלחה !

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
https://bit.ly/2D1AuUN

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

 

• שי הייתי מוסיפה איך למצוא את הנכסים האלה?
• מדהים!
• זה מדהים. אני זוכר שפעם הייתי משחק במשחק קאש פלאו של קיוסאקי זוכר שפעם המשחק הציעי לי עיסקה כזאת.חחח טוב לדעת שקיים במציאות
  וחזרה למציאות באילו שווקים זה פופולרי?
• אחלה אפשרות
• איך מוצאים עסקאות כאלה? האם זה קיים אמיתי האם חווית עסקאות כאלה ואם בקבוצה יש שחוו עיסקות כאלה טוב לשמוע מהם ממקור ראשון
• שי, אלוף האלופים! ?
• שיטה מעולה, הסבר מצויין. שי כרגיל……אין עליך.
• איך אתה מאתר מישהו כל כך לחוץ שמוכן בעלות המשכנתא במקום להתגמש במחיר??
• פוסט מעולה ומעניין מאד, תודה!
• האם נוכחות פיזית עוזרת יותר?
• מה האסטרטגיית יציאה שלך בבית כזה?
• ללא ספק שיטה נהדרת , השתמשתי ואני משתמש בטכניקה הזאת המון.
  ומלמד אחרים איך עושים עיסקאות
  “Subject To”הסבר מצויין, בהרבה מהמקרים התשואה היא אין סופית-כי אחרי שהחזרת את ההשקעה שלך (השקעה קטנה ) ואין לך כסף בדיל-דהיינו אפס-0

  ו כשמחלקים משהו ב 0 התוצאה היא אין סוף.

  ויש מלא רעיונות להגיע לאנשים האלה-דמיון תמיד עוזר.

  למשל מודעות של בתים להשכרה כמו שהזכרת או expired listing
  אם משהו motivates
  למכור ומנסה 6 חודשים למכור

  ולא מצליח עם מתווך, כמה motivated הוא עכשיו?

  כל הכבוד שי- ללא ספק חשיבה מחוץ לקופסא

• שי הלוי, ללא ספק רשמת שיטה מעניינת , אך פעם אחת רשמת שהמשכנתא תישאר על שם המוכר ופעם אחת על שם הקונה . הבדל משמעותי להבנת מהות השיטה… מה הנכון ? בנוסף, מהיכרות שלי עם עסקאות משוכללות אחרות, צריך לתת למוכר הטבה אטרקטיבית כדי שיסכים ללכת על דרך לא קונבנציונלית או כנגד יש לו סיבה למה מוכן להתפשר למכור בשיטה זו. הרי בכל נכס שאני קונה למשקיע, צריך לתת לו הערכת סיכון למול הרווח הפוטנציאלי. בשיטה זו נראה כי עיקר הסיכון זה משאבים רבים עד להוצאה לפועל של עסקה טובה כזאת .
• תותח
• אני רק אשמח לחידוד קל..
  המוכר בעצם יוצא מהבית ואז אתה משכיר אותו נכון?אתה ממשיך לשלם את המשכנתא שלו, מעביר את הנכס על שמך ושם הערת אזהרה שאם לא תשלם – הבית חוזר למוכר.

  הבנתי נכון?

• Daniel Nigri
• תודה על הפוסט!
• נשמח לאינפורמציה איך להגיע לאנשים שמעוינים למכור בשיטה הזו.
• שי, מרשים!
  שמעתי את זה גם באינסיידר איתך.
  אשמח לפגוש אותך בנושא
• תודה רבה שי ?
• שי, נשמע רעיון מצוין. תודה רבה על השיתוף!
• הי שי. אשמח לשמוע גם על הסיכונים (מול הסיכויים) שבשיטה ועל אחוזי ההצלחה מול המאמץ הנדרש כי כמו שאנחנו יודעים לא תמיד כל הנוצץ זהב. תודה ?
• שי , רעיון ושיטה שחייבים ליישם. אהבתי מאוד במיוחד את הקטע של דילוג על מתווך ותקשורת ישירה עם הowner
• מרים שחורי

 

• תודה שי. אוהב את ההסברים שלך.
• אכן שווה ליישם את השיטה אבל האם הבנק לא צריך להסכים או לאשר את הקונה ?
  שנית האם המוכר לא נפגע מזה שהמשכנתא נשארת על שמו אם ברצונו לרכוש נכס נוסף ?
  עד כמה שידוע לי האסטרטגיה מתאימה יותר ליישום בעסקאות לטווח קצר עד חצי שנה אשמח להתייחסותך
• מרשים מאוד שי
  תודה רבה :)Almog Hemo
• יש מישהו שמלווה משקיעים בהשקעות מסוג אלה?
• תודה רבה שיי
• קובי איפרגן
• הי שי, מצאתי עסקה של בעלים שמוכן לתת הלוואה על הסכום. בנכס יש מספר תיקונים והוא כמעט מוכן להשכרה. איך היית מנתח את כדאיות העסקה עבורי?