חישוב הוצאות תחזוקה שותפות 30 שנה קדימה – דיון
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- לירון: שלום חברים, אשמח לפתוח דיון בנושא תכנון ותחשיב ההוצאות בבחינת עסקה.
אתחיל ואומר שלדעתי בכל ההקצאות לתחזוקה שראיתי, גם השמרנים וגם המקלים לדעתי יש חוסר בהקצאות.
משקיעים אחראיים מקצים 5% או 10% לתחזוקה שזה באזור 1000$ נניח, אחראיים ביותר מקצים גם 5% Vacancy יתכן ולתחזוקה שוטפת זאת הקצאה סבירה אבל אני שואל מה לגבי הוצאות טווח ארוך כגון, מזגן/ גג / צנרת / חשמל ורענון שנדש עם החלפת דיירים ? - ניר נדלניר: החזקה VS אחזקה
לא כל כך הבנתי את ההקשר של :אחזקה – הקצאות תחזוקה
לעומת
החזקה- עצבים מברזל להחזיק את הנכס עד שהשוק יתקן.הרי נדלן להשכרה – זה במהות החזקה לטווח בינוני ארוך.
ובהחזקה לטווח ארוך חזקה על המשקיע להקצות אחזקה 😉
כי מה לעשות שבנדלן יש בלאילפי הטיעון למעלה מי שצריך עצבים מברזל
הוא מי שבונה על למכור לפני שיצטרך להקצות אחזקה
זה בעצם בעיה של משקיע שפועל בחוסר תיאום ציפיות עם המציאות
ובגלל זה סופר חשוב לבדוק את הנכס כולל בדיקת פקח לפני הרכישה
לקחת ברצינות מצב של מערכות הבית וגם מלכתחילה לתת תכנית שיפוץ קצת יותר מושקעת שעוזרת לשמור על עיכוב בלאי ולא להתקמצן ולנסות להשכיר את הנכס במינימום עבודה או לחילופין זה קורה גם בגלל שיש ניגוד אינטרסים בין חברה שמוכרת נכס ולא נותנת דגש טווח ארוך בשיקוליה לעומת המשקיע שכן צריך לתת על כך את הדעת - הכל טוב לירון:) איך אתה?
אני מסכים איתך ב100 אחוז.אני רק אומר שיתכן והסיבה שאנשים לא מקצים מספיק לטווח ארוך לתחזוקה,
היא מפני שלא נותנים מספיק את הדעת על כך שמדובר בהשקעה לטווח זמן ארוך. משך ההחזקה.
מי שבאמת מבין את זה אז יקח את החישוב שעשית בחשבון.אבל אני אומר יותר מזה גם.
אני טוען שעוד לא פגשתי משקיע ולא גורם מקצועי אחר
שלוקח את כל נתוני הבדק של הנכס
מחשב יתרת משך זמן חיים מוערכת של כל מרכיב מהותי
ולפי כך מבצע שקלול של צפי הקצאות לנכס
זה לא דבר שנחמד לעשות
זה חובה כי אחרת זה מכה כשזה מגיע
צריך לדעת אם נזאר למזגן כ5 שנים אן כ15 שנים
ואפשר לבדוק , להעריך, ושקלל הקצאות ממוצעות לכל עסקה בהתאם - לירון: נכון מאוד!
אני חייב להודות שכמשקיע עצמאי אני עושה בדיוק את התחשיב הזה. מפרק את כל מרכיבי הבית ונותן לכל אחד הערכת סיום חיים.
ובהתאם מקצה כסף בצד.
אני חייב לציין שעבור נכס אחד זה נראה פחות דרמטי אבל כשמדובר על מספר נכסים הבעיה עלולה להיות פתאלית.
תארו לכם שבשנה הולכים 3/4 מזגנים וצריך להחליף שני גגות. זה הוצאת של עשרות אלפי דולרים. ואם זה לא מתוכנן הבעה מאוד גדולה! - ליאור: טוב על זה שלירון תותח אין בכלל ספק וזה משהו ידוע. אני חושב שכדי לפשט את העניין, יש דווקא יתרון לגודל בניהול של מספר רב של נכסים. ברגע שכל נכס מנוהל בחשבון בנק עצמאי, ניתן לשלוט בהוצאות מול ההכנסות השוטפות ולשמור על Buffer של נניח 5000 דולר לכל בית סינגל לכיסוי נזק משמעותי שלא חשבנו עליו. סכום שכזה אמור להספיק לכל הוצאה גדולה. כל חשבון בנק שכזה משמש כ Bucket שבו בתזרים השוטף שמעבר להוצאות נשמר ככה שכל “דלי” שכזה מתמלא לאט לאט. באידאל כל נכס אמור לנהל את עצמו והתזרים העודף אמור לשלם את ההוצאות, כולל ההוצאות החד פעמיות שקורות אחת לכמה שנים כמו מזגן חדש, גג וכו. במקרה חירום, Buckets של נכסים אחרים ישמש לכיסוי ההוצאות של נכס מסויים שיש לו נזק הרבה מעבר לרגיל. נניח ויש 10 נכסים, שומרים כ 50 אלף דולר בחירום עם חלוקה של 5 אלף לכל נכס. יש לקחת בחשבון גם את גובה ההשתתפות עצמית המקסימלית למקרה ביטוח, ולהשאיר מספיק מרחב בטחון לכל נכס מעבר להשתתפות עצמית ולדעת מה מכוסה ומה לא, וכמובן לעשות רכישה חכמה מראש של נכסים יחסית חדשים מבחינת שנת הקמה אפילו אם המצב החיצוני שלהם ירוד, ככה שבזמן הקניה חידשתם את הנכס באופן מלא מבחינה קוסמטית של ריצוף, מכשירי חשמל וכו אבל אתם יודעים שמאחורי הקירות החשמל יחסית חדש, הצנרת טובה, לגג נשאר מספיק שנים וכו. כמו כן איזור הרכישה קריטי – אני לדוגמא לא מתקרב לאיזורי הצפה וניתן לבדוק הסטוריה של 100 שנה, 500 שנה וכו מבחינת מספר ההצפות, להיות פרו-אקטיב מבחינת גיזום עצים שעלולים ליפול על הגג, התקנת מצלמות אבטחה וכו. נכסים של עד 10 שנים מבחינתי הם האידאל ואני לא מסתכל בכלל על נכסים שהם יותר ישנים מתחילת שנות התשעים רק אם חודשו לגמרי בתשתית מאחורי הקירות ועדיף על ידי בעל נכס שגר שם וספג את מרבית התיקונים הראשונים ולא פליפר שיכול להיות שחסך בהחלפת התשתית. נכס יד שניה, כלומר רכישה מהבעלים המקורי שרכש אותו לפני עד 10 שנים, מבחינתי אידאלי. כל התיקונים של נכס חדש כמו תזוזת קירות ובעיות תשתית תוקנו על ידו. כמו שלא תקנו רכב בן 20 שנה ותצפו לנסוע איתו עוד 30 שנה קדימה, ככה גם עם נכסים, אחרת תצפו להוצאות תחזוקה גבוהות. לשם השוואה – ברכבים אני תמיד מעדיף לקנות רכב בין 2-3 שנים מהבעלים המקורי כך שכבר היתה לו ירידת ערך משמעותית אבל עדיין יש לו אחריות והרכיבים בו טובים עדיין עם לכמה שנים טובות של נסיעה תקינה מעבר לתיקונים הרגילים ככה גם הגישה שלי עם נכסים, אבל אין ספק שמה שלירון עושה של חישוב כל פריט בנכס זה נהדר.
- ליאור: בנכסים ממושכנים אני גם דואג לפחות ל 4-5 חודשים בכל חשבון של תשלום משכנתא לפי גובה המשכנתא למקרה של הפסקת התזרים משכירות. תמיד צריך כרית בטחון. אם השוק יתחיל להתערער צריך לשמור אפילו 10-12 חודשים כי יכול להיות מצב שיהיה קשה למצוא שוכרים אם אנשים יתחילו לאבד את העבודה וכו ובהפסקתתשלום המשכנתא הבנק כמובן יעכל את הכנס.
- Omri Maimon Sara Bahat
- לירון: אהבתי ליאור ?
רק אציין שככל שיורדים יותר לפרטים ומכינים הגנות מתאימות כך ההשקעה הופכת יותר ויותר סולידית. אנשים רואים את ההשקע כמשהו ” הרפתקני” אבל אם יורדים לעומק הדברים זה דיי סולידי… בטח ביחס לאלטרנטיבות. - ניר: ליאור אני קונה נכסים גם משנות ה60. יש גם נכסים שגרים בהם ועומדים משנת 1900. אני לא סותר את ההגיון של מה שאתה אומר אבל קח בחשבון שאם הנכס מלכתחילה עולה לך חצי מחיר מנכס חדש ליד למשל, אז זה שקול לכך ששילמת מראש הוצאות תחזוקה של עשרות אלפי דולרים גלומים במחיר הנכס. לכן, אני מאמין בגיון דרכי הפעולה בהתאם לצירוף שיקולים והעיקרוח המנחה אותי שלפני רכישת כל נכס ארכז כל הנתונים על הפרות עיריה שיפוץ להשכרה וליקויי מבנה והקצאות כדי לבצע חישוב ולקחת החלטה מושכלת שמאזנת את כלל הנתונים
- לירון, בגלל זה צריך לשמור כרית בטחון מספיק גדולה בצד. ומעבר לזה, ברכישה של מספר נכסים ממושכנים, הבנק בעצמו רוצה לראות את הרזרבה הזאת לפני שהוא מלווה כסף לנכסים נוספים – בגלל זה הם מבקשים לראות חשבונות בנק של החודשיים האחרונים, לראות חשבונות נוספים, 401(K) וכו ואפילו מבקשים ממך לבדוק עד כמה הכסף בחשבונות האלה נזיל במקרה חירום. מעבר ל 7 נכסים דרישות הבנק מבחינת קרדיט גם עולות משמעותית – רוצים לראות שתמיד אתה משלם בזמן. בקניית נכס מעל 4 יחידות (הלוואה מסחרית), רוצים גם לראות את ההסטוריה הניהולית מבחינת היכולת שלך לנהל תזרים, תיקונים וכו בתקציב מוגדר וכו. מצד אחד הכסף בכרית הבטחון יושב בצד ולא מייצר כסף, אבל מצד שני במקרה חירום יש מאיפה לשלם וכל משקיע אחראי חייב לעשות זאת – מעבר להקצאה חודשית בלבד מהתזרים השוטף של נניח 40 דולר. אם חישוב ההקצאות הוא למטרת חישוב תשואה שנתית על נכס חדש שאתה רוצה לקנות כדי לדעת אם להכנס לעסקה, זאת באמת שאלה טובה איזה אחוזים לשים בתחשיב – אבל אתה יכול כדי לפשט את העניין לקחת את הסכום המקסימלי החזוי של ההוצאות הכבדות, נניח גג ומזגן – 10,000 דולר, לחלק זאת לזמן הממוצע של אורך החיים שנשאר להם בנכס הספציפי לפי הנכס שקנית ולהקצות סכום כסף חודשי לשם החלפה עתידית – במקרה כזה כל נכס הוא אינדיבידואלי ואתה צריך לעשות חישוב פרטני לכל פריט בנכס או ללכת מראש על נכס עם 4 Points במצב יחסית חדש – שדרך אגב בנכסים משנות השבעים ומטה חברת הביטוח בעצמה תבקש ממך לבצע דו”ח שכזה, ואם יש בעיה במערכות הקריטיות של הבית תעלה לך את הפרמיום או לא תבטח אותך. (אני בטוח שאתה יודע את זה), וניתן באמת לרדת לפרטים כמו שאת עושה, שזה מצויין, או לחשב ממוצע סטטיסטי של כל כמה זמן מחליפים גג קומפלט, מזגן קומפלט וכו ולשים את הממוצע בכל חשבון עצמאי של כל נכס ובמקרה חירום זולגים מנכסים אחרים.
- ניר משקיעים קונים נכסים גם בני מאה שנה ומעלה ואני מכיר את הנכסים האלה וכל אחד עושה את השיקולים שלו. ציינתי את ההעדפות שלי.
- איך מצטרפים לקבוצה ?
- אפשר לעשות Home warranty לנכסים בשכירות. זה מכסה את המזגן ומוצרי חשמל. אם אתם יודעים שהמזגן ישן ולא נשאר לו עוד הרבה זמן או לחלופין יש נזילה איטית של גז מזגנים עדיף לעשות אחריות לבית (300-500 דולר לשנה, אולי תצטרכו לשלם זאת שנה או שנתיים עד שהמזגן הולך לעולמו..) ובכך אתם נמנעים ממחיר גבוה של החלפה ( חמשת אלפים דולר)
- כשיודעים לשפץ נכסים נכון –
עם דגש על תשתיות –
גג
חשמל
אינסטלציה
מערכת חימום קירור
דוד מיםהתחזוקה נהיית אפסית –
יש לי לקוח עם כמעט שנה וחצי אחזקה בנכס שיש לו 45$ תחזוקה לכל אורך התקופה.כמו נדלן גם שיפוץ צריך לעשות בשטח !
- אשמח גם להצטרף לקבוצה, 0547518782