טיפים והעדפות להשקעה ראשונה
שאלה למומחים בקהל שלנו אם ברשותכם 100,000
כיצד תעדיפו להשקיע אותם? בנכס אחד במקום כמו טקסס למשל או 2 נכסים באינדיאנה ? אם תוכלו גם לפרט אודה מאוד.
למי שבארץ תחילת יום מקסים ולמי שבארה”ב לילה טוב ?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- לילה טוב. לא חושב עצמי כמומחה, אבל בגדול, מלבד כמובן ההחזר החודשי, הייתי בודק גם עליית מחירים סביבתיים.
- תודה על השאלה
- אני חושבת שהכל תלוי בתשואה שתוכלי לקבל
- היי יאנה,
התשואות שרשמת נשמעת לי מאוד גבוה והשאלה אם מדובר בברוטו או בנטו !לפני, אני חושב שיש כמה שאלות חשובות שאת צריכה לענות עלייהם ,על מנת שתדעי לאיזה כיוון השקעה את רוצה ללכת.אז מה חשוב להבין לפני שעושים את ההשקעה ?
– מהם הצרכים שלכם ?
– מה רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ?
– מה אתם מצפים ?
– מהו התקציב שלכם ?
– ועוד…
חשוב מאוד להבין את כל הדברים הללו לפני שאתם משקיעים.אנחנו הישראלים תמיד מחפשים זול.
אעפ שרובנו מכירים את המשפט –
זול הוא יקר !
אנחנו מתפתים לקנות נכסים בזול. האמת שזה מאוד מפתה לקנות נכס ב 30-50 אלף דולר. כמעט לכולנו יש סכום כזה להשקעה. הבעיה תתחיל כמה חודשים אחרי הקניה. כמו שאנו יודעים יש בדכ קשר ישיר בין מחיר הנכס לרמת הסביבה שלו. לכן תזכרו:
לקנות נכס בארהב ב 30-50 אלף דולר אומר שאתה תקנה באיזור שהוא חלש מבחינה סוציו אקונומי.
לכן אני לא ממליץ לעשות זאת !!!מה זה אומר ?
– שהפשיעה שם כנראה גבוהה
– שההשכלה שם כנראה תהיה נמוכה
– השכר הממוצע של השוכרים הפוטנצאליים שלך כנראה יהיה נמוך.
– שכירות נמוכה, ובמקרה של תקלה יגרום לאיבוד כמה חודשי שכירות.
– ועוד…ולמה זה מעניין אותך ?
– מיכוון שבאיזורים כאלו השכירות תהיה נמוכה
– השוכר יהיה ברמה נמוכה
– ויש סיכוי סביר שתאבד חלק מהכסף שלך על נזקים שיעשו לך השוכרים אחרי שיצאו מהבית שלך.אז מה עושים ?
– קונים באמצעות משכנתא בארהב !
– הריביות במשכנתא הן 4.9-6.5% ל 20-25 שנה
– עם הון עצמי של 50 אלף דולר תוכל לקנות נכס באיזור טוב שעולה כ 120-150 אלף דולר. ולייצר לעצמך הכנסה פסיבית של כ 10% נטו.בהצלחה !
גלעד עוז - טקסס ברור אפילו הייתי ממנף לנכס איכותי יותר
- הנטייה היא כזו..2 נכסים מייצרים תזרים יציב יותר (לרב..וכמובן כל מזל לגופו)…
שלב הבא זה כמה מהר תוכלי לרכוש עוד נכס באזור…
מניח אינדי..
בעתיד יהיה לך קל יותר למנף את כולם תחת פרוטפוליו לואון…
הכל לפי יכולת יצור הכסף שלך..זה בראייה לטווח ארוך לפי תכנון פיננסי…בלי קשר..בברור צרכים ומטרות אמיתי לא בטוח שבית בבעלותך הוא הפתרון אלא אולי השקעה קבוצתית או השקעה בחוב או פיזור (תכנון פיננסי זה לראות את כל התמונה ולהתאים פתרון טיילור מייד…ולא מדף) - שאלה טובה, אבל התשובה בדרך כלל תהיה אצלך.
ישנם משקיעים שמשקיעים 100 בנכס אחד שהרבה פעמים יתן להם שקט בזכות סביבה טובה יותר אבל תשואה סולידית.
וישנם משקיעים שיעדיפו להשקיע בשני נכסים באזורים טיפה פחות טובים, אך ת תשואה גבוה יותר וגם אם קורה כי יוצא דייר, עדיין נכס אחד מכניס כסף.
חשוב כמובן להתייחס למיקום ועליית הערך.
שורה תחתונה לקבל כמה שיותר מידע ומשם להתקדם.
אני אישית הייתי הולך על שני נכסים ב 50. - רוב חברי הפורום אוהבים נכסים זולים. זה לא אומר שזה טוב או לא טוב. העיניין שנכס זול מצריך ניהול מתמיד יותר וכל תיקון מאוד משמעותי ופוגע בתשואה ויכול להיות לגרום למפח נפש.
אני כבר 6 שנים בטקסס ושהתחלתי היה לי גם 100א כיום יש לי 5 נכסים ששווים מעל 200א כל אחד. טקסס זו המדינה עם הפרמטרים הטובים ביותר להשקעה בארה”ב סביר שתהני גם מיציבות וגם מעליית ערך. אני הייתי לוקח את ה100 ועושה משכנתא וקונה נכס טוב ב200 יציב שיביא לך שכד של כ1600-1750 דולר. ממש שווה ערך לדירה איכותית באזור ביקוש בארץ.
למי שמשקיע מתחיל חייב אזור יציב ולא נכס זול ש”חריף” יותר
בהצלחה - Daniel Dahan
המילה אוהבים קצת ניתנת לפרוש לדעתי…. - אני רוצה להסביר מנקודת מבת שלי וסלחו לי אם זה יהיה קצת קשה להתחבר.
ישנם הרבה עסקאות וכאשר אני מגיע לעסקה מה שקובע מבחינתי זה risk/reward ולא איפה עסקה נמצאת כי אפשר לעשות עסקאות בכל מקום.
דבר ראשון שאנחנו מסתכלים מה הסוג של עסקה. יש עסקאות buy&hold ויש עסקות flip .
לכל עסקה יש סיכונים שלה ואני הולך לדבר על הכול.
לעסקה יש 3 פרמטרים שאנחנו מסתכלים ובוחנים
מחיר מכירה :
אנחנו מתחילים בcomps
אנו בדרך כלל לוקחים את זה ממתווך שעובד באזור. הוא צריך גם להכיר את האזור ולמכור בעבר באזור הזה. וזה חובה לבדוק שהוא מכר ולא רק מספר.
אנחנו לא מסתפקים באחד אלה בודקים עם לא פחות משלושה אבל תמיד צריך להבין שגם הם לא תמידצ ממש יודעים מה הסיפור של הבית.
בגלל זה אני מעדיף גם לדבר עם שכנים אבל לזה מוציאים משהוא שיכול לעשות את זה בשבילנו והוא שפוי .
בדרך כלל אני גם בודק לפי שיטה של ולסולריים שביתים שמתווך נתן הם לא נמצאים מעבר להגבלות של אזור (כבישים גדולים ,פרקים ,מאגרי מים וכו’). לפעמים מעבר לכביש בארה׳׳ב זה אזור אחר!
גם תבינו כל נתונים חייבים להיות שווים . אם בcomps יש גרז׳ אז גם צליינו, אם יש basement אז גם עצינו.
כדי לבדוק עסקה טוב אנחנו חייבים משהוא מקומי שיודעה אזור טוב או יכול לדבר עם שכנים.
צריך להבין שלבית לפעמים יש סיפור שאתם חייבים לקבל אותו לדוגמה הוא נמצא קרוב תכנת רכבת וכולם מחפשים את האזור וזה טוב או לדוגמה יש קרוב מוכרי סמים וזה לא טוב .
במקראה ואין בן אדם שיכול לבדוק אז מורידים את המכיר מכירה לצורך החישוב וממשיכים לדבר הבא.
חייבים להבין במקראה שלא עובדים עם צוות שלכם חובה לעשות אינספקציה. וזה לא משנה אם אתם קונים ממשוא שמוכר בכמויות בארץ או קונים בחול. זה חובה!!!!
חייבים גם למוצאה משהוא שמבין בדוח ואיך עושים אותו וחובה שאינספקטור יהיה לא קשור למוכר. !!!בשום פנים ואופן !!!
כולם צרכים להבין שבמכירה יש דמי מתווך 6% מעסקה ולהכניס את זה בחישוב. מקדמים שלי בסוף מתחשבים בזה. - מחיר שיפוץ :
דבר ראשון משאחראי על מה רמת השיפוץ זה אותו מתווך שמצאתם בשלב הקודם. אתם צריכים להבין ששיפוץ בהרצליה ובדימונה הוא שונה ורק מתווך מהרצליה יכול לדעת איך משפצים בהרצליה.
כל השקעה מעבר למה שמתווך אמר זה 90% לא הולך להחזיר כסף.
לאלה שחושבים שישפצו יותר טוב ימכרו ביוקר: לא יעבוד. אם בית לא באזור יוקרה אנשים ירצו לקבל הלוואה ובנק מזמין שמאי. השמאי נתן המלצה לפי גודל ומכירות ביתיים מסביב ולא לפי רמת השיפוץ. יש אזור משחק כאן אבל הוא לא יותר מכמה אחוזים בודדים במקראה וקונה משלם חלק במזומן.
אתם לא תקבלו מחיר יותר טוב אבל תוכלו למכור יותר מהר. וזה יתרון יחיד לדעתי !!!
אז בו נחזור לשיפוץ עצמו:
כאן יש הפרדה מעוד גדולה בין מה הולכים לעשות ולמה.
שיפוץ להשכרה הוא הרבה יותר זול וצריך לדאוג שכל חומרים יהיו עמידים מאוד וזולים
למכירה זה סיפור אחר וצריך לדאג למתווך טוב שיגיד מה נדרש בשכונה.
גם נתון הבאה שנכנס כאן זה גודל השיפוץ. לדוגמה עם שיפוץ 15000 אז סיכוי שהוא יגלוש ויצטרך סכום נוסף של עוד 15000 הוא קטן יחסי משיפוץ של 50000
אני מסתכל על זה מאוד פשוט. כל מה שיכול להסתבך הוא בהכרח הסתבך וצריך לקחת את זה בחשבון. מניסיון אם תהיו מוכנים לכול תצאו יותר טוב מעסקה בסוף.
זאת אמת מבחינתי במקראה ואני משווה שני עסקאות של רווח 30% של 10000 או שני עסקאות 50000 אני הולך לעדיף אחד של 10000 כי עם טעיתי ב10000 אני בעסקה גדולה עדין ברווח ובקטנה בהפסד. גם על קטנה צריך לעבוד פעמיים. לאומת זאת במקרה ויש לי צוות שלם שאני בטוח בו באזור של שני עסקאות קטנות וצוות שאני הרבה פחות בטוח באזור של עסקה אחד אני מעדיף ללכת על בטוח.
צריך להבין גם ששיפוץ של השכרה הוא יותר פשוט ובמקראה וטעיתי אני ארווח את הכסף חזרה בלונג ראן.
אם עשים שיפוץ קטן בבית שהוא ישן צריכים להבין שיש עלות בדרך שנשלם במקראה ונשכיר. גם במכירה הקונה ייקח אינספקטור ואנחנו נרד ממחיר מכירה קרוב בבדאי משלא עשינו אבל המחיר שנרד יהיה עדיין פחות משהיינו צריכים להשקיע בשיפוץ .עדיין אני מעדיף להוריד בסוף מאשר בשיפץ כי זה יעלה לי פחות.
החייבים להכניס עוד שיקול אחד במשווה של השכרה. כהול שבית פחות מחודש חברת ניהול (מאוד חשוב מה היא אבל זה בזמן אחר) יגבע ממכם תשלומי גבוה יותר על תיקונים. - מחיר קניה:
מאוד תלוי משני דברים הקודמים ותלוי בסיפור של בית אם קיים.
הוא גם תלוי ברמת מוטיבציה של בן אדם שמוכר. גם אתם החייבים לדעת שמחיר שסגרתם זה כנראה לא המחיר שתקנו נכס בסוף כי כל הזדמנות מורידים מחיר.
כל דבר שמוכר מספר בודקים ומורידים מחיר אם אפשר.
אני אתן דוגמה שלי מאחד מפליפים אחרונים. הגשנו הצעה 178 על בית שרצו עלו 200 . המוכר באה אם יציאה כי אפשר לחלק את השטח ואפשר לשדרג את הבית ולמכור אותו ב400. הורדה ראשונה הייתה כאשר קיבלנו הצעות של שני קבלנים אחד זול 130 ואחד יקר 200. הראנו לו הצעה של 200 ותכלנו לדבר על 168. אחרי כך כבלנו מכתב מעריה שאין תשתיות בצד שני של הבית הצגנו לו . הורדנו עד 150 . כמובן נלך על שיפוץ של 130 וכמובן שבדקנו שלהתחבר לתשתיות של רחוב סמוך יעלה לנו רק כמה אלפים יותר אבל התרבות של אמריקניים מקובל לעשות כאלה דברים .
אני אשית קונה נכס לפי נוסחה מסוימת :
מחיר קניה+מחיר שיפוץ =מחיר מחירה*מקדם
מקדם הוא שונה מפליפ לרנטל . לפליפ אני עובד לפי נוסחה הבאה:
מחיר הנכס במכירה: מקדם:
עד70000:45%
עד 90000:40%
עד 120000:35%
עד170000:30%
עד 250000:28%
עד 300000:26%
לרנטל זה אותו דבר חלקי 3 לדוגמה 70000=
45%/3=15%
כאשר מכניסים כל הדברים על הנייר מגיעים להחלתה מושכלת שהיא אני בדרך כלל פחות תלויה מאזור אם זה פליפ ויותר מנתוני העסקה. ואם אזור הוא אותו אזור אז מחיר יותר גבוה עדיף.
לגבי השכרה חושבים מה יתן יותר רווח הון לארך זמן ומכניסים להשוואה. צריך להבין שאזור אם מחיר נמוך שהוא לא אזור עולה כבר מזמן כנראה יהיה תקוע שם לכל החיים. צריך לדעת את השוק באזורים האלה כדי להבין וזה שונה מרחוב לרחוב ולא רק בין מדינה למדינה. - רואים שדימה למד דבר או שניים …תותח על
- מכיר תחזוקה לנכס . יש הרבה שאמרים שמחיר תחזוקה לנכס זול יותר גבוהה ואני מסכים איתם חלקית. אני הולך להסביר כי יש לי גם חברת ניהול. נניח צריכים להזמין משהוא שמתקן מזגן. משלמים לו 150$ על הזמנה וביחס למחיר הנכס זה אוכל למשל 30% מרווח. זה יותר יקר מנכס שזה אוכל לו רק 10%. אבל נכס זול שהוא משופץ טוב ונניח אין לא מזגן ומקרר פשוט חדש ואין סתימות כי צנרת חדשה ודייר משלם משהוא גורם? במקראה הזה נכס זול יותר משתלם כי אין טענות מדיירים.אז מה שקובע ביקר זה עד כמה חברת ניהול טובה ומה מצב הנכם. ראיתי נכסים יקרים שאוכלים כמעת כל הרווח ויש לי זולים שתחזוקה לא עולה על מהכנסות10% . גם כאשר דייר עוזב צביעה בנכס עולה הרבה בנכס יקר. אז כל מקראה בגופו ותנאי מאוד פשוט.
כהול שנכס יותר זול אמור להכניס יותר באחוזים על הנייר כדי שיעבוד. לא קונה נכסים פחות מ55000 ומחייב 14-15% לאלה(55) לפני תחזוקה פחות משופצים כגבול מנמלי.
לאלה של 150000 מחייב 11-12% וכוי
ככול שנכס יותר משופץ ומבוטח הוא עולה פחות. למשופץ מוריד על 2-4% מהגבול
ככול שחברת ניהול יותר טובה יעלה יותר בזול להחזיק ותוכל לשואל מה צריך לבצע כדי שיעלה פחות.
יש כאלה שמוכרים שהם עשים הכול (לפחות בארץ) והייתי בודק מה נכנס לזה.
גם לפאמים אני מסתכל מנקודת מבט של יצרתיות.
למשל קניתי בית שרוצה לנהל אותו כבית של סטודנתים ויש לי שני כניסות של דרת סטודיו . אז אמרתי שצריך לעשות airbnb והתברר שזה יכול להכניס פי 2-3 מרנטל רגיל למרות שמכיר הוא קטו - אני הייתי מתחיל מכאן – פוסט בקבוצת הנדל”ן בפייסבוק
- איזה כיף שהצטרפתי לקבוצה,.תודה לכולכם על המענה ושחלקתם איתי את הידע שלכם ??
- Dmitry Shleymovich דימיטרי תודה לך על הפירוט והזמן שהשקעת לרשום לי את ראייתך על השקעות
- תשובתי אלייך היא שאת משקיעה ביזם יותר מאשר בנכס/ים ! בעיקר בנכסים זולים כאלה (עד 100k) החשיבות לאיכות היזם (בשאיפה שייתן גם שירות של Management) היא סופר גבוהה.כמו כן חשוב להבין מה הביקוש לשכירות באותו אזור (בעיני זה נתון הרבה יותר חשוב ממצב סוציואקונומי/רמת השכלה וכו)
- עניין של אופי. אני התחלתי עם כמה נכסים ב50 עד מאה לפני שלוש שנים. יש לי די הרבה בעיות עם דיירים וגם תיקונים. לפני שנה החלטתי לנסות נכס באזור דאלאס ב200. למרות שהתשואה של הבתים באטלנטה טובה יותר , בשבילי רמת הסיכון יחסית למה שאני מקבלת וכמות הבעיות שיש בבתים ב100 לא משתלמת לי ולא מתאימה לאופי החרדתי שלי… לכן אני מוכרת באטלנטה ויעביר לדאלאס