טיפים להשקעות נדלן בארה”ב

טיפים – שתפו אותנו בטיפים שעוזרים לכם בתחום השקעות הנדלן בארה”ב

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

 

• פודקאסט מעניין ששמעתי היום – אתם מכירים את הדירוג העולמי של כמה קל לעשות עסקים במדינות שונות? כלומר כמה בירוקרטיה וכמה זמן לוקח לדוגמא לפתוח חברה, הוצאת רשיון עסק וכו. ארה”ב מקום 8. נחשו איפה ישראל.
• https://www.doingbusiness.org/rankings
• באמת טיפ חשוב לכולם.. ב-llc רשומים פרטים של registered agent. שימו לב שאתם מקבלים מידע, דואר ועדכונים בשוטף..

 

• https://www.ronlegrand.com/

המליצו על ההדרכות של רון לגרנד באחד מהפודקאסטים. ממליץ על טכניקה של rent to own. ככה הדייר משלם בעצמו על תיקוני הנכס, ואנחנו למעשה מוכרים לו הלוואה של כ 11 אחוז ריבית. זאת הריבית הגלומה בהשוואה של התשלומים החודשיים שלו להלוואה לתשלומי השכירות, נניח 800 דולר בחודש. היזמים שהמליצו עובדים בסנט לואיס. קונים בתים ב mls ומשווקים לנישה גדולה של קונים שהרבה לא פונים אליהם – כאלה שלא מקבלים הלוואה מהבנק אבל היו רוצים לקנות בית. היזמים מרוויחים פי כמה כי כאמור את התיקונים הדייר עושה כי זה נכס שהוא קונה, ומשלם את השכירות כהלוואה לקניית הנכס.

• היזמים טוענים שיש ביקוש אדיר לשיטה. משווקים ממוקד בפייסבוק לאנשים שעומדים לעבור בית ברדיוס של מייל מסביב לנכס. הדייר מבחינתו משלם את אותה שכירות רק שבסוף הנכס שלו, ולכן הוא לא מרגיש שהריבית גבונה.
• household income VS family income
• A household consists of all people who occupy a housing unit regardless of relationship. A household may consist of a person living alone or multiple unrelated individuals or families living together. Median family income is typically higher than median household income because of the composition of households.

 

• בית ראשון 3.5 FHA – קרדיט מעל 620 אבל יש PMI או 5 אחוז conventional -קרדיט 680 – PMI עד שיש אקוויטי של 20 אחוז. בית שני עד רביעי רוב הבנקים 20 אחוז לסינגל 25 למולטי. בית חמישי עד עשירי רוב הבנקים 25 אחוז להכל. לרוב הריבית נקבעת לפי אחוז הדאון – אם שמים 25 הריבית טובה יותר. נתקלתי במספר בנקים שגם לנכס שני סינגל מסכימים 15 דאון אבל זה לא נפוץ. בארה”ב יש אלפי בנקים אז תמיד יש אלטרנטיבות.
• ב 2007 היו בבת ים מציאות. דירות ב 400 אלף שקל. קניתי שם בשיעור השני-שלישי של הקורס, ומכרתי אחרי שנה במחיר כפול על ידי זה שהצעתי את הדירה במכרז. קניתי עם הרווח באולגה ליד הים שתי דירות – כל האיזורים היום באולגה בפינוי בינוי והרבה כבר מוחתמים, יש תכנון למלונות, טיילת, פארק הייטק ועוד. לוקח זמן אבל מתקדם. הדירות שם עלו פי שלוש מאז 2010 אבל עדיין יש מציאות של דירות בפחות ממליון שקל.
• ממליצה לצפות בסרט האמריקאי: thive
  במחצית הסרט בערך מדקה50 יש הסבר על הדרך שלדעת יוצר הסרט הבנקים והממשל משתפים פעולה ביצירת משברים כלכליים ושעבוד הציבור לטובתם. יש גם רמזים עבים לבסיס האנטישמיות החדשה באמריקה השולחת, כמו האנטישמיות הישנה באירופה אצבע מאשימה לכיוון היהודים(רוטשילדים) .
  תרשו לי בשיא הצניעות להעלות את החשש שעשוי לדבוק במשקיעים היהודים שיודעים לנצל לטובתם את המשברים. לפי הצאט פה, הותיקים מקפידים לפעול עפי החוקים האמריקאים ומודעים לחשיבות ההתאמה לדרך האמריקאית, אך לצערנו, דעות קדומות והתנהגות של סוחרים ישראלים בעבר ש”עקצו” גם חברים בקבוצה זו, מוציאים שם רע לכולם ומחזקים מגמות של אנטישמיות.
  כיוון שלפי הסרט מגמת הצמיחה המלאכותית הכוללת צריכה מואצת וריבוי מקומות עבודה, מתאפיינת בריביות נמוכות ובהלוואות, ומגמת הסיום של החגיגה מתאפיינת בעליית הריבית , איני מבינה בזה בכלל, לכן, אני שואלת פה בקבוצה: האם העלאת הריבית על ידי הבנק הפדראלי בחודשים האחרונים, מציינת מגמה זו הנקראת בסרט” גלילת חוט הדיג” המוסבר בסרט בדקות 105- 110, האם עליית הריבית היא סימן להתחלת משבר חדש? או אולי יש לה משמעות אחרת?
  אשמח ללמוד.
• סליחה שם הסרט: Thrive
  מופיע חופשי בyoutube
• בדקה 1:08:07רשום על המסך: Give me control over nation`s currency
  and I care not
  who makes its lows.את המסר הזה לא אני כתבתי – הועתק מצ’ט הווטסאפ -בתרגום: “תן לי שליטה על שער המטבע של המדינה ולי לא איכפת מי קובע את החוקים”
  הדמות על המסך היא של הברון מאיר אמשל רוטשילד .
  ברקע אין פרשנות קולית , אך המסר ברור: היהודי הוא העלוקה של המדינה, קצת כמו המסר בסוחר מונציה. יש כאן אצבע מאשימה ברורה הטוענת שליהודי לא איכפת מאמריקה רק מהכסף שהוא מרויח על חשבון אזרחיה.
  אשמח להתבדות
• מישהו אנטישמי עשה סרט ושם אותו ביוטיוב. זה לא הופך את הסרט לנכון הסטורית. חסרים אנטישמיים? יש גם סרטים מכחישי שואה, על קונספירציות על התאומים וכו. כמו שלא כל מה שנמצא באינטרנט הופך אותו לנכון. יש הרבה fake news. עוד לא ראיתי את הסרט – אצפה בהזדמנות ואגיד מה דעתי. כמובן שיש פה ישראלים נוכלים. לא חסר. כמו כאלה שמבטיחים תשואה ומגלמים זאת במחיר של הנכס ל 3 שנים, או מנצלים תמימות של אמריקאים לקנות מהם בתים בזול ולהפליפ אותם – הרבה משיטות הפליפים הם בתחום האפור. מישהו הולך לאבד את הבית שלו והמשקיע מציג זאת כעזרה שכל מה שמעניין אותו זה לקנות את הבית בחצי מחיר – מי שצדיק מציע מחיר שוק. אף אחד לע מנתח שוק חצי שנה כי הוא פילנטרופ. יש גם רמאים בעגלות שמעסיקים עובדים לא חוקיים וכו. בגלל זה מומלץ להשכיל לבד, ללכת לקורסים וכו ולסמוך על בדיקות עצמיות. מי שמחפש חיים קלים ופסיביים בלי לבדוק עוסק בהימורים. לגבי הריבית – עד עכשיו לא העלו את הריבית (רק פעם אחת) בגלל שהכלכלה עוד לא מספיק חזקה. נתוני תעסוקה וכו. ברגע שמעלים את הריבית זה אומר שהממשל מאמין שהכלכלה מספיק חזקה ובשלה לכך. מצד שני זה ירחיק יותר קונים מהחלום לרכישת בית ופחות התחלות בניה כי המימון יתייקר. למי שכבר קנה בתים לתווך ארוך זה טוב מבחינת שכירויות כי יהיו יותר שוכרים, אבל המחירים ירדו כי יהיו פחות קונים. .למי שקונה במזומן זה גם טוב – המחירים ירדו. למי שמחפש לקנות במימון חלון ההזדמנויות מצטמצם כי לדוגמא עכשיו בריבית 5 אחוז אני צריך נכסים שנותנים 12 אחוז כדי שיהיו כדאיים וישלמו את כל העלויות וישאירו cash flow. הריבית הזאת עדיין מאוד נמוכה הסטורית. משקיעים קנו נכסים גם בריביות של עשר אחוז ומעלה בתקופות האינפלציה של שנות השמונים. מבחינתי לקנות כמה שיותר עכשיו עם מימון ולקבע את הריבית ל 30 שנה. בעוד עשר שנים כשהריבית תקפוץ המשכנתאות האלו יהיו נדירות ושוות הרבה יותר. לגבי אנטישמיות – מאז שטראמפ עלה לשלטון כל מיני ארגונים ניו נאצים התחילו להרים את הראש ולראות אותו כמנהיג שלהם והיו מקרים של חילולי קברים וכו.
• הפודקאסטים האלה מצויינים. אני מקשיב כל יום ולומד הרבה – לפחות שעתיים ביום בדרך לעבודה וחזרה. העדכונים הם בדרך כלל על חדשות הנדל”ן בארה”ב, וראיונות עם אנשי נדל”ן על ההצלחות, כשלונות והאסטרטגיות שלהם וכו.. כמו כן ניתוחים על איזורי השקעה מומלצים.
• לעגן בחוזה חובות של המוכר בגלל מס של שנים קודמות. חשוב מאד
• פודקאסט מצויין על מדע והמתמטיקה מאחורי הפליפים. לפי הפודקאסט יש להרוויח לפחות 10-15 אחוז ממחיר המכירה ברווח נטו. למשל במכירה של 300,000 , רווח של 30,000 ל 45,000. לכל דולר שיפוץ שאנחנו משקיעים, אנחנו רוצים להרוויח לפחות חצי דולר. כלומר אם קנינו ב 200,000, ושיפצנו ב 50,000 אנחנו רוצים להרוויח לפחות 25,000 אחרי עמלות – אחרת הסיכון לא כדאי. השיפוץ שלא יעלה מעל פעמיים מהרווח. לא להשקיע מאה אלף דולר בשביל להרוויח רק 25000. המנחה בפודקאסט הוא מתווך על ומשקיע נדלן שמכר בתים מעל מליארד דולר. מקום ראשון בהסטוריה של קלר וויליאמס ועוד חברות. השיא שלו הוא מכירה של 14 בתים ביום. המון מידע מעולה מ 30 שנות נסיון.

 

• Flipping Homes from A to Z: A Step-by-Step Guide to Smart Real Estate Investing with William Bronchick. podcast
• Earn fast profits by flipping homes with a system designed to maximize returns while minimizing r…. Sent from Podcast Republic.

 

 

• https://unadlan.co.il/קרן-ריט/
• בדיוק. אני מנסה להתמקד בדברים שיש לי שליטה עליהם. בנדלן אני יכול לשפץ, להחליף שוכר, למחזר וכו. במניות השליטה שלי מינימאלית וחבל על העצבים. עברתי משברים במניות וזה לא בשבילי אז בהחלט שגר ושכח.
• צריך לזכור שאת המחיר של קרנות ריט רואים כל יום
  ולפעמים זה קשה….בנדלן לא בודקים כל יום את המחיר
  צריך להבין את זה . הרבה פסיכולוגיה
• סחרתי שנים בשוק ההון, ואני יכול להגיד לך שיתרון גדול מבחינתי בשוק הנדלן הוא שאתה יכול להגיע ל 97 אחוז אם לא 100 אחוז בדיקות בעצמך – הכל תלוי בנחישות שלך, בידע ובנסיון שרכשת וכמובן בזמן שאתה משקיע בנושא. אם הכנסת שוכר שלא שילם 6 חודשים זה משהו שיכולת למנוע – אני מכניס שוכרים בניו יורק עם קרדיט מעל 800, שמשלמים לי 3 חודשים בטחון ו 3 חודשים מראש והחוזה שלי הוא 20 עמודים עם כל פרט קטן. אני עושה בדיקות לנכסים כל 3 חודשים, וכל נזק שנעשה יורד להם מהפקדון כי יש אינספקשיין שאני מבצע בכתב, בתמונות ובוידאו. בשוק המניו, כמה שלא חקרתי את טבע, אמזון, אפל וכו לא יכולתי לדעת שסטיב גובס עומד למות, שיהיו חילופי תפקידים בטבע ושפטנט על הקופקסון בעייתי וכו. זה גם יתרון מבחינתי בהשקעה ישירה – כשקניתי בבת ים דירה להשקעה ב 2007 לפני שאנשים גילו את בת ים, הלכתי במשך חצי שיה כל יום אחרי העבודה לראות 3-4 דירות, שמתי הכל באקסל לפי פרמטרים של כיווני אוויר, עלות למטר, פוטנציאך חלוקה, קרבה לים וכו ובסוף הגעתי לנכס המושלם שמכרתי אחרי שנה ב 100 אחוז רווח. עבדתי על זה מאוד קשה אבל יכולתי לגלות כל פרט בעצמי – הלכתי לעירייה לבנות מה תוכניות הבינוי לאיזור, כל שטח פנוי וידאתי שלא יבנו בו בניין מול הנכס וכו. במניות זה הרבה יותר קשה אפילו אם אתה אנליסט שעוסק בכך כל היום – אלא אם כן יש לך מידע פנים ואז זה כבר לא חוקי.
• https://gyazo.com/eedbb190916d128af0506feac26b6a36

 

 

 

 

• https://gyazo.com/05791dd1a0bebbbe4e2194667a0f9c9d

 

 

 

 

 

• https://gyazo.com/76e6171084a422c7539967506e4a5f64

 

 

 

 

• אין עוד נכס שאני מכיר שאתה יכול לשים בו רק 3.5 אחוז ולהנות מעליית הערך של מאה אחוז שלו. קיוסקי סיפר שהוא הלך לבנק ואמר שהוא מוכן להשקיע במניות של הבנק אבל לשים עשר אחוז ולקבל מאה אחוז. הבנק מן הסתם לא הסכים אפילו שזה השקעה במניות אותו בנק. רק בנדלן לבנק יש בטחון למנף מכיוון שהוא יודע שזה real אסטייט – נכס אמיתי ולא נייר שיכול לאבד את כל ערכו.

• מניות זה נייר. מי שהשקיע במרץ 2000 או ב 2007 איבד 90 אחוז. חלק מהקרנות שהשקעת בהן פשוט נעלמו. מצד שני בניין שקנית, אלא אם כן יהיה אסון, לא יעלם. גם אם השוק ירד במחיר
• כמו שהם כותבים חסרון נוסף שכמו במניות ניתן לאבד חלק משמעותי מהערך בעת קריסה בעוד שבנדלן הבלוקים נשארים במקום ומקסימום מחכים עד שהשוק עולה. אבל זה יכול להיות פתרון לאנשים שרוצים להכנס מהר לשוק מסויים, במיוחד אם יש מאות קרנות ספציפיות, ובסיכון נמוך יותר כי יש פיזור גדול.
• https://www.hon.co.il/השקעה-בקרנות-ריט-יתרונות-וחסרונות/
• היתרון הוא בפיזור הסיכון. החסרון מבחינתי בקרנות ריט הוא שלא ניתן לרוב לבחור את איזור וסוג ההשקעה, לא ניתן למנף את הכסף ולא נהנים מעליית ערך.
• לעניות דעתי מבדיקה כללית של קרן ריט בישראל הסיכון היא לא מסוכנת. היא מושקעת בנכסים פיזיים בצורת נדלן מניב.
  העליות ירידות שלה מושפעות מ3 דברים עיקריים:
  1. שוק הנדלן המסחרי והתעסוקתי בארץ
  2. שינויי ריבית בנק ישראל(בגלל המינוף)
  3.רכישה ומימוש של הנכסים.
• לידיעתכם ישנה קרן ריט נוספת בישראל על אותו רעיון של ריט 1 ושמה : סלע קפיטל. קרן צעירה אבל מניבה
• לא חייבים להשקיע באזור של אסונות טבע
• להגיד דבר כזה זה לא מצדיק את מה שאתה אומר לגבי השקעה פיננסית. זה כמו שאגיד לך שאתה לא יודע איזה חברה משקרת בדוחות הפיננסים שלה או איזה משבר במכונות המסחר הורס ערך נייר של חברה
• יחסית לנדלן בארהב זה סיכון אפסי, החברה דואגת לפזר את ההשקעה שלך להרבה הלוואות קטנות כך שאפילו אם אחד נופל התשואה תרד מעט. בנדלן יש תשואה שוטפת אם לא נפלת על שוכר בעייתי…הייתה עליית ערך עד עכשיו מי מבטיח שהיא תמשיך?…קניית נכס מתחת למחיר השוק קשה גם עבור מקצוענים כמו ליאור ודני אז גם זה לא ברור מאליו ובטח לא פסיבי…
• כולם פה מדברים על הניתוח שסובב סביב הסינגל פמילי אבל מתעלמים מהאפשרות בהשקעה בסינדיקציה בנכסי במולטי במדינות הידידותיות למשקיעים (פלורידה, ג’ורג’יה, טקסס, קרולינאס) אשמח לשמוע על קצת חוות דעת בנושא
• אני לא הייתי משווה את הנושא להשקעה בבורסה, אבל ללא ספק יש כאן סיכונים והזדמנויות
  אני לא הייתי נכנס אם אין 100% מחויבות לתהליך, והשקעה בנדל”ן היא כמו ריצת מרתון ארוכה, צריך אורך רוח , סבלנות, קור רוח ועבודה קשה…
  מי שמכיר את עצמו ועלול לא לישון טוב בלילה כי שמע שהלך מזגן בדירה וצפויה הוצאה מהותית, זה לא בטוח בשבילו. מי שיכנס ללחץ כי דייר לא משלם ולא מתפנה (ובמשך חודשיים מתנהל תהליך פינוי, לא בטוח שזה בשבילו)
  מי שלא מוכן להעמיק, להיכנס למספרים ולנהל את הסיכונים בחכמה – לא בטוח שזה בשבילו.
  מי שחושב שלא יהיה לו כוח לעסוק בהשוואת ביטוחים ותשלומים אחת לשנה. טיפול בבירוקטיה של החלפת חברת ביטוח, לקרוא הסכמים ולנהל עליהם מו”מ – לא בטוח שזה מתאים לו.
  אני עם 6 בתי סינגל פמלי בארה”ב ומקווה להמשיך……
  בהצלחה!
• פודקאסט מעניין על סיפורי זוועות של משקיע שהשקיע בשכונה הלא נכונה – זה לא במטרה להפחיד מי שעוד לא השקיע, אלא במטרה לחדד את החשיבות של ניתוח האיזורים ושיעורי הבית לפני ההשקעה. בקצרה הוא התחיל להבין שיש בעיה ברצח הראשון באחת מהדירות בקומפלקס שקנה.

 

• How to Lose Money by Choosing the Wrong Location with Pat Podcast
• .

 

 

 

• at Hiban has been heavily involved i…. Sent from Podcast Republic.

 

• yכן זה הסקר שגם אני מכיר. כל אחד עושה סקר לפי מה שבא לו. מה ששלחתי פרסמו BNH
• העניין הספציפי אצלי הוא שההון שאני משתמש הוא מ cash out של נכסים שקניתי לפני כמה שנים במזומן במזומן ושפצתי. בינתיים הם הכפילו את עצמם. נהנתי מתזרים נטו יפה אבל עכשיו אתחיל לשלם עליהם משכנתא. אני יכול בעקרון לקחת את הכסף ולעשות שוב פליפים או שיפוץ, לא שולל, העניין שבמשך חצי שנה אשלם את עלויות המימון. צריך לחשוב על זה והכל תלוי במה שאמצא. מצד שני יכול להכניס את הכסף ישר לנכס מניב עם תזרים חיובי שיכסה את הוצאות המימון של הקש אוט ושל הנכס החדש וכך הסיכון קטן יותר. אם למישהו יש פליפ מעניין והוא צריך השלמת מימון אני מוכן לשקול.
• לגבי תשואה מעל 12 אחוז – הכל כמובן תלוי באיזור. דורון עשה ניתוח מעולה למעלה ובדרך כלל אני משתדל לעשות משהו דומה. יש איזורים עם 20 אחוז תשואה אבל אני לא מתקרב אליהם. התשואה לא קוראית בפועל כשהדייר לא משלם, כשצריך להוציא אותו או לתקן את כל הנזקים שעשה או להביא מכשירי חשמל במקום אלה שגנב.
• מסכים איתך אבל אל תשכח שיש לך מערך שלם שמבצע פליפים פול טיים. הסיכון שלך נמוך יותר כי זה מה שאתה עושה כל יום – העלויות שלך שונות.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• https://gyazo.com/931769bdc2dca53462fb5b4f432eba51

 

 

 

 

 

 

• נכסים שנבנו ב1944 זה סטנדט בעיתי עם צנרת חשמל… תבדוק עם inspector. לפני כמה עלות שיפוץ שלא תקנה חורבה…
  שכירות גם לא גבוהה…
  אני כל בית שאין לו פוטנציאל לשכירות מעל 1000 קשה להוציא בשר…
  כל תיקון יבלע חצי שנה או יותר של נטו… תוריד מס ודמיי ניהול … קשה לאות רווח
• אני מנסה לרכוש את הבית במחיר נמוך משמעותי ממחיר השוק בכך שאני מציע תשלום מיידי במזומן
• הפודקאסטים נמצאים ב itunes או סטיצרס

 

• טיפ: להתייחס לדיירים שנמצאים בנכס בכבוד ולנסות לתת להם הרגשה טובה ושייכות לבית
  לדוגמא: אם צריך לרכוש מוצר חשמלי, אני תמיד מבקש מחברת הניהול לשאול את הדיירים איזה מכשיר הם מעדיפים (במסגרת התקציב שהגדרתי) כך, ללא עלות נוספת נתת להם להרגיש טוב והם יזכרו את זה בסוף השנה עם חידוש החוזה (ולפעמים בקשה להעלאת מחיר) וגם ירגישו יותר תחושת שייכות.
  פעם ביקשו גם מקרר עם האפשרות לקיוסק שמוציא קוביות קרח, הבדל זניח והם מקבלים הרגשה טובה… …
• טיפ: הערכת גובה השכירות משמעותית לבחינת כדאיות עסקת “קנה והחזק” להלן הכלים שלי לבחינת גובה השכירות:
  1. בתים המוצעים להשכרה באזור (כולל כמה זמן הם מפורסמים)
  2. מידע מחברת השכרה מקומית (היא בסוף תיצטרך להשכיר את הנכס)
  3. אתר https://www.rentometer.com/
  4. אם אתם עובדים עם סוכן הוא יכול להוציא דוח ממערכת ה- MLS שמציג גובה השכירות וכמה זמן לקח להשכיר את הבית (הממוצע יסייע להבין)
  שילוב של המידע יכול לתת הערכה סבירה של טווחי גובה השכירות באזור
  המון בהצלחה!
• פודקאסט מעניין ששמעתי היום דיבר על היתרונות והחסרונות של שוק הנדלן בארה”ב מול קנדה – בעוד שבקנדה הבדלי המעמדות קטנים ביותר כמעט בכל האיזורים, כך שבעיר שלמה ההכנסה לנפש יכולה להיות שונה ב 30 אלף דולר קנדי פלוס מינוס מצד אחד לשני, בארה”ב אנחנו יודעים שבלוק אחד יכול להיות עם בתים במליונים ובלוק לידו בלוק של עוני. היתרון שזה נותן לנו הוא חלק משלושת סוגי עליית הערך של הנכס – עליית ערך מאולצת של שוק הנדלן – בנוסף לעלייה הציקלונית של שוק הנדלן שעליה אין לנו שליטה, ולאינפלציה. מה שזה אומר שיזם נדלן בעל ממון יכול לאלץ את השוק לעלות בכך שהוא למעשה משנה את מציאות השכונה על ידי השקעה בצד “הלא נכון” של קו המתאר של השכונה, וזאת כל עוד החוצץ בין האיזור הטוב ללא טוב הוא לא חוצץ פיזי אלא פסיכולוגי – לדוגמא הארלם במנהטן – אין כביש או נהר שחוצה בין האיזורים, רק חוצץ פסיכולוגי, ולכן יזם שקונה שורה של בניינים מעבר לקו, יכול לשנות את המציאות של השכונה – ואנחנו רואים את זה קורה בפועל. קבוצת משקיעים לדוגמא שקונה בגקסונוויל, יכלה לממש אסטרטגיה זו על ידי קניה מאסיבית של עשרות בתים זולים באיזור שקרוב לאיזורים הטובים, לשפץ את כולם ולשנות את מציאות השכונה כולה ולהעלות את ערך הבתים. אנחנו רואים את זה קורה בקבוצות השקעה גדולות שעובדות באיזור המערבי בגקסונוויל ומבצעות פיתוח איזורי מאפס. בקנדה קשה יותר לעשות זאת (למעט טורונטו) כי האיזורים מאוד הומוגנים. היזם בפודקאסט בנה מספר בניינים ליד איזור טרנדי שאין בו comps לסוג הבניינים שבנה, כך שהקומפסים הגיעו ממרחק של חצי מייל מתוך האיזור היקר, וכך הבניינים שבנה קיבלו על ידי הבנק ערך גבוה. אסטרטגיה נוספת היא תמיד בבניה חדשה לא לעבור בהוצאות ביותר מ 70 אחוז את ערך הנכס לאחר בניה, כלומר אם הערך המיועד הוא מליון, יש לבנות בלא יותר מ 700 אלף – הרעיון הוא שלאחר הבניה שמתבצעת נניח מכספי משקיעים בסינדיקציה, פונים לבנק לקבלת מימון, הבנק מממן 70 אחוז, וכך למעשה מוציאים את כל הכסף שהושקע חזרה למשקיעים שמקבלים את כספי הקרן, והנכס נשאר כנכס cash flow חינם.
• טיפ: לא להתאהב בבתים שבוחנים.
  לפעמים אנחנו בוחנים עסקאות כל כך לעומק שאנחנו מתחילים להתאהב בבית, פתאום “מוותרים” על עקרונות, פתאום קצת פשיעה זה לא נורא, ואז מה עם יש הצפה של בתים להשכרה באזור, ועוד כל מיני נורות אדומות כבר לא כל כך מפריעות.
  חשוב לעצור ולוודא שאנחנו לא “מתאהבים בבית” ובוחנים את העסקה בצורה אובייקטיבית ככל שניתן.
  מומלץ לתת לעוד עין ולעוד דעה אובייקטיבית לחוות דעה – לפני סגירה סופית של העסקה.
  בהצלחה….
• טיפ בלקיחת משכנתא – לאחר שקניתם בית ראשון למגורים, ניתן להגדיר בית נוסף כבית משני, ולקבל עליו ריבית כמו של בית ראשון ולא של השקעה. לא רע 🙂