מתי כדאי למכור את הנכס שבבעלותי?
— פוסט מספר 93–
קודם כל סיכום:
* איזה שבוע זה היה! לי היה ממש כייף לקבל את כל התגובות והפירגון – תודה לכם.
* בתגובה הראשונה אני אשים קצת יותר פרטים עליי ופרטי קשר ולינק למידע נוסף
* תודה לליאור שגרם לי (יש לומר “אילץ” ?) לשבת ולכתוב – שיחקת אותה ידידי.
* הערה לעצמי: רעיונות לפוסטים בעתיד / פעם הבאה: איך לעבוד עם סוכן מכירה, מכירת נכס באפיק מכירה פומבית, חברות ו- LLC, השקעות עם קרן השקעות במקום מימון הלוואתי . . .
* בהצלחה לכלום בכל אפיק השקעה בו בחרתם לעסוק.
* ו . . . ואווו אחד גדול לכמות ואיכות התוכן שיש פה בפורום – מדהים.
**מתי כדאי למכור את הנכס שבבעלותי?**
השאלה של מתי למכור נכס עולה הרבה פעמים. ופעמים רבות מעסיקה גם משקיעים חדשים שרק התחילו לחשוב על השקעות ואפילו לא רכשו את הנכס הראשון.
אז מתי מוכרים?
ובכן, אין תשובה חד משמעית לגבי התיזמון – זו החלטה אינדיבידואלית ושונה ממשקיע למשקיע ומנכס לנכס. עם זאת, הנה כמה נקודות למחשבה.
קודם כל חשוב להבין שבכל אקט של מכירה וקניה של נכסים חבויים
עלויות והוצאות נוספות, לרבות תשלום מס על רווחים והוצאות המכירה הם לא רק עמלת סוכן.
–תסריט ראשון – הון “קבור” בנכס
ייתכן כי שווי הנכס כבר עלה משמעותית מאז שנקנה אבל השכ”ד לא משקף זאת, או שהשכ”ד עדיין נמוך יחסית לשווי הנכס. במצב כזה ייתכן ומכירת הנכס ושימוש ברווח ממנו לצורך קנייה של שנים או שלושה נכסים אחרים תהווה עלייה משמעותית בהכנסה.
דרך אגב, בארהב יש תקנת מס (1031) שמאפשרת דחיית תשלום מס לנקודת זמן עתידית אם נשחלף את הנכס הנמכר בנדלן אחר, לרבות מספר נכסים במקום האחד שנמכר. יש לבדוק את הנושא ה- 1031 לעומק כי יש כל מני כללים החלים על שיחלוף נכסים.
–תסריט שני – הנכס מייצר “רעש” בחיי
כולנו היינו רוצים לבצע השקעה של “שגר ושכח” – כלומר שהנכס יושכר, ללא בעיות, לא יעמוד ריק ללא דייר, אם אפשר בלי תיקונים או כמה שפחות, וכמובן שהדייר תמיד ישלם ובזמן. אבל בחיים יש רצוי ויש מצוי.
נכס ללא “רעש” פשוט לא קיים. השאיפה היא כמובן מינימום “רעש”.
אבל, ייתכן כי נכס מסויים מייצר הרבה יותר מידי “רעש” עבור בעליו. במצב כזה ייתכן ונשקול להיפטר מהנכס זה בין אם לטובת נכס אחר או פשוט לטובת השקט.
לי היה נכס באזור אטלנטה שבמשך החצי שנה הראשונה של ההשכרה כל הזמן היו בעיות, תיקונים וקילקולים, ודיירת סיוט. הבדיחה של מנהל הנכס ושלי הייתי “מה קרה היום בנכס” או שהוא אמר לי שאין לו נכס שהוא מבקר יותר מנכס זה. בתום תקופת השכירות שמתי בשוק ומכרתי.
–תסריט שלישי – מימוש
בסופו של יום המטרה של כל השקעה היא להגיע לנקודה שבא הנכס משלם לנו או משפר את העתיד הכלכלי שלנו. יבוא יום ונגיע לנקודת הזמן הזו ונחליט שהגיע הזמן לממש, לצאת מההשקעה ולהנות מפרותייה.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון