אז על מה נדבר היום ?
חשוב לי לספר לכם על העיר שלנו Memphis TN
הגענו לממפיס לפני כ-10 שנים , אחרי כמה נכסים במיאמי, כשחיפשנו מקום שנפגע הכי פחות במשבר הסאב , מקום שיש בו עוגנים חזקים, והכי הכי חשוב – הזדמנות , המילה שבעיני מגדירה את עולם הנדל”ן .
בגלל שאף אחד לא אוהב להיות חכם בדיעבד הפוסט הזה יתמקד בזיהוי הזדמנויות.
אז – איך זיהינו הזדמנות ?
התשובה במאפייני היציבות המקומיים:
-הגירה לעיר: כשחברות ענק בוחרות לפתוח את המרכזים הלוגיסטיים שלהם בממפיס , אנחנו מבינים שזהו יעד אסטרטגי חשוב (NIKE AMAZON ועוד).
נוסף לזאת המטה הראשי של FEDEX נמצא בממפיס ומעסיק מעל 30 אלף עובדים באופן ישיר (!) , כבר כמה שנים שנמל התעופה בעיר הוא נמל התעופה המסחרי הכי עמוס בעולם המערבי (מקום שני בעולם אחרי הונג קונג).
עוד עבודות=הגירה לעיר=עלייה בביקוש
מאפיין מאוד חשוב הוא במספרים:
– הנוסחא החשובה ביותר בעיני “RATIO” :היחס בין מחיר החציון של הנכסים בעיר לעומת מחיר השכירות בעיר.
מחיר השכירות בעיר הוא בין הגבוהים בארה”ב ביחס למחיר הנכס – הנתון מדבר בעד עצמו . (קורה מסיבות שעליהן נדבר במהלך השבוע..)
הנוסחא שאנחנו מגיעים אליה : 63,000$ / 850$ RENT
את המתמטיקה אתם כבר יודעים …
-היצע: בממפיס שוכרים בתים ! עובדי צווארון כחול ברובם, מעדיפים לשכור את הבתים מאשר לקנות את הבית ולהתחייב לריבית מטורפת מהבנק הדרקוני שלהם . ואנחנו נשמח להשכיר להם את הבית.
– עוגנים נוספים בעיר: תיירות ( אלביס פרסלי, שמעתם?) , בית חולים למחקר מהגדולים בארה”ב, אוניברסיטאות מצוינות ועוד ועוד ועוד .
– ועם כל זאת ממפיס היא לחלוטין under the radar , פנינה שטרם קיבלה את הבמה שמגיעה לה, ולמה זה טוב לנו? כי כשהיא תהיה בקדמת הבמה כבר יהיה למשקיע הפסיבי מאוחר מדי …
אז אחרי שעשינו הקדמה , על איזה עוד נקודות בא לכם שנדבר השבוע ?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון