פרק ראשון:
איך נבחר את האנשים הנכונים לעבוד איתם.
להלן שאלה שנשאלה בפורום –
שאלה לגבי השקעה בפעם הראשונה בארהב:
(נקודה חשובה, אני גר בארץ, ולא מתכוון לעבור לארה”ב.)
אני רוצה כמה שפחות התעסקות עם הנכסים בשוטף, וכמה שפחות כאב ראש.
השאלות:
1. אז איך בוחרים את האנשים הנכונים לעבוד איתם?
2. האינטרנט מוצף באנשים וחברות, האם יש מקום שמדרג את אותם חברות בארץ?
3. האם יש פה אנשים בפורום שהם משקיעים וללא אינטרס אישי, שיכולים להמליץ לי על יזמים מומלצים ועסקאות שכרגע מכניסות להם כסף, אשר הם עובדים איתם?
– יש לי פחד טבעי מכך שאבחר לא נכון גם אחרי בדיקות, אך בכל זאת אני רוצה לעשות את הצעד הזה.
(הדבר שהכי חשוב לי זה כמה שיותר המלצות , על חוויות בהווה שהם חיובית, הן בעבודה עם אותו אדם, והן בכסף שזה עושה לכם)
תודה רבה!
ההמלצות שניתנו לחבר הפורום:
- תתחיל מלבחור אזור בארה״ב שאתה שורי עליו.
תחפור את הפורומים של Bigger Pockets בשוק הזה וכמובן תבלה בו ותישן בו לפחות שבועיים לפני שאתה מקבל החלטה - אז למה להשקיע בבית להשכרה?
- אחרי שתקרא, תלמד, תבלה ועוד ועוד.
תכנס להשקעה עם גוף שמשקיע אתך ביחד, ככה שיהיה לכם אינטרס משותף. תעזר בפעם הראשונה עם עו”ד ועם יועץ שיבחן עבורך את ההשקעה. העלות הנוספת לחסוך לך עוגמת נפש.
והכי חשוב על תתפתה למודעות ומשרדים נוצצים.
חג שמח - אני משקיע ללא אינטרס, ואני ממליץ על Dani Beit-Or.
8 נכסים קניתי בעזרת הסיסטם והצוותים שיש לו בשטח ועוד היד נטויה. ליווי שמאפשר לך להגדיר את המטרות האישיות שלך ולגזור מהן תוכנית פעולה - אני התחלתי בלחפש חבר או חבר של חבר שמשקיע דרך יזם כלשהו ויכול לספר, אח”כ חקרתי על השוק שאותו יזם עובד בו והחלטתי אם זה מתאים לי או לא ורק אח”כ הלכתי לפגישה עם היזם. חשוב לצאת מפגישה עם היזם כשאתה בטוח שהוא שולט בשוק, שהוא שקוף לגבי תהליך ההשקעה ושהוא מסביר לך לעומק על כל ההוצאות הצפויות. אני גם נוטה להאמין לתחושות בטן שלי מאוד, אז אם אחרי כל הבדיקות זה לא נראה לי, אני לא אשקיע
- ראשית רציתי להגיד כל הכבוד. אם קיבלת החלטה לעשות את הצעד הראשון אתה כבר במקום יותר טוב מרוב האוכלוסיה.
שנית, לצערי אין כזה דבר ללא אינטרסים. כל משקיע / יזם שחווה הצלחה היה רוצה שתשקיע איתו או עם מי שעזר לו (וזה בסדר, לפחות לטעמי). ההמלצה שלי היא שתמצא חבר או קרוב משפחה שאתה סומך עליהם ב 100% ותבדוק איתם. משם תמשיך.
המון בהצלחה - ואם אתה משקיע חדש לך עם יזם מנוסה, ותשאל אותו על מבנה מערכת היחסים שלכם.
- ממליצה לך להתחיל מלקרוא על האופציות הקיימות. לגזור מכך כיוון שמתאים לך אבל להשאיר קצת את הראש פתוח להצעות.
אנחנו התחלנו עם Dani Beit-Or שעשה לנו הרבה סדר, כיוון אותנו לאיזור השקעה (טקסס במקרה שלנו התאימה) וחיבר אותנו לצוות שלו במקום שעובד נהדר. צוות של סוכן נדל”ן + ניהול.
חברים נוספים שלנו משקיעים דרך דני, וכולם עובדים עם צוותים טובים (גם באיזורי השקעה אחרים). אם יש לך שאלות תמיד יש את הצוות לכך או את דני אם זו שאלה כללית יותר.
בקיצור, תקרא, תלמד ואז תפנה לשיחה ראשונית עם סוכן.
בהצלחה! - אני מכיר באופן אישי כמשקיע 4 יזמים שונים שעובדים במדינות שונות
לכל אחד היתרונות והחסרונות שלו
חלק יותר אגרסיבים וממונפים מאחרים
לכולם היתה רוח גבית בשוק עולה מזה 10 שנים אז זה בעייתי לבחון תשואות
המבחנים שלי לפי סדר חשיבות:
1. אמינות – שלא יברח עם הכסף
2. שקיפות עסקית ואישית. כן אני רוצה לדעת איפה הוא גר וכו’ ומה האסטרטגיה האישית שלו
3. רמת המינוף. עדיף נמוכה במידה ואני צופה שוק יורד וגבוהה בשוק עולה
4. התמודדות עם משברים. מה נעשה בשוק יורד בלי שוכר ושאר קטסטרופות. מה אני עושה אם הוא לא יכול לתפקד – האם הכסף הלך? - היי Gon Avishay
נקודה למחשבה עבורך.מעבר להיותך מחפש מישו לחבור אליו.
תתחיל בשאלה חשובה:
מה אני רוצה להשיג בעקבות מערכת היחסים שלי עם אותו אדם או חברה אליהם אני מעוניין לחבור?תדע את מטרותייך ואת יעדיך.תיפגש ,
תכיר,
ותראה אם יש לך חיבור אישי שהצליח לענות על צרכייך.בסופו של יום,
אתה תשים את כספך עם מי שיש לך חיבור אישי איתו ומבין את הרצונות שלך ויוכל גם לייעץ לך באופן אובייקטיבי ללא קשר לאופי ההשקעה עצמה.מקווה שזה יעזור.
מוזמן לשאול אותי אם יש לך שאלות נוספות.תצליח ? - תתחיל בהשקעה לא גדולה.
- נמצא בדיוק באותו מצב.
- Tal Nahmany מומלץ מנסיון אישי שלי. הוא עובד ביוסטון מקצוען אמיתי הביא לי עסקאות מצויינות. יש זהות אינטרסים ברורה וכבר כמה פעמים שהיו בלתמים והוא הוכיח את עצמו מעל ומעבר. הוא גר באיזור ומנהל את כל הנכסים באופן אישי שזה לדעתי היתרון הכי גדול שלו
- תחפש מנטור שילווה אותך ולא יזם להשקיע דרכו. זאת הדרך היחידה לבטל את קונפליקט האינטרס. לפני כל השקעה הכי חשוב זה ללמוד את האזור טוב, מבחינה נדלנית תכיר אותו יותר טוב מאזור מגוריך.
- Michael Zalkind
- נסיון, נסיון ושוב נסיון, לבקש לראות פרוייקטים שביצע (לא אחד, לא שניים ולא עשר) לבקש לדבר עם ממליצים (לא אחד, לא שניים ולא עשר)
- ההמלצה הכי טובה שאוכל לתת לך היא לרכוש ידע בסיסי בהשקעת נדל”ן בארה”ב שיעזור לך לקבל החלטות נכונות ומושכלות, זה הבסיס לכל השקעה טובה.לאחר מכן תמצא יזם שיש לך חיבור טוב איתו, מישהו בעל ניסיון והמלצות שתוכל להיעזר בו בהשקעה שלךיש רבים כאלו גם פה.
כמובן שאשמח לעזור בכל שאלה - הי Gon Avishay. אם אתה רוצה “כמה שפחות התעסקות עם הנכסים בשוטף,וכמה שפחות כאב ראש”-אולי בכלל לא מתאים לך רכישה של נכס מניב.
אומנם ,חברת ניהול טובה מורידה ממך את עיקר ההתעסקות בשוטף עם הנכס,אבל היא גובה בתמורה כ10% מההכנסות ברוטו.
אולי כדאי לך לשקול השקעה כמלווה לפרויקט יזמי בארה”ב.שם אתה פסיבי לחלוטין לכל אורך תקופת ההלוואה ומקבל את הריבית שלך רבעונית+ בטוחה מעולה של ערבות אישית וPOF מבנק.
הלוואה לתקופה 24 חודש.ריבית 9.4% שנתי. - מניסוני, חנן צודק לחלוטין. הוא רק שכח לציין שגם כאשר יש חברת ניהול, מעבר לעמלת הניהול שמשלמים, היות ואין שליטה, יש סיכוי סביר מאוד שהעלויות השוטפות תהיינה יותר גבוהות ממה שציפית. אי לכך, הכוון שלי היום הוא גם הלוואות ליזמי נדל”ן בחו”ל, רק בפרויקטים קצרים יותר (עד שנה), בריביות גבוהות (לפחות 10%). לטעמי, מה שהכי חשוב במסלולים אלו הוא החלק של היזם בעלות הפרויקט. ברגע שהיזם מושקע בעצמו בחלק ניכר (לפחות 40%) מהסכום, הביטחון של המשקיעים גובר באופן משמעותי.
Gon Avishay - גון
קודם כל סחטיין על זה שהחלטת על הכיוון של לאתר את השותף לתהליך ולא את הנכס.
המון פוסטים בפורומים השונים מתמקדים על הנכס/אזור ולא על לאתר את החברה/מנטור/ליווי/ וכי’ – אני חושב שזה טוב שאתה הולך בכיוון זה.
עצתי לך היא לרשום מספר שאלות בסיסיות שהיית רוצה לראות בשותף, כגון שנות נסיון, מספר נכסים שנקנה דרכו, אזורי פעילות, אסטרטגיית השקעה, תקציב נדרש, מה אתה אמור לקבל, ועוד, ואז פשוט לשוחח עם כמה כאלו אנשים/חברות פוטנציאליות. סביר להניח שלא כ”כ תדע מה לשאול בשיחה הראשונה או השנייה אבל אם תשקיע כחצי שעה בכל אחד כזה תתחיל להבין יותר טוב מה לשאול, וסביר להניח כי תוך כדאי אתה תוכל להבין עם מי יש לך חיבור טוב גם בינאישי וגם בכיוון אסטרטגיית ההשקעה.
בכל מקרה בהצלחה וחג שמח
מוזמנים להוסיף למטה הצעות נוספות למשקיע המתלבט ולהצטרף לדיון!
בהצלחה!