ארה”ב או ישראל – איפה כדאי להשקיע?
אני שומע מהרבה אנשים שאומרים שעדיף לקנות דירה בארץ , ולחכות שהמחיר יעלה במאות אלפים כמו כל שנה.
אז למה באמת עדיף השקעות בארהב?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- תודה רוני. מה דעתכם? המחירים בארץ ימשיכו לעלות?
- הילודה כאן אדירה, השטחים מתמעטים, ואנשים מקדשים את הרצון לנכס משלהם. במצב שכזה גם אם הריבית תעלה, אני מניח שעדיין הביקוש יעלה על ההיצע והמחירים ימשיכו להעלות בחלק גדול מהאזורים.
- עדיף בארה״ב מכמה סיבות:
1. אין מס רכישה.
2. יש עידוד השקעות בניגוד לישראל, כאן מבריחים משקיעים.
3. התשואה המניבה גבוהה הרבה יותר בארה״ב.
4. כאשר קונים נכס בלוקיישן טוב אפשר לקנות מתחת למחיר השוק ולייצר רווח הון. בארץ אין היצע גדול של דירות כאלה ושם יש. - בחול רף כניסה נמוך, התשואות גבוהות יותר יחד עם זאת גם הסיכון
- לכל מי שאין דירה יחידה בארץ, הייתי קודם כל ממליץ להתחיל בארץ. משיקולי מס לדירה יחידה 0% על חלק השווי שעד 1,696,750 שקל. אם אתה מחזיק את הדירה 18 חודשים אין מס שבח במכירה, הכנסה עד לגובה של 5000 ש”ח בערך גם כן פטורה ממס. יש עדיין אזורים בארץ (בפריפריה) שניתן להשיג דירות בכ-450,000 ש”ח ועם עליית ערך יפה לאורך השנים ותשואה שנתית ממוצעת של 5%. אתה יכול למנף הון עצמי נמוך יחסית עם 75% מימון של הבנק דיי בקלות ולהשיג תשואה נאה על ההון העצמי לאורך זמן. אני לפחות מאמין שאם תממש את כל מה שכתבתי לגבי הארץ אז ניתן להתקדם לחו”ל.
- לבנות על עליית מחיר זו ספקולציה. או שזה יקרה או שלא. זה טוב לנתח מגמות אבל לא מספיק. עיסקה צריכה להיות רווחית גם בלי עליית מחיר. היה ועלה המחיר מה טוב. זה סה”כ בונוס
- התשובה מה ייתן לך יותר ביטחון בהשקעה? אם זה לרכוש מספר בתים שיניבו לך שכירות ממספר דיירים או נכס יחיד שאתה יכול ללכת ולבקר אותו מידי חודש? האם אתה בונה על ההשקעה מכיוון הרווח הון או על תזרים מזומנים?
טוב להשקיע בחול וטוב להשקיע בארץ.. כל אחד במבטו שלו. - 1. רף הכניסה לעסקאות נמוך יותר ובמקרים מסוימים גם ללא הון עצמי כלל
2. יש פאבליק רקורדס שמאפשרים לנתח עסקאות ולהציע הצעות מותאמות יותר למוכר
3. כי ארהב מציעה מגוון של סוגי ושיטות לקניה ומכירת עסקאות שלא קיימות בארץ
4. כי ניתן לשים נכס על חוזה לבדיקה ולא לקנות אותו (בארץ החוזה מחייב לקנות)
5. בארהב יש אינספקטורים לכל דבר, גם בארץ יש אבל זה הרבה פחות מקובל והרבה יותר קשה להעריך יסודות של נכס
6. בארהב יש לך תשואות גבוהות מאוד ביחס לארץ בשוק השכירותיש עוד לא מעט יתרונות.
זה לא סותר שניתן להשקיע בארץ ולעשות כסף, להשתמש במינופים מהארץ ולנצל הטבות מס שיש בארץ.אין טוב או לא טוב- יש נכון בהתאם לזמן שאתה נמצא בו ולמה שתרצה להשיג באותו פרק זמן ועם איזה סכום כסף אתה מגיע איתו..
- הייתם ממליצים להתחיל בארץ?
ורק לאחר צבירת הון וניצול פתורים ממס/ משכנתאות גדולות יותר,
לעבור לארהב? - אם נניח לרגע בצד את המטען הפסיכולוגי של “לגור בבית שלך בארצך” ונשאר רק בדיון כדאיות כלכלית הרי שהמילים “יעלה בכמה מאות אלפים” שציינת, אינה אמירה המנוסחת כלכלית ריאלית אלא במונחים נומינאלים. ככה אי אפשר למדוד כדאיותה של השקעה. על השקעה של כמויות שונות של כסף “כמה מאות אלפים” נותנים תשואה שונה. אז בוא נעבור לדבר בתשואה שנתית באחוזים על ההשקעה.
בישראל יש עלית מחירים בשנים האחרונות (נבלמה קצת לאחרונה) של ממוצע 6-8% לשנה תלוי באיזו שנה ובאיזה אזור אבל כממוצע זה המספר. ולשם מכוון המשקיע ששואל אותך את שאלתו.
הכנסה משכירות (ממוצע ארצי 2.75% תשואה שנתית ועד 5% באזורי פיתוח) מול הוצאת ריבית משכנתא אינה מאפשרת מרווח מספק ששווה בשבילו להכנס למשחק.
אז הרווח הגדול נמצא בעלית הערך.
עכשיו נבחן את עלית הערך בארה”ב:
אילו ממוצע עלית ערך בארה”ב היה דומה לזה שבישראל הרי שעדין היה כדאי להשקיע שם כיוון שבאזורים הנכונים תשואה השכירות היא פי 2-3 מאשר בארץ.
אבל נושא עלית הערך הוא עניין השאלה אז נחזור לזה.
לידיעה כללית, ארה”ב אינה מקשה אחת. יש אזורים Flat שבהם המחירים לא עולים ולא יורדים (בדר”כ בשל הגירה שואפת לאפס ואין לחץ של קונים או מוכרים) אולם יש אזורים עם הגירה חיובית עם עלית ערך ממוצעת של מעל 10% בשנה (כמו למשל אטלנטה בשנים האחרונות). אדבר קצת על השוק של אטלנטה כיון שאני מכיר אותו יותר. בתוכו יש זיפים שונים כאשר בחלק מהשכונות יש עלית ערך של 15-20% לשנה, ואפילו היו שכונות של 40% בשנה, ואפילו (תחזיק חזק) 100% עלית ערך באזורים שהיו במיקוד הפיתוח העירוני (כמו רחובות מסוימים שקפצו במחירם פי 2 באזור west end). כאלה תשואות של עלית ערך לא תמצא בישראל.
כמובן שכדאי לברור את האזורים המדויקים הללו נדרשת עבודת מחקר ושיחות עם אנשי מקצוע מוערכים שמכירים את השוק ויודעיםלאן הוא הולך, וזה הערך שאתה יכול לתת.
וכל זה בלי בכלל שדיברנו על זה שבארה”ב תוכל למצוא ננכס לקניה במחיר שהוא נמוך מהערך שלו משמעותית אם עבדת נכון, לעומת זה בישראל , ארץ ה”אף אחד לא רוצה לצאת פראייר כאן” תתקשה יותר להרכיב עסקה כזו.
אז נחזור לאלו שאומרים לך למה לקנות בארה”ב ונאמר להם כי יש 4 מנגנוני צמיחה מעולים: שכירות+קניה מתחת לשוק+ עלית ערך מועדפת באזורים מסוימים+מיסים נוחים יותר (וזוהי רק התשובה הכלכלית בלי לקחת בחשבון את מה שאמרו כל השאר בנושא הנוחות, שקיפות וכו).
בהצלחה. - Ofek Boz
- בשביל 8% בארה”ב אתה צודק. רואה חשבון אמריקאי, רואה חשבון ישראלי, דיווחים לרשויות המס שם וגם כאן. תשלום מס. כאב ראש ענק. עדיף 5% תשואה בארץ ולא 8% ברוטו שם.
- ואגב, השאלה שלך כללית מדי. דירת יד 2 אמנם תשלם לך מיידית אבל עליית הערך תהיה איטית יותר. בעוד שדירה חדשה מקבלן עוד לפני היתר אפילו, אמנם לא תשלם לך מיידית אלא רק לאחר שנה או שנתיים אולם עליית הערך תהיה מהירה הרבה יותר.
השאלה כמה אוויר כלכלי אתה יכול לקחת. - המצב בארץ הוא שמספר המשכורות הממוצע לרכוש דירה הוא הכי גבוהה שהיה מעולם כ 144 שלא לדבר על מספר המשכורות החיציוניות . כמו כן ריבית בנק ישראל שממנה נגזרות הריביות על המשכנתאות מאוד נמוכה . שני הדברים האלו כנראה מקטינים מאוד את הסיכוי שתימשך עליית המחירים בארץ
- אני חושב שזו שאלה שהרבה אנשים שואלים את עצמם, במיוחד מי שנמצא בתחילת הדרך (כמוני).
ענו לפני לא מעט תשובות טובות, אגיד מה אני חושב בתור מתחיל.מתחיל מרף הכניסה- במקרה שלי זה השיקול המרכזי. אני יכול להשיג הון מספיק לקנות נכס בארה”ב, אבל אצטרך לשעבד את כל החיים שלי בשביל לקנות דירה בארץ – וזו דירה אחת. אני “אבזבז” הרבה מאוד שנים בשביל לשלם משכנתא ובסוף להישאר עם נכס אחד, בזמן שבחו”ל יהיו לי הזדמנויות לצבור מספר נכסים. גם אם בסוף השווי של כולם יהיה זהה – אני מעדיף פיזור של כמה נכסים מאשר להמר על עיר כזו או אחרת בארץ.יחד עם זאת,
אני חי בישראל ולא מתכנן לעזוב. שוק הדיור הוא נתח מרכזי בישראל, ולכן עליה בשוק הדיור הישראלי תשפיע מן הסתם על שאר מחירי המחיה כאן. אני מזהה את הסיכון: עליה במחירי המחיה, והפיתרון יהיה להחזיק נכס בארץ שצמוד למחירי המחיה.ואולי הדבר הכי חשוב: מי אלו “אותם אנשים” שאומרים לך שעדיף לקנות דירה בארץ כי המחירים יעלו?
האם הם קונים בעצמם דירות בהמוניהם, או שרק ממליצים לאחרים?
האם הם יודעים לבסס את זה על נתונים (מחקר דמוגרפי של משרד כלשהו בממשלה, תוכנית פיתוח עירוניות)?
שלא תבין לא נכון, אני מתחבר מאוד לתגובות שהיו קודם. מה*נתונים* שיצא לי לראות קצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה, וקצב הבניה לא מספיק – לכן הביקוש ימשיך להיות גדול, והמחירים ככל הנראה ימשיכו לעלות. האם זה יהיה מאות אלפים? האם זה יהיה כמו בשנים האחרונות, או כמו בשוק שהיה לפני 10 שנים (לפי מדד מחירי הדיור- לא שינוי משמעותי)?
שוק הדיור עושה הרבה רעש בשנים האחרונות בכתבות וטוקבקים למיניהם, אבל השיח מבוסס בעיקר על רגשות, ולא על עובדות ומספרים, לדעתי - שאלה במקום, קצת כללית מדי. יש הרבה פרמטרים שמשפיעים על התשובה, מה המטרות שלך (תזרים או רווח הון), כמה הון יש לך, איזה סיכון אתה מוכן לקחת, כמה אתה רוצה לעבוד בשביל התשואה שאתה מחפש, וכו’.אני יכול לתת לך את הדוגמה שלי, לפני כשנה וחצי החלטתי שאני רוצה להכנס לעולם הנדלן בצורה יותר רצינית. אני מאמין שצריך לפזר את ההשקעות בין מספר אפיקים, מסוכנים יותר ומסוכנים פחות, אני רוצה בסופו של יום לישון בשקט, אני לא יודע אם מה שהיה פעם הוא מה שיהיה. אם אני יכול לשים את הכסף במשהו שנותן לי 15 אחוז בשנה אבל גורם לי לישון פחות טוב בלילה, לא עשיתי בזה כלום.
החלטתי שאני רוצה להתחיל עם משהו מאוד סולידי, שלא ידרוש ממני הרבה עבודה בהמשך, שיאפשר לי להשקיע אחכ בדברים ספקולטיבים יותר בשקט. קניתי דירה בארץ באיזור סביר+ עשיתי שיפוץ קל והתחלתי להשכיר. (30 אחוז מימון, המשכנתא היא היום בערך 75 אחוז מהשכירות). זה מבחינתי הבסיס. ברגע שסיימתי עם זה התקדמתי לחפש את האפיק הבא. מהו בדיוק זה כבר שאלה טובה, אם תשאל אותי אני חושב שבארה”ב יש פוטנציאל גדול יותר מבארץ ולו רק בגלל המגוון של האפשרויות שאפשר לעשות כסף, מישהו אחד יגיד לך שזה פליפים, אחר ישבע שרק רנטלים, ושלישי בכלל יגיד לך רק מולטי פמילי. אני באופן אישי בחרתי להשקיע במשכנתאות.
מה שלא תעשה, שיהיה הרבה בהצלחה ואל תשכח לוודא בכל מסלול שאתה לא בוחר מה תהיה התשואה נטו אחרי מס, בשביל עוד אחוז שניים בשנה לא שווה להתחיל לתת דין וחשבון לדוד סם.