שאלה שנשאלה בפורום:
אשמח אם תעזרו לי להבין את ההבדל בין רכישת נכס רגיל לרכישה מהבנק REO’s
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
להלן התשובות שקיבל החבר בפורום:
- בעקרון לבנק יש דרישות שלא תמיד ניתן לשנות. מאד תלוי בבנק עצמו. עבודה מול בעל בית לרוב יותר פשוטה או קלה לתמרון. בסופו של דבר כל עוד אין בעיה עם התנאים זאת אותה פעילות.
- היי רן
אם הבנתי נכון את השאלה, התכוונת לשאול על ההבדלים בין עסקים עם בנק לעסקים עם מוכר רגיל.
בגדול, צריך לזכור שהעסק של הבנק הוא לא נדל”ן, אלא בנקאות. איש רגיל שמוכר, יכול להיות עם הרבה מאוד סיבות למכירה ומוטיבציות שונות.מבחינת *הבנק*-
אם רוצים לקנות נכס מהם, צריך לעבור דרך הmortgage department, או special assets department, או מתווך שעובר עם הבנק (נקרא גם רסיבר. הוא בהגדרה יהיה ברוקר).הבנק לא יודע להתעסק עם נדל”ן, לא רוצה להתעסק עם נדל”ן, הם לא ערוכים לזה ולרוב רק חוטפים שם אלא אם כן זה פיסת נדל”ן שבאמת אבל באמת שווה להם להתאמץ בשביל לתפעל אותה.
מידע קטן וחשוב בשביל להבין את המוטיבציות של הבנקאים…
לאחר 2008 והמשבר הגדול הבנק המרכזי האמריקאי הוסיף הרבה רגולציה ודי “חישק” את הבנקים בכך שהוא הגדיר להם סף מסוים של חובות לא משלמים ונכסים מעוקלים(מבחינת הבנק ההתייחסות היא אותו הדבר) במלאי שלו. המדיניות פשוטה; חצית את הקו- אכלת קנס. וואחד קנס.לכן יש להם לחץ גדול מאוד להעיף את הנכסים האלה גם במחירים קצת יותר אטרקטיביים.
תמיד עדיף ללכת ולעבוד עם בנקים קטנים ומקומיים על פני הגדולים והחזקים כמו usbank, bank of america, pnc וכו’, מהסיבה הפשוטה שמבחינתם להתעסק עם לקוח שרוצה לקנות נכס בודד בזמן שיש להם אנשים שעומדים בתור לקנות פרוטפוליויים ב10 מיליון דולר זה בזבוז של זמן.
תאתר את הבנקים הקטנים- תיצור קשר עם מנהל- תגיע למחלקה הרלוונטית או איש הקשר הרלוונטי (ראה לעיל)- צור מערכת יחסים וסגור עסקה.
בנוסף, אני מאוד מאוד ממליץ לקרוא את הדוח הפיננסי של הבנק הרלוונטי (ניתן למצוא באתר של הבנק המרכזי האמריקאי או באתר של הsec- רשות לניירות ערך האמריקאית) על מנת להבין את תמונת המצב טוב יותר.
- דרך אגב בנקים הרבה פעמים יתנו מחיר א’ למזומן ואולי עוד הנחה אם לא תעשה אינספקשיין ומחיר ב’ לקונה שקונה עם משכנתנא.
- היי רן, כאן רני ?……אני סוכן נדל”ן מורשה בפלורידה, ומתעסק עם רכישת נכסים ומכירתם מזה שנים רבות, ואני מתעסק בדיוק עם הנושא לגביו שאלת. ראשית נסביר מה הכוונה ל REO : אלו ראשי תיבות ל Real Estate Owned,כלומר מצב בו הגוף המלווה את המשכנא מכריז שהוא לוקח חזקה על הנכס. במרבית המקרים היום הבנק ינהל משא ומתן על הנכס מול הבעלים וינסה להשאיר את הנכס תוך שיטות שונות ומגוונות בידי בעלי הנכס כי זה…. פשוט הכי זול לבנק. …. התהליך הזה לוקח היום (במדינת פלורידה) בממוצע שנתיים. השלב הבא הוא שהבנק יפנה לסוכנות תיווך מקומית ויבקש מהם לפרסם את הנכס למכירה במשך 90 יום כדי לנסות שוב לחסוך בהוצאות משפטיות. בד”כ על פי רוב, הנכס לא ימכר (הרבה מאד סיבות שלא כאן המקום לפרטם) ומיכאן עובדים לשלב הבא והסופי – מכירה במכרז של בית המשפט…. שם ההקבלה היא מאד פשוטה (אני פועל בתחום הספיציפי הזה מספר שנים) : קונים “חתול בשק”… לפעמים יוצא חתול סיאמי יפיפה, לפעמים חתול פרסי נדיר ולפעמים חתול-אשפתות-חבול ופצוע…. בסוג המכירה זה אין לקונה שום זכות להתמקח, לבדוק או להוזיל את המחיר… הרכישה רק במזומן וע”פ רוב במחיר של “60 עד 65 סנט על הדולר”. הרוכשים דרך בית המשפט הם על פי רוב משקיעים שעושים “פליפים”, אני מייצג קבוצה שרוכשת בממוצע 3 נכסים בחודש מבתי המשפט. קיים גם סיכוי שאתה רוכש נכס ואתה תפסיד את המקדמה ואת הנכס עצמו כי פשוט זה לא כדאי… תוך ניסיוני ראיתי מיקרים שמשיקיעים הרוויחו בסיום עסקת “פליפ” 30 – 40 ואפילו במספר מיקרים 150 אחוז, אבל ראיתי משקיעים שהפסידו מקדמות (המקדמה היא תמיד 5 אחוז מהסכום הזו בו ברגע הרכישה) כי זה עובד על עיקרון “נגעת נסעת”…וראיתי משקיע שקנה דרך הבית המשפט נכס ששוה $175000 ולמעשה קיבל נכס ששווה אולי $30000 ככה שהוא הפסיד (!!!) כ $145000 תוך יומיים… רכישה רגילה היא אמנם “יקרה” יותר (באופן יחסי) אבל היא הרבה יותר בטוחה ופחות סיכונים לשני הצדדים. מקווה שהצלחת להבין מעט ולא שיעממתי אותך אם האינפורמצייה הארוכה. חג שמח!