אני רוצה לדבר איתם על אסטרטגיה BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)
לאחרונה נחשפתי לאסטרטגיה BRRRR בזכות הפודקאסטים של BiggerPockets.
אני רוצה לתת הסבר על BRRRR(ממה שהבנתי). אשמח שהחברים וחברות שבקבוצה שיש להם ניסיון עם BRRRR
ישתפו דוגמאות/ מידע מהניסיון האישי.
1. Buy
יש לקנות נכס ב 20%-30% מתחת למחיר השוק ולמעשה לקבל רווח כבר בקניה
2. Rehab
יש סיבה למה נכסים נמכרים מתחת למכיר השוק ובדרך כלל הם דורשים שיפוץ קטן/ גדול
3. Rent
לאחר ששיפצנו את הבית זה הזמן להשכיר אותו
4. Refinance
לאחר ששיפצנו את הנכס והיכנסו דייר משלם. נתן לקבל משכנתא על 60% – 70% מהנכס. השאיפה שלנו לקבל מימון בגובה השקעה שלנו או לפחות רוב ההשקעה, ושלאחר כל ההוצאות כולל המשכנתא ישאר לנו תזרים מזומנים חיובי(Cash Flow).
5. Repeat
לאחר שהחזרנו את כספי ההשקעה(או רובה) יש לנו אפשרות לחזור ולקנות עוד נכס/ים עם אותו כסף וככה לשכפל הצלחות שוב ושוב
דוגמה להשקעה:
נכס שהARV שלו הוא K130 ודורש K30 תיקונים,
נקנה אותו ב K61 (130*0.7 פחות 30 שיפוץ)
סה”כ ההשקעה K91
לאחר שהכנסנו דייר משלם והבאנו את הנכס לשווי השוק K130,
ניקח משכנתא על 70% מהערך של הנכס שזה יוצא K91.
למעשה החזרנו את ההשקעה די מהר ועדיין הנכס בבעלות שלנו ושל הבנק(במידה ויהיה עלית ערך רק אנחנו נהנים מזה ולא הבנק).
עכשיו גם במקרה שהצלחנו לקבל מימון רק על 60% או שטעינו ב10% בחישוב הARV או שיש חריגת שיפוץ של 10%.
אז נחזיר הביתה K78 ולמעשה הכסף שלנו שנשאר בהשקעה הוא K13.
מספיק שיש לנו 200$ Cash Flow , בשנה זה 2400$ אנחנו מקבלים 18% תשואה על הכסף שנשאר בהשקעה.
היתרונות
1. חסכון בהוצאות מכירה
2. חסכון בתשלומי מסים על רווח במכירה
3. אם אותו כסף במקום לקנות רק נכס אחד, ניתן לקנות מספר נכנסים
4. במידה ויש עליית ערך באזור, אז יש רווח כפול כל הנכסים(במידה ויש ירידת ערך ניתן להמשיך להשכיר את הנכס עד שהשוק יתקן)
5. ניתן להחזיר את ההשקעה הראשונית תוך שנה עד שלוש שנים
*רלוונטי גם ל Single Family וגם ל *multi family
כמובן שמי שאינו אזרח ארה”ב יהיה לו קשה לקבל משכנתא וגם אם יקבל אז הריבית קרוב לודאי תהיי גבוהה ולכן שותפות עם תושב/אזרח ארה”ב יכולה לעזור בנושא המימון
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא כאן למטה, וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון!
- מסכים איתך לגבי הסיום, כמשקיע זר כבר שנה שמנסה לגייס הלוואות כנגד הנכסים.. אשקול לצרף שותף מקומי..
- מסכים איתך עם גבולות לשכפול , המינוף גבוה מאוד אם תיהיה נפילת נדלן בארהב – מסוכן
- בול שמעתי את זה גם היום!!
- שתי בעיות, עלות הלוואה לישראלי גבוהה מאד.
אחרי הנכס החמישי שלך מס הכנסה כבר יכניס אותך לחישוב מס שולי וצריך לקחת את זה בחשבון.
אז בתאוריה הפרמידה שאתה מציע חביבה, במציאות אם זה היה כל כך פשוט ……. כבר היו לי 4000 נכסים כאלה. - Spetzo Lang אני מבסס חלק גדול מההשקעות שלי על סמך השיטה הזאת. מאוד מאמין בה אבל אני עדיין גמד לעומת המספרים שאני מכיר ממקור ראשון שאליהם אנשים מגיעים. הקאץ’ בשיטה הוא שבפועל קשה למצוא עסקאות שעומודת בידיוק בקריטריונים, במיוחד כאשר השאיפה שלנו היא להשאיר כמה שפחות מזומן בעסקה. זה נושא מורכב ומעניין, ויש כמו שנאמר פה גם חסרונות לשיטה. לדעתי זאת דרך מעולה לצבור המון ידע בשווקים בהם אתה מתעסק, כי זה גורם לך לבחון היבטים גם של שכירות וגם של מכירה(יותר נכון השווי שהבנק נותן לבית)
- Chen Lerner
- פוסט מעולה, תודה!
- ספצו כל הכבוד אחי ???????
- Ran Greenoiz
- Kobi Ben-hayun
- קבלת הלוואות קשה יותר, אבל ממש לא בלתי אפשרית לישראלים. קחו בחשבון יחס הלוואה לשווי נמוך יותר, מה שיאיט את התהליך, אבל גם יפשט אותו.
המפתח הוא שעם ריבוי נכסים ניתן להזרים כסף נוסף לתשלום המשכנתא הישנה או היקרה ביותר, ולקצר משמעותית את הזמן הנדרש להחזר הקרן תוך חסכון גדול בריבית, והזדמנות למחזור נוסף של ההלוואה כדי לשחלף הכנסות בחובות… - הרעיון מצוין, כך בחשבון גם את החסרונות:
1-יש לך עד 10 משכנתאות
2-כדי לקבל שווי שווק ולא שווי חוזה צריך להמתין בין חצי שנה לשנה
3-צריך שיהיה לך מזומן בחשבון שישה חודשי החזר לכל נכס, זה יכול להגיע למאות אלפי דולרים במשכנתאות האחרונות.
בהצלחה! - מה הריבית הממוצעת שניתנת למשכנתא עבור תושב זר? על אילו מספרים מדובר?
- עשיתי זאת לפני שידעתי שזו אסטרטגיה. היו לפני התהליך 3 נכסים חופשיים שנקנו בתחילת דרכי . בשנה שעברה כבר שוערכו כפול ומשכתי 65 אחוז מזה ועם הכסף קניתי 2 נוספים. התהליך 7 מדורי גיהנום כך שבספק לr האחרון בהמשך ?
- יכול להגיד לך שכמישהו שרואה משקיעים מהצד השני…
כרואה חשבון וכמישהו שמחבר להם מימון אמריקאי…
תבדוק טוב טוב את המימון/מינוף לזרים - נשמע לי מוכר תודה על המידע המפורט
- Udi Zecharia
Yogev Ben David - אסטרטגיה מעולה ומוכרת מדברים על זה מלא ב BP.
בתור אזרח אמריקאי אני יכול להעיד שפועל לפי אסטרטגי ה זו ודומות כבר שנים ועובד מעולה !היום הריביות הם בסביבות 5 אחוז קבוע ל30 שנה למשקיע מקומי (אזרח ) - במידה ואני (תושב ישראל) קונה נכס עם אזרח אמריקאי, עדיין נוכל לעשות ריפייננס בריביות של אזרח אמריקאי או שהבנק יעשה בעיות?