המלצות להתמודדות עם מיסי עירייה

 

מסי עירייה CITY TAX

במדינות מסוימות, מסי העירייה מחושבים כאחוז מסוים משווי הנכס,
אלו המשקיעים בארה”ב מכירים זאת מקרוב.

באזורים רבים בארה”ב, משקיעים שרכשו נכסים לפני מספר שנים,
נהנו מעליית מחירים ושכירויות, העלייה במחירי הנכסים הביאה לעלייה
במסי העירייה, אך השפעה שלילית זו התקזזה בזכות העלייה של השכירויות באותה תקופה.

הכלכלה האמריקאית שהתאוששה מהמשבר, מציגה נתוני אבטלה דמיוניים, כ 3.6%
נתון שמסביר את העלייה בשכר, אך למרות העלייה הממוצעת בשכר, עלייה זו לא
מחלחלת באופן שווה לכל שכבות האוכלוסייה, האוכלוסייה החזקה יותר בדרך כלל רוכשים
בתי מגורים, האוכלוסיות החלשות יותר, שרוב נכסי המשקיעים פונים אליהם,
פחות נהנים מהעלייה בשכר, ולאחר עליות חזקות בשכירויות בשנים האחרונות,
חלקם הגיעו לקצה גבול היכולת לספוג עלייה בתשלום שכירות החודשית.

מאחר ואת השכירות משלמים משכר העבודה, נוצרת מגבלה עד כמה ניתן להעלות את השכירות,
לעומת זאת, מחירי הנכסים עדיין יכולים להמשיך לעלות בזכות היכולת לרכוש עם משכנתא גדולה יותר,
כך מתחילה להיווצר בועת נכסים, מחירי הנכסים מתנתקים מכוח הקניה של שכר העבודה,
וממשיכים לטפס כל עוד המימון זמין ונזיל, כל עוד האווירה בציבור הרחב היא שמחירי הנכסים רק עולים……

כאן נוצרת בעיה נוספת, משקיע שנכנס לשוק בימים אלו, ובודק האם המספרים מסתדרים עבורו,
ברמת המחירים הנוכחי, הוא אינו יכול לנחש בכמה הנכס שרכש ימשיך לעלות, וכתוצאה מכך
מסי העירייה יעלו, ולכן ישחקו את התשואה העתידית על ההשקעה.

מאחר ולא ניתן להעריך בכמה יעלו מסי העירייה, אולי מומלץ למשקיע הבוחן נכס מסוים,
לבדוק את מסי העירייה ששילם בעל הנכס הקודם לפני המשבר (נתונים אלו זמינים באתר המחוז),
ובהתאם למספר שיתקבל, לחשב את התשואה הצפויה משכירות (למרות שהשכירות עדיין יכולה להמשיך לעלות, אני בעד שמרנות).

נ.ב לאחר חישוב שמרני של התשואה משכירות, כדאי לזכור שהחל משנת 2018, בוטל הפטור ממס
עבורנו כמשקיעים זרים בארה”ב, לכן בהשקעה של נכס בודד בעיקר, אנו חשופים לכפל בתשלומי המס,
למרות אמנת המס הקיימת בין המדינות, נשלם מס בארה”ב, ואילו בישראל, במידה ונחשב את המס,
לפי שיטת המס המופחת של 15%, לא יהיה ניתן לקזז את המס ששולם בארה”ב.

מאחר ואנו כמשקיעים, לא מתכוונים לגור בנכסים שרוכשים לצורך השקעה, לא נערב רגש בהחלטה על כדאיות ההשקעה,

ההחלטה תתקבל לאחר בדיקות כאלו ואחרות, כאשר בשורה התחתונה מומלץ על חישוב תשואה שמרני משכירות,
וביצוע הערכת תשלומי המס בארה”ב ובישראל, היתרה שתישאר, זה הסכום האמתי שיישאר בכיסו של המשקיע,
זה יהיה החותם הסופי על כדאיות ההשקעה !

חג שמח לכולם

The 16 cities where Americans struggle the most to pay rent

Home prices have been rising faster than incomes, and builders aren’t able to keep up with the demand for affordable housing. In Los Angeles for example, rent costs more than 100% of the typical income for the lowest-earning residents.

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון