כיצד יכולים ישראלים לקבל משכנתא בארהב?

בתגובה ל- Liat Michalovitch ואחרים, אנסה לענות על שאלה זו ביתר פרוט:

ברמה הגבוהה, ישנם שני סוגי משכנתאות: Residential ו- Commercial, כאשר ישראלים נופלים תחת קטגוריה של Foreign Nationals (זרים), שרק מלווים מועטים יחסית מוכנים לתת להם הלוואות – משני הסוגים.

משכנתאות Residential
* מיועדות לקניית בתים של 1-4 יחידות תחת שם של אדם ולא חברה.
* הן גם מיועדות בעיקר לאזרחי ותושבי ארה”ב שיש להם Social Security Number – SSN, כולל אזרחים שגרים בארץ, עם אופציות מוגבלות יותר לזרים עם ITIN.
* תצטרכו לעבוד עם מלווה מורשה במדינה הספציפית בו נמצא הנכס (אני למשל יכול לעזור ב-23 מדינות כרגע, ובמדינות נוספות בקרוב), ולצפות לספק מסמכים רבים עם תרגום נוטריוני לאנגלית. אלו יכללו:
1. לפני תחילת התהליך תידרשו למלא בקשת משכנתא, ובשלבים מוקדמים תחתמו על מספר מסמכים שיאפשרו למלווה לוודא מידע כנגד הרשויות.
2. תלושי משכורת,
3. טפסי 106 של מס הכנסה
4. רישום טאבו של הבית שלכם בארץ
5. פוליסת ביטוח דירה בארץ
6. חשבונות ארנונה
7. חשבון משכנתא (אגב, הרבה יותר קל להראות חשבון משכנתא מאשר לנסות לשכנע חתם שאין לכם חובות על הבית בארץ)
8. חודשיים של דפי חשבון בנק,
9. ועוד כפי שיידרש על ידי החתם או תנאי ההלוואה הספציפית

* סוכן המשכנתאות יוודא שהכנסתכם, כפי שמשתקפת בתלושי המשכורת ודיווחי המס גבוהה לפחות פי שתיים מההוצאות שלכם על דיור וחובות, ינסה לקבל אישור מהמעסיק שלכם שאתם אכן עובדים עבורו במשרה קבועה ויציבה, וכו’….
* יחס ההלוואה לשווי לרוב לא יעבור את רף ה-40% עד 60%, ולזרים לא יוכל לכלול עלויות שיפוץ או בנייה.
* קיימות הלוואות Residential ספציפיות למשקיעים אשר מבוססות אך ורק על הנתונים ותזרים המזומנים של הנכס הספציפי, או הלוואות לעצמאים המבוססות על הפקדות בפועל בחשבון הבנק, אבל הלוואות אלו לרוב נושאות ריבית גבוהה יותר.

משכנתאות מסחריות – Commercial
* בעבודתי עם ישראלים אני מתרכז בהלוואות אלו, כיוון שהן מציעות יותר גמישות. ברוב המדינות האכיפה על הלוואות אלו מופחתת יחסית, והן פחות נסחרות בשוק המשני, כך שאין כמעט “כללי אצבע” או Guidelines שתקפים לכל ההלוואות. כל דבר כמעט אפשרי – תמורת המחיר המתאים.
* לרוב הלוואות כנגד מולטי או פורטפוליו של 5+ יחידות דיור, בנייני משרדים, חנויות ומסחר, Self-Storage, וכד’, אבל לפעמים גם נכסים של 1-4 יחידות – אם הן נרכשות תחת עסק (LLC), ומיועדות אך ורק להשכרה (כל עוד ההלוואה בתוקף, לבעלים או לבני משפחתם אסור לגור בנכס – אפילו לא לתקופות קצרות!).
* למרות שאלו הלוואות עסקיות, והנכס מוחזק תחת LLC, רובן נחשבות Recourse Loan – הלוואה שבה אם הנכס לא מכסה את החוב, המלווה יכול לדרוש מכם את ההפרש, ובהתאם ידרוש ערבות אישית מבעלי החברה.
* תנאים כלליים להלוואה (יכולים להשתנות בהתאם למוצר והמלווה הספציפיים):
1. העסק צריך להיות פעיל ורווחי לפחות שנתיים (ניתן לעשות חריגים אך התנאים יושפעו)
2. העסק חייב להיות במבנה S-Corp, LLC, C-Corp, או שותפות כללית
3. אין פשיטות רגל אישיות/עסקית בתוך 7 השנים האחרונות
4. דירוג FICO חייב להיות 620+ מינימום (700 מינימום עבור תנאים מועדפים)
5. כל הבעלים עם אחזקה של 20% או יותר בעסק חייבים לחתום על ההלוואה (ניתן לעשות חריגים אך התנאים יושפעו)

* לפני תחילת התהליך תתבקשו לספק כמה טפסים שיעזרו להתחיל את התהליך:
1. בקשת משכנתא – כל שותף עם מעל 20% בעלות חייב למלא טופס ולחתום
2. טופס Finder’s Fee Agreement: התחייבות לשלם לברוקר תמורת השירות
3. טופס Business Use Affidavit: הצהרה שהנכס נרכש כהשקעה למטרות מסחריות בלבד.
4. טופס Personal Financial Statement: הצהרת הון עצמי – זה טופס שמסתכל על הפיננסים שלכם, וגם של העסק. רוצים לדעת כמה אתם יציבים.

* בנוסף, תתבקשו לספק (לפחות) את המסמכים הבאים (אבל כאמור, אם אין לכם חלק מהמסמכים, זו לא פסילה אוטומטית, אבל יקטין את מאגר המלווים שמוכנים לעזור)
1. שישה חודשים של דפי חשבון בנק עסקי (כל העמודים – גם ריקים)
2. שנתיים של החזרי מס עסקיים
3. שנתיים של החזרי מס אישיים של כל אחד מהשותפים (20% או יותר בעלות)
4. דו”ח רווח והפסד (P&L) עבור השנה הנוכחית (אם הבקשה מוגשת ברבעון הראשון, מומלץ להגיש דו”ח של השנה הקודמת, ודו”ח של השנה הנוכחית עד תאריך הבקשה. כנ”ל אם בשנה הנוכחית היו הוצאות חד פעמיות גבוהות, ולצרף מכתב הסבר חתום)
5. מאזן (Balance Sheet) עבור השנה הנוכחית (או השנה הקודמת אם השנה הנוכחית אינה זמינה)
6. העתק רשיונות נהיגה של הבעלים (שני צידי הרישיון)
7. דו”ח T12 P&L: דו”ח רווח והפסד או דו”ח פעילות היסטורי של הנכס(ים) המוצע(ים) על פני 12 החודשים האחרונים כולל היסטוריית תשלומים בזמן, הוצאות תחזוקה פר יחידה, וכו’.
8. דו”ח Pro-Forma: דו”ח הכנסות והוצאות צפויות, כולל השפעה של שיפוציםשיפורים או התאמה למצב השוק, אם רלוונטי.
9. דו”ח Rent-Roll: רשימת כל היחידות בנכס(ים), שכ”ד לכל יחידה, יחידות פנויות, טווח זמן של החוזה הנוכחי.

חשוב לתכנן: סגירת הלוואה לתושבים זרים יכולה לקחת זמן נוסף. תניחו 60-90 יום מהרגע שסיפקתם את כל המסמכים לנכס ספציפי, וקיבלתם Letter Of Intent – LOI (קבלת LOI יכולה לקחת כשבוע-שבועיים כשלעצמה). אם אתם בלחץ זמן, או שהנכס דורש שיפוץ לפני שיהיה מוכן להשכרה, או שההלוואה נדרשת לטווח של 6-24 חודשים, ניתן להשתמש בהלוואות גישור Hard Money בעלות גבוהה יותר, שניתנות לסגירה תוך 2-21 יום. אם תצליחו ליצור אמון עם מלווה של הלוואות גישור, יתכן שהוא אפילו יאשר לכם קו אשראי עסקי שידרוש רק מסמכים מינימליים למשיכת כספים לפרוייקטים חדשים.

כאשר אתם עובדים עם סוכן משכנתאותברוקר כמוני, אתם נהנים מהידע המצטבר של עשרות עסקאות, ומגישה למאגר גודל והולך של מלווים פוטנציאליים.

אשמח לענות על שאלות נוספות!

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון