אומנות הפליפים – טיפים לכל התהליך

 

#יזםהשבוע

פוסט 5: אומנות הפליפים System & Verify

הלוואי שהיו מלמדים אותי לפני כל מה שאני יודע היום. כמה כסף ועוגמת נפש הייתי חוסך..

שהתחלנו להתמקד בפליפים עסקנו בעיקר בהערכות. מה שווי הבית שאמור להיות, כמה אמור להיות השיפוץ וכמה זמן הוא יקח.

עיקר המטרה היה לחסוך כמה שיותר כסף. היינו מפסידים הרבה עיסקאות כי לחצנו להוריד מחיר.

לחצנו על הקבלן לתת הצעה נמוכה יותר ובסוף היו תוספות לשיפוץ ולמחיר.

בנוסף לא הבנו כלום בשיפוץ, טוב ידענו קצת מהארץ, קיר גבס, שליכתא, שפכטל וכו 🙂 אבל ביננו זה ללמוד שפה אחרת לגמרי.

מה זה Furnace

מה זה hwt

מה לעזאזל זה Tile

באמת שלא היה לנו מושג, ונתקלנו בכאלה שאמרו, שב בבית תעשה נדלן מהמחשב. אז זהו, שלא!

זה לא עבד, בלשון המעטה.

כל ההערכות האלה בדרכ לא עמדו במבחן התוצאה.

הקבלן לא עמד בתקציב, ביקש עוד כסף ואיחר בזמנים.

מחיר המכירה שהיה השערה בלבד לא היה מדויק והיו סטיות שפגעו ברווחים.

בנוסף איכות השיפוץ לא הייתה מספקת.

מכרנו, ואפילו לא בהפסד, אבל מישהו פעם אמר לי, גם פוקס שמצליח הוא עדיין פוקס 🙂

מי שניהל לנו את הפרויקטים היה בחור בשם דון שגם דאג להביא לנו את העיסקאות.

הערכות המחיר שלו היו כאלה ששירתו את המטרה שלו, למכור לנו כמה שיותר נכסים.

אחכ עבדנו עם ג’יימס, קבלן, שכל מטרתו היה לעשות שיפוץ יקר ממה שהיה נדרש בפועל.

למרות כל הנ”ל ידענו לתפוס את הדברים באמצע ולעשות את השינויים הנדרשים.

אבל הבנו מהר מאוד- אין להסתמך על גורם שלישי. אין מקום להשערות. כדי להצליח ולעשות פליפים במסה גדולה חייבים לייצר סיסטם מדוייק שלא יאפשר לאף אחד מהצדדים לסטות מהדרישות שלנו.

אחד המסקנות היותר חשובות שאנחנו אלה שחייבים לנהל ולשלוט בכל שלבי הפרויקט. לא המתווך, לא הקבלן או מישהו שיש לו אינטרס אחר משלנו. ושאנחנו חייבים חייבים להיות מקצוענים.

זה מקצוע לכל דבר!

נדב נסע לארהב עם המשפחה שלו ל 3 חודשים, היה בבית עם הקבלנים כל יום, לקח קורסים בהום דיפו, התייעץ, שאל ולא ויתר והפך להיות תותח בשיפוצים! מהבנה מעמיקה של כל חלק ונקודה בשיפוץ ועד מחירים וחומרים.

וכך בנינו סיסטם מדויק שעובד שוב ושוב ומאפשר לנו לנהל מספר רב של עיסקאות השבחה בו זמנית.

אז מה המסקנות System & Verify

עוד בתקופת הDD מוודאים את הדברים הבאים:

1. אימות שווי הבית למכירה (ARV) לאחר שיפוץ ברמה גבוהה בהתאם לנכסים שנמכרו בשוק על פי קרטריונים מאוד ברורים שיצרנו וזאת באמצעות COMPS וקבלת Opinion Of Value מ 5 מתווכים שונים.

2. הצעות מחיר מ 4 קבלנים שיאמתו את מחירי השיפוץ שאנחנו הערכנו בזמן הבדיקות שלנו.

וכך לעדכן את מחיר הרכישה שלנו.

3. לאחר שווידאנו את הנ”ל. שליחת שמאי ואינספקטור לאימות נוסף. (הוצאה כספים ראשונה על העסקה).

לאחר ה DD

1. יצירת תוכנית עסקית מפורטת לגיוס הכסף אצל המלווה שעובד איתנו ומשקיעים פרטיים.

2. הכנת והנחיית הקבלן להתחלת עבודה ביום הקלוזינג.

3. סגירת כל אמצעי המימון לעיסקה

4. גיוס המתווך שיהיה אחראי על מכירת הבית וליווי הפרויקט.

5. בניית תוכנית עבודה למנהל הפרויקטים שלנו בשטח למעקב ודיווח שוטף של הפרויקט.

6. הכנת Material list מקיף לעיסקה, כולל כל החומרים הנדרשים לגמר (החל מצבע, כלים סניטריים, קרמיקות וכו…).

ויוצאים לדרך….

שלב 2 הוא שלב הפיקוח:

הפיקוח בנוי מ 4 בעלי תפקידים שונים:

1. המתווך שהולך למכור את הבית. תפקידו העיקרי הוא להכיר את הבית, ולדעת מה בדיוק עשינו ובאיזה רמה. כך הוא ישווק יותר טוב את הפרויקט בסיומו.

2. מנהל הפרויקטים שלנו. עובד מול הקבלנים, מוודא שכל שלב נעשה כמו שצריך, מוודא איכות עבודה ועידכון שבועי.

3. אינספקטור מטעמינו שאחראי לאשר כל שלב ולאשר את התשלום הבא לקבלן

4. הקבלן. אחראי לעידכון ולשיחה פעמיים בשבוע.

מכאן לכל בעלי התפקידים יש יעדים ותוכנית עבודה.

חשוב לזכור, כדי למכור מהר ובמחיר הנכון צריך לתת מוצר טוב, יותר טוב מהאחרים, לחשוב קצת מחוץ לקופסה.

(בתמונות, בית בתהליך שיפוץ ותוכנית אדריכלית לבית.

אנחנו בדרכ בונים יחידת הורים בכל הבתים עם מקלחת ושירותים.

כאן בתמונה זה Layout שהקבלן בנה ביחידת ההורים בהתאם לתוכניות של האדריכל)

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון