בחינת הצטרפות לעסקת פליפ עם יזם ישראלי

התייעצות

בוחנת הצטרפות לעסקת פליפ עם יזם ישראלי

(רק לאחר שאבחן את העסקה)

הוא דואג לכל התהליך

והחלוקה ברווחים תהיה 50/50

היזם מבקש שנפתח LLC משותף ,

כל אחד מאיתנו מחזיק 50% ממנו, אני קצת מסתייגת מכך

הרי הנכס לא שלו, הנכס שלי

אנחנו רק מתחלקים ברווחים 50/50

מה הייתם ממליצים לי לעשות בעניין ?

איך ניתן לפתור את זה בopertion agreement של הLLC?

בכלל אשמח לדגשים נוספים שכדאי לי לשים לב,

תודה רבה

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• היזם שם כסף?
• לגיטימי לגמרי. בסוף זאת שותפות בחלוקה שווה וכל אחד מביא את הערך שלו לשותפות. את את הכסף והוא את הידע, קשרים, ניסיון, ניהול כל התהליך וכו׳.
  באופרייטינג אגרימנט להכניס את כל הפירוט במדוייק מה האחריות של כל אחד בשותפות, מה הערך שכל אחד מביא, מה קורה בסיטואציות שונות במהלך השותפות, בקיצור כל מה שאפשר כדי שלא יהיו הפתעות.
• מה הוא נותן בתמורה ל50 אחוז
• בנוסף יש את עניין המיסוי, אם הנכס רשום על שמך בתור משקיעה זרה בעת מכירה תשלמי ניכוי מס במקור של 15% ממחיר המכירה, לא מהרווח!! מה שמבטיח לirs שתגישי דו״ח בסוף שנה לקבלת החזר כספי ולא תברחי עם הרווחים.
  ברגע שיש llc של שני אנשים או יותר, ובטוח כשאחד מהם אמריקאי, יהיה פטור מניכוי המס של 15% ותצטרכי להגיש דו״ח ולשלם מס בסוף השנה.
• לדעתי היזם מביא את הונו 50% ממינוף ולכן משקיע לא מכספו האישי שלו.
  לא שזה משנה, העיקר מביא כסף.אך העניין הוא שאת המינוף הוא לוקח על הנכס אותו רכשתם שניכם, לכן מציע להחריג זאת כי במידה של כשל הנכס בסכנה ללא קשר למי השקיע מה.שוב אולי אני טועה והיזם מביא כסף באופן אישי, אבל יזם קלאסי מתגלגל ממינוףבברכה
• אני בדעה שונה..
  1. חס וחלילה llc ששמו גם…פשוט לא.
  2. למה לא 70-30…60-40?
• לדעתי השאלה היא מה מכניס השותף (היזם) לעיסקה. שותפים מקומיים ממה שאני מכיר עד כה בעיסקאות פליפ, מביאים את העסקה, מנהלים את כולה ולא מכניסים כסף מכיסם. נשאלת השאלה מי משלם על עלויות השיפוץ והאחזקה של הנכס עד מכירתו. אם גם כאן המשקיע משלם על הכל, בהחלט אני לא רואה סיבה שהנכס ירשם על היזם אלא רק על המשקיע. זו למעשה ההגנה היחידה שיש למשקיע.
• בנוסף..יש כל מיני דרכים לחשב את ה 50-50…תבדוק ותראה שאתה מבין
• נהוג לפתוח LLC ולרשום את המשקיע כבעל המניות בנכס (לפי חלוקת האחוזים).
  בנוסף היזם הוא ה manager ב LLC כדי שיוכל לחתום על מסמכים… וכו’.
  ב OA כותבים את חלוקת הרווחים וככל הנראה הוא רוצה 50/50.
• הייתי מתחילה מלתמחר את מה שהוא מביא.
  מה זה אומר ״דואג לכל התהליך״?
  אם לא היית עובד עם יזם שותף, כמה היה היית צריך לשלם לאותה פונקציה שעושה את מה שהוא אמור?
• המלצה שלי מנסיון אישי בלבד:
  לפתוח LLC שלך ושהשותף יפתח LLC שלו
  2 החברות קטנות ביחד נכס. במכירה הטייטל מחלק 2 צקים שווים אחרי הסיכויים לכל LLC. פר הבעייה. עוד בעייה לפתוח עם מישהו LLC , שאת לו יודעת איזה שק צרות יש לו שאולי ינחתו גם עלייך .
• מה פירוש הנכס שלך? זה לא נכס שאתם קונים יחד כדי לשפץ ולמכור?
• את הבעלים של הLLC והוא המנהל,
  אם אתם עושים חצי חצי בנכס אין לזה אפילו לא חצי של הגיון, החלוקה היא ברווחים ולא במכירה. אם אתם חצי חצי בנכס אז אתם 50 50 בברוטו שזה אומר שאת מפסידה כסף.
  את צריכה להגן על עצמך כי נכס על שמך זה לא מספיק.
  חצי חצי זה אפילו לא קרוב להיות הגיוני. דעה אישית בתור אחד שסיים בדיוק עכשיו בהצלחה עסקה מאוד דומה.
  בהצלחה?
• הצעה שלי: לפתוח llc שאתה מחזיק בו 100% מהמניות, היזם מנהל צד ג של אותו llc (MGR). הllc חותם JV (הסכם מיזם משותף) על הפרוייקט הנל בו מצויינים התנאים שלכם. כל זאת בהנחה שהיזם לא שם כסף
• מכירה מישהו שסיים עסקה כזו עם יזם מאוד בעייתי… כיום רודף אחריו עם בקשה חוזרת לסגור את הllc
  שאין בו פעילות כרגע. היזם מסרב, בלי סיבה נראית לעין והבחור חי בחשש מה ההוא יכול להפיל עליו
• Chanan Landau
  ראה את התגובה של
  Michael Zalkind
• לדעתי היזם לא צריך את הכסף שלך יכול לקחת הלוואה ב 12 אחוז ויעשה יותר כסף
• הערה קטנה לפי הדברים הטכניים… שלב ראשון. בכל שותפות.. Due diligence. I מה הניסיון שלו בפליפים. כמה הוא עשה. מה הרווחים שהשיג לעצמו ולשותפים. האם יכול להראות? אם עובר את זה אפשר לרדת לפרטים הטכניים ולעזר בעורך דין. בכללי שותםות של 50-50 עם הון תמורת עבודה זה לא משהו יוצא דופן.
• בשום פנים ואופן לא לפתוח ביחד LLC אם את שמה את כל ההון אבל מומלץ לחתום חוזה מול עורך דין שהרווחים יתחלקו חצי חצי.. בסוף הפליפ הוא יגיש לך חשבונית כביכול כמנהל הפרויקט של הפליפ שזה ה-50% שלו בשביל החזר מס כהוצאה מוכרת.. עשינו כבר 12 פליפים וזה עובד הכי טוב והכי נקי שיש בלי סיבוכים מיותרים.. וכל הצדדים מרוצים
  בנוסף גם ממליצה ואפילו חובה לדבר עם רואה חשבון שיסביר לכם את התהליך!
• בסוף בסוף מה שחשוב עם מי עושים עסקים,מי היזם המקומי? איך הכרת אותו? צריך לוודא שהוא אמין ומקצועי ב100% ,שום הסכם לא עוזר עם נוכלים
• ✔️
• כיזם, שעושה פליפים, אם זה מה שהוא מציע לך הייתי מציע לך לא לעשות איתו את העסקה.
  אין שום סיבה בעולם שתהיה לו בעלות בנכס, זה אחד.
  שתיים, אני לא יודע מה המספרים ומה הניסיון שלו ומה הצוות שלו הייתי בודק את כל אלו ובהתאם לזה מסכם על חלוקת רווחים.
  במידה וזה הפליפ הראשון שלו, הוא לא היה מקבל ממני יותר מ10-15% מהרווחים.
  אם הוא לא נמצא בשטח, לא הייתי נכנס לעסקה בכלל!
  פליפ זו עסקה מורכבת וצריך להבין אותה.
  אפשר לעשות בה הרבה כסף, אפשר גם להפסיד. צריך להבין את הסיכונים והתהליך, זו דעתי לפחות.
  דבר נוסף,
  מה העסקה?
  מה השוק?
  מה השיפוץ? כמה עולה? כמה חריגות הוא לקח? כמה זמן למכירה?
  חשוב מאד מאד שתביני את התהליך ותדעי לנתח אותו ולנהל אותו במקרה הצורך.
  בסופו של דבר אם את מושקעת 100% והוא 0% הסיכון שלו זה המוניטין שאני לא בטוח כמה קיים ובנינו, זה בעיקר המוניטין מולך כי הוא לא איזה חברה ציבורית שכולם מכירים.
  הסיכון שלך זה מיטב כספך, וזה סיכון. כי הכסף שלך יכול לא לחזור או לחזור בחלקו.
  לא יודע מי היזם ומה המספרים ואולי כל זה אי הבנה, אבל חשוב להבין את המורכבות של פליפ לפני שנכנסים לעסקה.
  אם תרצי להתייעץ אשמח לעזור או לחבר אותך עם יזמים מומלצים כי לי אין כרגע פליפים ויש לי משקיעים שמחכים לעסקאות.
  שיהיה המון המון בהצלחה בכל מקרה!
• כבר ציינו כאן כמעט את הכל.
  הבטוחה היחידה שלך זה הנכס ולכן פתיחת ה llc והבעלות חייבת להיות שלך בלבד. את בבעלות מלאה של ה LLC מחזיקה 100% מהמניות. היזם מוגדר כ Manager והתקנון חברה מצויין שיש חלוקה של 50/50 ברווחים.
  אני מוכרך לציין משהו בתור יזם שעושה הרבה פליפים והרבה מולטי. מי שקובע את תנאי העסקה זה היזם ולא המשקיע (יש כאן אנשים שעכשיו קופצים וזה בסדר) אם למשקיע ההשקעה מתאימה , הוא מאמין ומכיר את היזם אז לא צריכה להיות לו שום בעיה שהחלוקה תיהיה 50/50, 60/40 (לטובת היזם) וכו. לפעמים זה גם הפוך (60 למשקיע).
  צריך להבין שהיזם עושה את כל העבודה, מתחילת הפרויקט בחיפוש אחר המשקיעים, עו״ד, רו״ח, הקמת חברת LLC, ניהול המיזם, ניהול קבלנים, אנשי שטח וכו ולכן רוב היזמים (אלו שעשו כמה וכמה פרויקטים יכתיבו את התנאים)
  יזמים חדשים ש״רעבים״ למשקיעים/כסף יתפשרו על התנאים
• צריך להבחין בין בעלות בנכס לחלוקת רווחים.
  בעלות בנכס נקבעת לפי מקור הההון לעיסקה. באם את מביאה את כל ההון(רכישה+שיפוץ) את (כפרטי או LLC שלך) זכאית להרשם כבעל הנכס. באם היזם מביא הון ו/או מימון לעיסקה אפשרי לרשום לו חלק בבעלות,אך הרוב ישאר בבעלות המשקיע.
  לגבי חלוקת רווחים,לפי שהוסכם ונקבע בOA אופרייטינג אגרימנט.
  אני נוהג ודורש מהיזם, בעסקאות פליפ ,להשקיע מהונו בעיסקה ,כהבעת אמון שלו בפרויקט. יחס/כמות ההון של היזם בהתאם לאיכות/נסיון של היזם ובכפוף לאם הוא מביא את המימון לפרויקט.
  בנוסף ,מנסיוני,אני דורש להכליל בOA מנגנון של “קנס/פרס” בהקשר של לו”ז של הפליפ.
  בדיקה של אמינות היזם והנסיון שלו בפליפים,הינה תנאי מקדים והכרחי לכל עיסקה.אשמח לעזור ככל ונדרש. בהצלחה!!!!
• 50/50 זה מאוד לגיטימי, אך רישום משותף באותו יחס ב LLC ממש לא! זאת הבטוחה שלך והיא צריכה להישאר 100%.
  הנכס נרשם אך ורק על המשקיע, עושים חוזה מסודר על התנאים, ואז הוא יכול לשים סוג של הערת אזהרה, כך שלא תוכלי למכור במידה ולא שילמת לו את החלק שלו ברווחים.

 

• Tal Saadon Noam Nahum
• Tal Nahmany
• אני מניחה שיש לך סיבה טובה לבטוח לחלוטין בשותף זה? אחרת לא היית מחשיב הסדר כזה. חייבים התייעצות עם עורך דין – לכל דבר יש השפעה – סוג הLLC, חשבוניות עבור כל העבודה כדי להראות למס הכנסה כמה השקיעו …. מה שאת מציגה כאן הוא מורכב מאוד. אם השותף לא מודע לזה, זה מאד מדאיג -זה אומר שאין לו מספיק נסיון או שזה תרגיל
• מקובל מאד שמשקיע מקבל 100% ב LLC והיזם מוגדר כמנהל החברה ובהסכם המייסדים מוגדרת חלוקת הרווחים.