מולטי פמילי VS סינגל פמילי
#יזםהשבועפוסט מס’ 4
ההבדל בין סינגל פמילי למולטי פמילי
במשפט אחד סינגל פמילי הוא נכס פרטי מולטי פמילי הוא נכס מסחרי.
עכשיו נקח את זה צעד אחד אחורה,
מולטי פמילי זה בניין או קבוצת בניינים שאפשר לרכוש אותם רק כיחידה אחת.
כמו שאי אפשר לקנות חדר בדירה, כך אי אפשר למכור דירה בודדת במולטי פמילי.
הכל יחידה אחת לרכישה של משקיע או קבוצת משקיעים יחד אך כגוף אחד.
סינגל פמילי, זה פשוט בית פרטי צמוד קרקע.
מבחינתינו כמשקיעים, ההבדל בין נכס פרטי לנכס מסחרי, זה איך שהבנק בוחן אותם ומוכן לתת עליהם הלוואה.
נכס פרטי יוערך לפי נכסים דומים שנמכרו בסביבתו, זה מה ששמאי עושה, מעריך את שווי הנכס ביחס לסביבה.
נכס מסחרי, מוערך כמו עסק לכל דבר ועניין.
לא מעניין את הבנק בכמה נמכרים נכסים דומים (או שמעניין אבל הרבה פחות) ומה שכן מעניין, זה כמה כסף הנכס יודע לייצר.
מתוך מחזור ההכנסות שלו, כמה רווח נשאר לבעלים, בהתאם לזה עושה חישובים ונותן כסף כנגד הנכס.
למה זה מעניין אותנו?
כי אנחנו בכובע של משקיעים.
משקיע מנוסה, מתמנף עם הבנק כדי למקסם רווחים (מי שלא קרא פוסט 3 אני מציע לקרוא כדי להבין יותר את הנקודה הזו)
נכס מסחרי, נצטרך הלכה למעשה הון של של 30% בלבד, את ה-70% הנותרים (או יותר) הבנק ישלים לנו.
ומאחר וה70% שהבנק קונה לנו ואנחנו מרוויחים על כל שקל שנקח מהבנק נרוויח 1 אגורה או יותר (תפקיד היזם לדאוג שהמספרים יעבדו עם שולי רווח מספקים למקרה של משבר או שדייר יוצא)
בסופו של דבר למשקיע נדל״ן יש כוונה אחת ברורה.
להפגש עם הכסף המושקע וכמה שיותר מהר.
אחרי שנחזיר את ההון העצמי נתחיל להרוויח.
כך העשירים הופכים לעשירים יותר. כי הם פשוט כל פעם מחלצים את הונם ונותרים עם נכסים נוספים.
לעומת מכירה של הזמן שהוא מוגבל ולא חוזר כסף הוא משאב שאינו מוגבל וחוזר.
בפוסט הבא אדבר על הבדלים בין איזורי רכישה ההבדל בין קלאס B לקלאס C (רמת פשיעה)
תודה על הזמן שלכם לקרוא את הפוסטים, על התגובות והלייקים, אני מעריך את זה מאד!
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון