שאלה: קנינו נכס מהולסיילר, בחצר הנכס יש ג’קוזי בתוך מבנה מקורה, בעל הבית טוען שהוא סגר עם ההולסיילר שהוא יכול לקחת את הגקוזי איתו ביום העזיבה.
בחוזה קניה שלנו מול ההולסיילר אין שום אזכור לנושא אבל כעת ההולסיילר טוען שעפ”י חוק, בעל הבית יכול לקחת את זה איתו מכיוון שזה לא Fixture.
כדי להוציא את הגקוזי, ככל הנראה צריך להרוס גם את מבנה העץ מסביבו.
מישהו נתקל בדבר כזה ויכול לייעץ אם זה חוקי?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- בהיגיון פשוט, אם המבנה שלך, אסור לו להרוס ללא הסכמתך ותוכל לתבוע נזיקין אם יעשה כן. עכשיו השאלה איך מנהלים את זה חכם.
אם החוזה חתום, הכוח אצלך (ומרבית הסיכויים שהוא לא יהרוס, ולא תטורטר לתביעה).
אם החוזה לא חתום, אז הכוח אצלו, וזה למעשה חלק סמוי מהמו”מ. כי אם לא תסכים ויש לו ג’וק בראש, אז יחפש קונה שכן יסכים.הייתי משחק אותה טמבל: אתה מוזמן לקחת בשמחה את הג’קוזי שלך, בוא נוסיף את זה לחוזה שיהיה מסודר.
ואז תוסיף, שכל נזק שיגרם לנכס, כתוצאה מהפירוק, ינוכה מהתשלום שיועבר למוכר, לרבות עלויות שמאי והפסדי שכ”ד מעיכוב בהשכרה. - במהלך הימי הסגירה וממש לפי העברה סופית תעשה amendment
שמסדיר את העיניין - התשובה מתחלקת לעניין חוזי וקנייני.
חוזי –
נקודה חשובה להבנה:
ההולסלר עומד מולך ומול בעל הנכס. כאשר ההולסלר גייס את הנכס, הוא חתם על הסכם אופציה אל מול בעל הנכס.
ההסכם שיש לך עם ההולסלר הוא הסכם חוזי שבדרך כלל מסכם את הנקודות העקריות בינך ובין ההולסלר בכפיפה להסכם שחתם ההולסלר אל מול בעל הנכס.
לכן, לפני שחותמים על הסכם אל מול ההולסלר, נבקש את ההסכם המקורי שנחתם אל מול בעל הנכס.
דוגמא קטנה: יש בנכס שוכר שתנאיו רשומים בהסכם (לך אין את ההסכם הנל. או, הבעלים סיכם עם ההולסלר שכל המטלטלין עוברים לרשות ההולסלר מלבד הגקוזי).קנייני –
בדרך כלל בחוזה רכישה יש הפרדה בין מטלטלין לבין דברים המחוברים קבע לנכס (כדוגמת קיר, פרגולה, נטועים בקרקע וכו).
הייתי בודק אם יש התייחסות ספציפית לכך בחוזה.
עובר לשאלתך, בהתייחס לגקוזי הייתי בודק מה מצבו. כלומר האם הוא מחובר קבע לקרקע (יציקה, חיבור תת קרקעי למים וחשמל) או רק מיכל פלסטיק שהניחו.
אחרי שהייתי מברר את כל הפרטים הייתי נוקט בפעולה. - ….זה מה שקורה שקונים “קומבינה”, שנאמר – “הזול עולה ביוקר”…. סתאם שאלה: איזה deed יש לך?
- קודם כל חסר נתון חשוב בעיסקה
האם החוזה שלך מול ההול סלר הוא חוזה מכירה שנסגר בסגירה כפולה או האם החוזה שלך מול ההול סלר הוא קבלת דמי מציאת עיסקה ללא סגירה כפולה
מכאן תוכל לדעת מי היישות המשפטית שמוכרת את הנכס לך
בחוזה - אתה כתבת שקנית כבר. אז אם הבית כבר שלך הוא לא יכול לקחת דבר משם. ואם עדיין לא שלך והוא הורס משהו בבית לפני closing אז אתה לא חייב לקנות או תבקש זיכוי על הנזק. תחליף מנעול לבית מיד
- חבר – איזה DEED קיבלת לנכס?
- לפי מה שאני מבין ממך נעשתה סגירה כפולה כלומר ה-closing הושלם.
מהניסיון שלי מרגע ביצוע הסגירה הדיירים הופכים להיות תחתיך ולא תחת המוכר אתה זה שמחזיק חזקה משפטית בנכס.
לכן, אני לא רואה שום סיבה שהמוכר יוכל להיכנס ולקחת משהו מהנכס.
אני אסתייג ואומר שאם אכן יש משהו שנחתם בין המוכר להולסייר זה מכניס אותך לתחום האפור בו התחייב ההולסייר (הקונה הראשון) לאפשר הוצאת מטלטלין מתוך הנכס. שוב אתה חייב לבקש מהולסר שקנית לראות את ההתחייבות אל מול המוכר. אם אין כזאת אתה רשאי למנוע ממנו להוציא את הג׳קוזי מהחצר. - עם כל הכבוד לתשובות שנתנו כאן אתה חייב לדעתי בעדיפות ראשונה להתייעץ בדחיפות עם עורך דין מקומי שגם מכיר את החוקים במדינה הספציפית.
- שלח לי את החוזה אני אגיד לך אם הוא יכול או לא
- בקמה מוערך הנזק שיגרם בעיקבות הפירוק?
- מעניין!
- שוב אם הבית כבר שלך לאף בן אדם מותר להכנס ולקחת משהו. ואם עוד לא שלך ויש נזק חדש לפני closing אז אתה לא חייב לקנות את הבית… מה מסובך פה?
- אהלן דובי, נשמח לדעת איך נסגר העניין.
- ככל הנראה ההולסיילר חתם על איזה מסמך מול בעל הבית בנוגע לגקוזי אבל בחוזה שלנו מול ההולסיילר לא היה לכך שום אזכור לכן הוצאנו מייל להולסיילר שזה לא מקובל עלינו ואם ייקחו את הגקוזי, אנחנו נפנה לעו”ד.
ככל הנראה הם נלחצו והגיעו לעמק השווה מול בעל הנכס, שילמו לו כמה דולרים והגקוזי נשאר.
תודה לכל המגיבים