דוגמא לניתוח עסקה של רכישת פורטפוליו עם מימון בעלים

 

** חכמת ההמונים **

יש לי הצעה לעסקה מעניינת. רכישה של 8 נכסים באזור B-C. שווי שוק כולל כ- 440,000$. ההצעה היא לרכוש את כל הפורטפוליו במימון בעלים – סה״כ מחיר לפורטפוליו 385,000$, 25% DP, ריבית 7%. התשלומים החודשיים הם ריבית בלבד ומשך ההלוואה ל-3 שנים.

בשורה התחתונה אלו המספרים:
תשלום ראשוני – כ 105,000$ כולל עלויות סגירה
החזר ריבית חודשי (הוצאות מימון חודשיות) – 1,680$
הכנסות משכירויות – 1,900$ (אחרי חישוב עלויות ניהול, תיקונים וכו׳)
תשואה פוטנציאלית – כ 21%

חלק מהנכסים בעלי פוטנציאל להעלאת שכירות.
הרעיון זה להשכיר את כל הנכסים ב- Lease option לשנתיים ומה שאני לא יצליח אז להוציא למכירה אחרי שנתיים.

אלו המספרים כבר אחרי מו״מ ככה שאין הרבה טעם להציע לי להוריד ריבית או DP או משהו בסגנון (אלא אם כן זו הברקה 🙂 )

מה דעתכם?
ממה להיזהר? מה לקחת בחשבון?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• מעניין מאוד ידידיי..שלח לי את הכתובות..
• רק להבין, הנכסים מושכרים בכמה לחודש בשביל 1900 אחרי הוצאות? 500?
• מעניין. תשלח כתובות ונבחן יותר לעומק. מה שכן, לא הבנתי איך חישבת 21% תשואה אם הכנסות בניכוי הוצאות מימון מגיעים ל5%..
• 1. פופולרי לעשות באזור האלה ליס אופשין?
  2. האזורים עם צפי לעליית ערך?ההייתי קונה
  ואז עושה ריפיינס מהבנק בריבית טובה יותר
  מקבל מהבנק 70% בחזרה (שזה 308K לפי 440K שווי)
  מחזיר לבעלים את הכסף ונשאר עם קצת עודף ביד
• בוקר טוב
  חסרים קצת פרטים. מה השכירות גרוס החודשית?
• רק יכולה לאחל בהצלחה עם העסקה!!?
• בהצלחה אלוף!
  הייתי בוחנת ריפייננס בהמשך
• Danny Trestian
• לא ברור כ”כ איך הגעת ל- 21%.
  מה הגרוס של ההכנסות מכל השכירויות? לקחת בחשבון ההוצאות את ה property tax, ביטוח, vacancy וכו?
• קשה להתייחס מבלי לקבל מיקום/כתובת של הנכסים.
  48k לנכס יכול להיות בינגו ויכול להיות פתח לצרות. הכל תלוי בהערכת שווי נכונה של הנכסים .
  לגבי הריפיי. תמצא שותף אמריקאי שיקח עבורך את ההלוואה(בריבית נמוכה משמעותית מ7%) ,תחזיר את ההלוואה ותחלקו ברווחים/תשואה.
• 1. במקדמות של יותר מ20 אחוז בדרך כלל נהוג לדרוש את הdeed שיעבור עליך…שים לב שזה לא חוזה של land contract שלא יאפשר לך לעשות ריפייננס וישאיר אותך חשוף לפורפקלוז’ור של הבעלים במקור.2. 7 אחוז ריבית כשהתשלום החודשי מורכב רק מהם זה הרבה יחסית. מה לגבי להגדיל את המקדמה על חשבון הריבית?3. ביטוח טוב וחברת ניהול טובה שמתמחה באיזורים האלה. תנסה להוזיל עלויות כי יש לך פורטפוליו.4. ממליצה לשים מודעת דמה כדי לבחון היתכנות לליס אופשין באיזור הזה.5. שים לב שהשכירויות הינן ריאליות ומה אחוזי הvacancy באיזורים האלה בפועל.
• Idan Shkedy אתה מוכן לחלוק באיזה איזור/עיר…
  יש הרבה מה להזהר מדיירי C