עיסקת 27 יחידות מולטי פמילי בדטרויט (פוסט #1)
חתמנו עכשיו על עיסקת 27 יחידות במזרח העיר ואשמח לשתף אתכם איך אנחנו מסתכלים על העיסקה.
ראשית, מדובר על עיסקת אוף מרקט, הצלחנו להגיע לבעלים שנמצא בסכסוך עם השותפים שלו והם רוצים למכור
מהר ובמזומן.
שלחנו את מנהל הפרויקטים שלנו לביניין לפני שהגשנו הצעה. מה בדקנו:
1. את הרחוב והשכונה. מה קורה שם? מה מצב הניקיון? מי האוכלוסיה?
2. דיברנו עם הדיירים.
3. בדקנו רחובות סמוכים, עסקים באיזור, כבישים ראשיים וכו…
4. בדקנו את השטחים הציבוריים, רמת התחזוקה, הצצנו במספר יחידות
5. בדקנו עלויות שכירות באיזור ורמות ביקוש.
6. איזה בתי ספר קיימים שם, ומוסדות קהילתיים.
השלב הבא היה להגיש הצעה רכישה אטרקטיבית ככל האפשר.
מה זה אטרקטיבית למוכר?
מזומן
סגירה מהירה
זה מה שכולם מחפשים….
ברגע שההצעה הוגשה אנחנו מכינים תוכנית עסקית ראשונית לבדוק אם המספרים עושים שכל.
עשינו כבר לא מעט עיסקאות מולטי פמילי בגדלים של 20-40 יחידות ואנחנו מסוגלים להעריך בלת”מים והוצאות שנתיות צפויות, ויש הרבה כאלה….
אז מה כוללת התוכנית:
סכום השקעה
הערכת שיפוץ גסה
הערכת זמן השבחה
הערכת זמן איכלוס
הערכת קאש פלואו לאחר השבחה
הערכת שווי לאחר השבחה.
והכי חשוב הוצאות ניהול שוטפות המורכבות מ:
חימום, מים, גז
הוצאות ניהול
עובדת משרד
עלויות איכלוס והחלפת דיירים
גינון
Maintenance
ביטוח
ארנונה
עלויות שטחים ציבוריים
עלויות הכסף (הלוואה, משקיעים)
משפטי
הנהלת חשבונות
ובטח יש עוד כמה…..
אתם בטח שואלים למה לעשות את זה לפני שההצעה התקבלה, לבזבז זמן?
אז התשובה היא שבנינו סיסטם והכנו קבצי אקסל מאוד מורכבים שיודעים לנתח מהר עיסקה.
יש שם חישובים קבועים של עלויות שיפוץ לדוגמה.
הוצאות קבועות
ועוד ועוד…
אז זה לא לוקח הרבה זמן, ושנית ברגע שההצעה תתקבל או נקבל הצעה נגדית נוכל לענות עליה חזרה תוך מספר דקות ולדעת אם יש כאן עיסקה.
חשוב לזכור שנכס שנמצא בשוק מקבל מספר הצעות, ואם אתם יודעים לעבוד מהר מבלי שהמוכר ימתין אתם מעלים את הסיכויים לסגור את העיסקה לפני מישהו אחר.
בניית סיסטם ולהיות ממוקד במה שאתה עושה חוסך הרבה מאוד זמן ואי ודאות…..
בפוסט הבא אכתוב יותר על הנתונים המספריים.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון