פוסט מס’ 2 – יזם השבוע
מינוף כסף שבוי
היום אני רוצה לדבר איתכם על מינוף כספי חסכון ארוך הטווח שלנו: פנסיה, גמל, ביטוח מנהלים, השתלמות.
כמובן שכל מינוף הוא מסוכן ובודאי שכנגד כספי הפנסיה אבל אם אנו משקיעים בהשקעה בעלת תזרים מזומנים חיובי שניתן לצפותו בסבירות גבוהה, העסקה הופכת ללא רעה בכלל.
בואו ניקח שני מצבים:
בראשון אנו לוקחים הלוואה במלוא הסכום הדרוש לרכישת נכס,למשל, הלוואה בסך 250,000 ש”ח לרכישת נכס שעולה כ-70,000 $.
הלוואות כאלה ניתן להשיג בתנאים של פריים פחות חצי אחוז, והכי חשוב לקבל תנאי גרייס או בולט על הקרן, כלומר תשלום של ריבית בלבד למשך תקופת ההלוואה והחזר הקרן בסוף תקופה, נניח 5 שנים.
אם נניח שהנכס מייצר לנו 9% לאחר הוצאות (ולפני מיסים אישיים)
הרי שהרווח שנוצר לנו כתוצאה מהעסקה הוא ההפרש שבין עלות ההלוואה פריים פחות חצי אחוז שזה 1.25% בתנאי המשק כיום, אז הרווח הנוצר לנו הוא 7.75% לפני המיסים האישיים.
בתום 5 שנים של הלוואה אם נניח שיש לנו כ-7% נטו לאחר המיסים, אז צברנו 35% ואז אנו יכולים להחזיר את ההלוואה ולממן את ההחזר ע”י מכירת הנכס או להשתמש בתזרים שצברנו ולהשלים את היתרה ממקור אחר.
ניתן לראות את העסקה הזאת בשתי דרכים שונות:
1. שיפור התשואה של החסכון ארוך הטווח שלנו ב-7.75%, ואז אם החסכון ייצר לנו תשואה של נניח 4% , הרי שהעסקה שלנו הצליחה להעלות את החסכון ל-11.75%
1. הפרדה בין תשואת החסכון ארוך הטווח וקניית הנכס ואז החסכון ייצר לנו 4% ובנוסף הוא גם “קנה” לנו נכס עם תשואה של 7.75%.
הכל לפי נוחות המתבונן.
דוגמא שניה שאני רוצה לתת היא שילוב של מחצית מקניית הנכס מהון עצמי ומחצית מהלוואה שהוזכרה למעלה.
במקרה שלנו 125,000 שח מהון עצמי
ועוד 125,000 שח מהלוואה.
מה יוצרת לנו העסקה הזו?
ההון העצמי מייצר לנו 9%
ההלוואה מייצרת לנו 7.75% (על הון זר)
כלומר התשואה על ההון העצמי במקרה הזה היא 9%+7.75%=16.75%
כמו שאנו ממנפים לעתים את נכס המגורים שלנו אם המשכנתא הרגילה היא בהשענות נמוכה לצורך השקעות, כך אנו יכולים למנף את החסכון ארוך הטווח שלנו.
מדי כמה שנים אני בוחן את הנכסים האיטיים שלי כמו הבית, החסכון ארוך הטווח (בתנאי שההלוואה שאני לוקח כנגדם לא גבוהה מדי) ואז שולח אותם לעבוד קצת יותר קשה בשבילי.
זיכרו, הכל במידה ואסור להשתגע עם המינוף.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
- תודה רבה! תוכל להרחיב מעט על תהליך לקיחת ההלוואות הנ”ל (אני מניח שזה שונה מלקיחת הלוואה רגילה / משכנתא על נכס)?
- Udi Zecharia
- תודה רבה. פוסט מצויין!