המולטי האחרון שלי במישיגן – מיומנו של המשקיע המתחיל
בהמשך לשיחות שהיו בפורום השבוע אני רוצה לשתף על השקעה שעשיתי שלא הלכה טוב, יותר נכון זוועה.
**ההשקעה שעשיתי והפרויקט לא קשורים בשום צורה שהיא ליריב פז או לפז גרופ**, כמו שכתבתי בעבר, יריב רק ניסה לעזור לאחר שהבנתי שרימו אותי בהשקעה שלא קשורה אליו שעשיתי לפני שהכרנו בכלל.
המטרה בפוסט היא לשתף וללמד מהטעויות שאני עשיתי בתחילת הדרך, לתת דגשים וכלים איך להשקיע ולהתנהל נכון יותר. ולא להפחיד!
ראיתי השקעות במולטי פמיליס או עם מספר משקיעים שהלכו נהדר מקצה לקצה וראיתי כאלה כמו במקרה שלי שלא הולכות ,וכשזה לא הולך המחיר יכול להיות כבד, כבד מדי.
הכל התחיל אחרי ששמעתי כמה פודקאסטים חקרתי לעומק וחשבתי שלמדתי כל מה שצריך, החלטתי לקחת צעד ולעשות את ההשקעה הראשונה שלי במולטי פמילי במישיגן. השקעתי 50 אלף דולר בתמורה ל5% מחברה המחזיקה בבניין. נשמע דיי פשוט, סה”כ 20 יחידות השקעה / מניות, כאשר היזם מחזיק ב5% מהחברה, סה”כ שווי של מיליון דולר. נאמר לנו שהבניין נקנה ב 800 אלף דולר ונעשו שיפוצים בשווי של 150 אלף דולר.
בניין בין 24 דירות במצב דיי טוב שעיקר הבעיה הייתה הניהול והוא היה בתפוסה של 40%. המטרה הייתה להביא 100% תפוסה להחזיק שלוש שנים ולמכור ברווח. היזם התחיב לתשואה של 10% בשנה ברמה האישית וברמת חברת היזמות שלו, בחוזים חתומים, יותר טוב מזה חשבתי שאי אפשר לבקש!
ביקשתי לראות דוחות קודמים ופרויקטים קודמים שנעשו, ראיתי מספר גדול של פרוייקטים (שעוד לא הסתיימו) קיבלתי כמה דוחות אקסל וחשבתי שסך הכל הדברים מתנהלים טוב והיזם עם היד על הדופק, בנוסף היו עוד כמה משקיעים מרוצים. הובטח לי גם שמישהו מטעם החברה פעמיים בחודש נוסע לנכס ובוחן מקרוב.
לפני ההשקעה בדקתי טוב את האזור ואת הבניין כמה שיכולתי מרחוק אבל לא הבנתי כמה קריטי להבין מי היזם מי המשקיעים שאיתי וכמה נזק או הצלחה היזם עצמו יכול להסב לפרויקט.
היה לי חשוב להשקיע בפרויקט שנרכש במזומן וללא הלוואות מבנקים, וזה מה שאולי הציל אותי.
הכספים החלו לזרום, אך משום מה, לא נשלח שום דוח, תמונת מצב או עדכון. בעצם כלום מרגע שהכסף עבר. איש המכירות שהתנהל מולי הסביר לי שהבניין הגיע ל 90% תפוסה וקיבלתי רק שכירות ברמה החודשית. בדיעבד הבנתי כמה לאיש המכירות גם לא היה מושג בנדל”ן וכמה חובבנות הייתה שם. משהו התחיל להרגיש לי מוזר אבל בינתיים זרמתי.
עם הזמן התחלתי לקבל הצעות לפרויקטים נוספים מאותה החברה, עם מינופים של מיליונים מהבנקים, חשבתי שמישהו שם מתחיל להשתולל… כמה שבועות לאחר מכן קיבלתי מכתב עם חוזה לחתום עליו בנוגע לאפשרות להפוך למלווה לחברת היזמות הכללית, לוותר על החזקה שלי בנכס ולהנות מהטבות מס כמלווה. זה הדליק לי עוד נורה אדומה שמשהו כאן לא מסתדר. סירבתי בתוקף, והתחלתי לשאול שאלות. זה היה יכול להשאיר אותי בלי כלום, והרבה אחרי הבנקים ונושים אחרים במקרה של פשיטת רגל של היזם.
ארבע חודשים מיום העברת הכספים להשקעה פסקו כספי השכירות, מה שכן קיבלתי היה מכתב ממשרד חשבונאות ועורך דין שמתעסק בהבראת חברות, מכתב כללי לכל המשקיעים שמסביר שהחברה והיזם נכנסו לקשיים ואסיפת משקיעים.
גילויים נוספים ומה עשיתי משם, בשבוע הבא…
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון