פוסט 2 בסדרת #אומנותהפליפים
והפעם בדיקת שווי שוק- ARV ואיך מכרנו מתחת למחיר בגלל שהקשבנו למתווך…
בשנה הראשונה שלנו שעסקנו בפליפים הסתמכנו בעיקר על מה שהמתווך אמר לנו.
אני זוכר עיסקה שעשינו בתחילת 2016 בשכונת Martin Park בדטרויט.. זו היית אחת העיסקאות הראשונות שלנו ולא ידעו כלום…
קנינו דרך הבנק בית בריק מדהים 1700 SQF ב 14K וחשבנו שנשקיע שם כמה אלפי דולרים ונמכור ב 70K לפי מה שהמתווך אמר.
כן כן הוא יודע בדיוק כמה יעלה השיפוץ ומה המחירים בשכונה.
אחכ גילינו שהוא מתווך בסהכ שנתיים ויש לו עבודה אחרת בבוקר וזו בערך העיסקה השלישית שעשה…. לא חשוב.. לומדים…
בסופו של דבר השקענו 35K בשיפוץ ומכרנו בזול ב 85K (אם היינו יודעים לחקור את השוק כמו שצריך היינו מוכרים קרוב ל 100K)..
אבל ביום שהעלינו את הבית למכירה קיבלנו הצעה במזומן והוא, המתווך, לחץ מאוד שנסגור כי זה הצעה נדירה… וסגרנו. ואחכ בכינו
שנכנסים לבדיקת שוק חדש אחד הפרמטרים החשובים או לאמת את שווי השוק של הבתים. מה שנקרא COMPS כללי שנותן לנו תחזית של מחירי בתים בשכונה.
ושמאתרים בית בודד אנחנו רוצים לוודא ARV After repair value
אז השלב הראשון הוא להבין שאנחנו יכולים לבקש מידע מהמתווך אבל שוב Trust and Verify מתפקידינו הוא לאמת את הנתונים.
השלב הראשון- הוא להבין את טווחי המחירים שבתים נמכרים בשכונה.
חיפוש כללי של בתים שנמכרו ב 6 חודשים האחרונים בשכונה זה התחלה טובה… להבין את הטווח מה נמכר, איזה גודל, להכנס ולראות את רמת השיפוץ שעשו ובכלל להבין מה הולך באיזור.
השלב השני- להיות ממוקד יותר.
לתחום את החיפוש לסוג הבית, גודל, גודל השטח, מספר חדרים ואמבטיות ומרחק של עד 1 מייל. ולחפש…
השלב השלישי- להכנס לבתים שנמכרו ולאתר את אלה שהם כמה שיותר זהים לבית שאנחנו מתכננים לקנות ולבדוק את רמות השיפוץ.
יש פער גדול בשווי של בית ששופץ ומושכר לבית בית שנמכר ל Home owner.
לדוגמה אחת השכונות שאנחנו עובדים בנשוויל טנסי הפערים הם עד של 100K בבתים שמיועדים להשכרה לבין בתים שמיועדים למכירה.
בנוסף טעות נפוצה היא לחשוב שאני אשפץ ואשכיר ואחכ אמכור ל Home owner, אז לא, רמת השיפוץ והמחיר הם שמיים וארץ, אחרי שהדייר יצא נצטרך לשפץ שוב ברמה המתאימה.
אז המטרה העיקרית היא למצוא את 2-3 בתים שהכי זהים לבית שלנו מכל הבחינות, רמת שיפוץ, גודל, ובאותו איזור…
בבית ששיפצנו ב Martin park לא עשינו את זה, חשבנו שהמתווך שלנו הוא אלוהים ויודע הכל וקיבלנו את אחד השיעורים החשובים ביותר שלנו "אף אחד לא יעשה את העבודה בשבילך!!!"
ואם אנחנו רוצים להצליח במה שאנחנו עושים אנחנו צריכים לדעת לעשות גם את העבודה השחורה והסיזיפית וכמה שפחות להתעצל…
בתמונות הבית ב Martin Park שמכרנו בזול… אפילו עשינו סטיג'ינג…
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)