ליסבון פורטוגל – מרפרוף קצר על העיר ליסבון ניתן לראות שהיא נמצאת במגמת עליית מחירים החל משנת 2014, הנתונים הכלכליים במגמת שיפור, יש שוק של דירות להשכרה לטווח קצר שצריך להבין אותו לעומק, לגבי דירות רגילות להשכרה, ניתן להגיע לתשואות ברוטו של עד 7% במיקומים מחוץ למרכז העיר בדירות הקטנות. לכאורה השוק מעניין, אך כבר מבדיקה ראשונה מצאתי שאין הרבה חברות ניהול, ורוב חברות הניהול הקיימות מתמקדות בדירות לטווח קצר לתיירות. כאשר אני בודק שוק מסוים, לפני שאני מתעמק בו, אני בודק את נושא המיסוי, מס רווחי ההון בפורטוגל הוא 28% וכמו כן המס משכירות גם הוא 28% לאחר ניכוי הוצאות.
אני רוצה לחשב בעזרת דוגמא (תשואה ממוצעת לאורך זמן), מה תהיה ההכנסה הצפויה משכירות עבור נכס שנרכש בסכום של 100,000 יורו, מאחר ויש עלויות רכישה, אחשב את התשואה משכירות לפי 6.5% ברוטו.
הכנסה שנתית ברוטו 6,500 יורו
הוצאות שנתיות של חברת ניהול, ביטוח נכס, נכס ריק עד מציאת שוכר ותיקונים, סה"כ 20% מהשכירות השנתית 1,300 יורו.
ההכנסה לפני מס 5,200 יורו, על זה יש להפחית 28% מס בפורטוגל 1,456 יורו, כלומר נשארנו עם 3,744 יורו לפני קיזוז המס בישראל.
בישראל יש שני אופציות לחישוב מס, במידה ולא רוכשים עם מימון ולא היו תיקונים גדולים, האופציה של 15% על ההכנסה ברוטו בניקוי פחת עדיפה, במקרה זה נשלם עוד מס בישראל בגובה של 575 יורו.
כמה נשאר לנו ביד ? 6,500 שכירות שנתית, פחות מס בפורטוגל 1,456, פחות מס בישראל 575 פחות הוצאות 1,300 יורו נשאר לנו 3,169 יורו.
מאחר ועלויות הרכישה בפורטוגל הם לפחות 10%, מחיר הנכס הכולל הוא 110,000 יורו , הכנסה שנתית נטו 3,169 משקפת תשואה נטו לאחר מס על ההשקעה כ 2.88%. מדובר בתשואה התחלתית.
סביר להניח שהשוק ימשיך במגמת עליית המחירים והשכירויות, צריך ללמוד לעומק את השוק והכלכלה בפורטוגל.
האבטלה כרגע עומדת על 9% (לא צריך להיבהל, כאשר האבטלה תרד ל 5%, מחירי הנכסים יהיו גבוהים משמעותית) בנוסף לנושא חברות הניהול, יש לבדוק האם קל להתנהל בשפה האנגלית, ומה הם החוקים המגדירים את היחסים בין משכירם לשוכרים, השכר החודשי הממוצע בליסבון לאחר מס הוא 892 יורו, המשקיעים צרכים להביא זאת בחשבון בסוג הנכסים שהם מחפשים ובגובה השכירות שהם מייצרים, כדי שיפנו לקהל יעד רחב….
Rent Per Month [ Edit ]
Apartment (1 bedroom) in City Centre 744.49 € 500.00-1,000.00
Apartment (1 bedroom) Outside of Centre 484.63 € 350.00-700.00
Apartment (3 bedrooms) in City Centre 1,446.96 € 1,000.00-2,000.00
Apartment (3 bedrooms) Outside of Centre 855.97 € 560.00-1,200.00
לפי השכירויות והשכר החודשי הממוצע, ניתן לראות שעלולה להיות בעיה לפנות לקהל יעד רחב של שוכרים !
לסיכום, יש לנסות להאריך את רמת הסיכון של ההשקעה, התמורה מההשקעה, ולהשוות לאלטרנטיבות אחרות הקיימות כדי לקבל החלטה.
Average prices of more than 40 products and services in Lisbon, PortugalFeb 2018. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)