#יזםהשבוע פוסט 5 –
5 סעיפים שחייב לכלול בהסכם שכירות מול דיירים.
*אם אתם משקיעים, אתם בהחלט יכולים לפנות לחברת הניהול שלכם ולדרוש הוספה/שינוי של סעיפים בהסכמים.
5 סעיפים שחייב לכלול בהסכם שכירות מול דיירים.
הסעיפים הבאים מבחינתי הם עוגן לחסכון בכסף ואפילו להגדלת ההכנסה והכל רק משינוי סמנטי בהסכמי שכירות.
*אם אתם משקיעים, אתם בהחלט יכולים לפנות לחברת הניהול שלכם ולדרוש הוספה/שינוי של סעיפים בהסכמים.
לפני הכל, אני אספר לכם שהיו לי נכסים שנוהלו ע"י חברת ניהול, אבל הרגשתי שההצלחה השנתית תלויה ברמת השליטה שלי וכשבחנתי את הדברים, הבנתי שהשכרה טובה היא כשהשוכרים מרוצים ושוכרים מרוצים(במיוחד באמריקה) הם שוכרים שמקבלים שירות ויחס אישי. כמו כולנו בעצם, לא?
המשקיעים שלי יודעים, כשצריך אני מתקן, אין על מה לחשוב ולהתלבט, תיקונים מתבצעים לפי שיקול הדעת שלי ועם זאת, לשוכרים יש חלק משמעותי בבלאי ומשכך כל המשולש אינטרסים הזה- משקיע-נכס-דייר מעוגן בהסכם ששם בראש את טובת הנכס, שהרי הוא הכלי שלנו לייצר הכנסה ועל הכלי הזה אנחנו רוצים לשמור.
אז אחרי עשור של השכרת נכסים, הנה מס' סעיפי חובה:
1. תיקונים: סעיף השתתפות עצמית של השוכרים בכל תיקון בבית. כאשר נדרש תיקון, ה100$ הראשונים ישולמו ע"י השוכרים ומעבר באחריות בעל הנכס.
2. קנסות במקרה של שבירת חוזה: סעיף לפיו אם דייר שובר את החוזה, הוא מאבד את הבטחונות שלו (חודש וחצי שכירות) וכפוף לקנס שווה ערך לחודשיים שכירות.
דוגמא "חמה" מהימים האחרונים- שוכרים שלי שהודיעו שעושים רילוקיישן מטעם העבודה ונדרשים לשבור חוזה. כמובן שהם שילמו את קנס היציאה. ואלו המספרים:
גובה השכירות החודשית שלהם- $1285
בטחונות -$1927.5
קנס יציאה –$2570
כלומר- בעל הנכס יקבל תשלום ע"ס 4,497$ בעת יציאת הדיירים. מהלימון עשינו לימונדה. הכל נעשה ברוח טובה ובהסכמה מלאה עם השוכרים, שכן השאיפה שלי היא להשכיר מיד את הנכס לדיירים פוטנציאליים עוד לפני שהשוכרים עזבו. אנחנו לא אוהבים ימים מיותרים שהנכס עומד ריק ?
מצב כזה מגדיל את ההכנסה השנתית מהנכס.
אני בעד המשקיעים שלי ובעד מיקסום העסקה, זה לא נוגד את האינטרסים שלי לשוכרים, כי השוכרים שלי מקבלים נכס ברמת תחזוקה גבוהה מאוד תמיד, וזוכים בחברת ניהול שזמינה להם 24/7 (שוכרים אמריקאים יודעים להעריך את זה) וכן…אם שוברים הסכם, אז משלמים. במודל עבודה הזה, כולם מרוויחים.
אני בעד המשקיעים שלי ובעד מיקסום העסקה, זה לא נוגד את האינטרסים שלי לשוכרים, כי השוכרים שלי מקבלים נכס ברמת תחזוקה גבוהה מאוד תמיד, וזוכים בחברת ניהול שזמינה להם 24/7 (שוכרים אמריקאים יודעים להעריך את זה) וכן…אם שוברים הסכם, אז משלמים. במודל עבודה הזה, כולם מרוויחים.
אם כך, זה המשפט שאתם צריכים להכניס להסכם ולוודא שהכספים בגין שבירת ההסכם אכן נגבים מהשוכרים העוזבים.
If Tenant(s) for any reason terminate the lease earlier than 24 months, then they shall incur an early termination fee equal to 2 month rent & Forfeit security deposit
3. קנס בעבור איחור בתשלום שכירות -LATE CHARGE FEE
בתחילת דרכי הייתי מחייב קנס קבוע ע"ס $50 דולר. במשך השנים למדתי שזה לא מרתיע מספיק ודיירים מרשים לעצמם לאחר בתשלום מכיוון שיודעים שלא יחויבו יותר מ 50 דולר .
לפי החוזים במדינת מישיגן הדייר צריך לשלם שכירות בראשון לחודש, אולם 5 ימים איחור (עד ה-5) לא יחשבו איחור בגינו יינתן קנס.
נכון להיום, המלצתי היא לשנות את הסעיף כך שגובה הקנס (אחרי ה-5 בחודש) הוא 10 אחוז מהשכירות (ממוצע 130 דולר) ולאחר היום השביעי לחודש זה קנס יומי של אחוז מהשכירות (כלומר על כל יום איחור יגבו בממוצע 13 דולר). בדרך הזו, ישנה הרתעה גבוהה יותר לדיירים וגם יותר הכנסה מקנסות (למאחרים שביניהם) .שוב נהפוך לימון ללימונדה.
בתחילת דרכי הייתי מחייב קנס קבוע ע"ס $50 דולר. במשך השנים למדתי שזה לא מרתיע מספיק ודיירים מרשים לעצמם לאחר בתשלום מכיוון שיודעים שלא יחויבו יותר מ 50 דולר .
לפי החוזים במדינת מישיגן הדייר צריך לשלם שכירות בראשון לחודש, אולם 5 ימים איחור (עד ה-5) לא יחשבו איחור בגינו יינתן קנס.
נכון להיום, המלצתי היא לשנות את הסעיף כך שגובה הקנס (אחרי ה-5 בחודש) הוא 10 אחוז מהשכירות (ממוצע 130 דולר) ולאחר היום השביעי לחודש זה קנס יומי של אחוז מהשכירות (כלומר על כל יום איחור יגבו בממוצע 13 דולר). בדרך הזו, ישנה הרתעה גבוהה יותר לדיירים וגם יותר הכנסה מקנסות (למאחרים שביניהם) .שוב נהפוך לימון ללימונדה.
וככה הסעיף הזה יופיע בהסכם: חפשו אותו…
The Tenant shall pay the Landlord a late charge for each monthly installment not received by the
Landlord within Five (S) days of its due date. The charge after the 5th day will be 10% of rent Then
after the 7th day of the month an additional 1% of rent for each day
4. תחזוקה שוטפת של הנכס :
לעגן בהסכם-
השוכרים אחראים להחלפת סוללות בגלאי עשן
שוכרים אחראים פעמים בשנה לנקות את המרזבים ולשלוח תמונות שזה בוצע לחברת הניהול
שוכרים אחראים להחלפת פילטר של מערכת החימום והקירור במידת הצורך – כולל שליחת תמונות .
שוכרים אחראים פעמים בשנה לנקות את המרזבים ולשלוח תמונות שזה בוצע לחברת הניהול
שוכרים אחראים להחלפת פילטר של מערכת החימום והקירור במידת הצורך – כולל שליחת תמונות .
5. מוצרי חשמל: בכל הבתים אנו מספקים את מוצרי החשמל (יש לי ספק שמספק לי מוצרי חשמל יד שנייה, בנראות ומצב חדש לגמרי (מקרר תנור מכונת כביסה ומדיח). במשך השנים למדתי שמוצרי חשמל מתקלקלים לא מעט ולפני שנה החלטתי לשנות את חוזי השכירות ולהכניס סעיף המטיל אחריות מלאה על השוכרים. אני רוצה להבטיח לכם שזה חיסכון שנתי עצום, שכן התנהגות השוכרים עלפי מוצרי החשמל השתנתה והצורך בתיקונים-פחת. בום.
יש עוד הרבה סעיפים, אבל אלו הם סעיפי הדגל שנותנים לנו שקט, כסף וחיסכון בכסף.
ספרו לי אם עזר לכם.
מצרף קצת תמונות של לפני ואחרי של בית שהושכר אחרי שבוע מרגע שעלה לשוק. אני מבסוט מהתוצאה של השיפוץ, אבל בעיקר של המספרים.
— 
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)