יזם השבוע – פוסט 6
הפוסט האחרון יתחלק לשני חלקים:
– איפה אפשר למצוא אותנו ואיך אפשר להשקיע איתנו.
– דברים שחשובים לנו בתור יזמים ומגייסי כספים.
חלק 1:
קודם כל תודה רבה על ההזדמנות להתארח פה ולתקשר עם הקבוצה!
מאחל לכולם בהצלחה והמשך עזרה הדדית.
תודה רבה לליאור מנהל הפורום ונירית, ודור, והמשקיעים שלנו, ואתם – שקראתם את כל הפוסטים שלנו
מי שרוצה להשקיע איתנו מוזמן כמובן לפנות אלי לעוד פרטים.
ההשקעה מתאימה למשקיעים בכל העולם.
מי שמעוניין בהשקעות פאסיביות. אנחנו עובדים ב:
– אזור בעל ביקוש טוב: הנכס האחרון שלנו נמכר תוך 6 ימים מהרגע שייצא לשוק.
– השקעות חזקות קצרות טווח: קניה, שיפוץ, מכירה. בדרך כלל 4-6 חודשים מיום הקניה ליום המכירה.
– עובדים עם משקיעים מכל העולם.
– ממוצע רווח למשקיעים: ממוצע של מעל 20% בשנה להשקעה שהיא 100% פאסיבית, קצרת טווח, ומספרים שחוזרים על עצמם בוודאות גבוהה.
– עובדים כמובן עם חוזים מסודרים
– אפשרות לתת הלוואה לנכס מסוים (הבטחה לריבית קבועה) או להשקיע בנכס מסוים (ריבית משתנה לפי הנכס בפועל)
איפה אפשר לפגוש אותנו?
בכל זמן בוואטסאפ ובפייסבוק – שיחות אחד על אחד
אצלי בברוקלין בכל זמן (כמעט)
אני טס היום ואהיה בארץ מי שרוצה מוזמן להיפגש ברחובות בין אוקטובר 19 ל נובמבר 10.
חלק 2:
רציתי לשתף ולהביא לכם פה את הדברים המשמעותיים עבורנו.
אלו דברים שאני רואה את דור עושה, דרך פעולה מסוימת, ודברים שאני עושה, ואני חושב שיש מכנה משותף והתאמה ביני לבין דור מבחינת דרך הפעולה והערכים, למרות שאף פעם לא דיברנו על זה באופן רשמי.
כל מיני דברים קטנים וגדולים שאני חושב שעוזרים לנו בעיסקאות ויוצרים עסק פליפים מצליח.
אני מביא פה אוסף של נקודות שונות:
*** העסקאות שלנו עוברות שיפוץ מלא ומקיף כולל הפרטים הכי קטנים, הכל מגיע לקונה במצב חדש, כולל סידור החצר והפרחים.
פה יש 3 יתרונות מרכזיים לדעתי:
1. הקונים שלנו מוכנים לקנות את הבית במחיר המקסימלי (ואף יותר לפעמים).
2. הבית נמכר מהר, לפעמים תוך שבוע.
3. כשאנחנו באים להעריך עיסקה אנחנו כמעט תמיד מחשבים שיפוץ מלא, ולרוב זה מסתכם באותו מחיר, ואז אנחנו לא צריכים לנחש מה אנחנו צריכים לסדר או לא. אם הדיל הגיוני בעלות שיפוץ מקסימלית כמו שאנחנו גם ככה עושים, זה אומר שיכולות להיות רק הפתעות לטובה (אם השיפוץ יצא פחות או אם החלטנו לא לשפץ משהו מסוים בבית) ואין הפתעות לרעה.
*** שוק קונים של First Home Buyer
הרבה מהקונים באזור שלנו הם משפחות שקונות את הבית הראשון שלהם.
זה אומר שהם צריכים לשים הון עצמי רק של 3.5 אחוז.
מה שאומר שהם יכולים לקנות בקלות ובמהירות את הכנס שלנו במחיר מלא ומקבלים נכס משופץ במצב כמו חדש עם כל התוספות והפרטים הקטנים.
למשל, הנכסים שלנו בממוצע נמכרים באזור 230-250 אלף דולר. 3.5 אחוז מזה יוצא בסביבות 8 אלף דולר.
כלומר, מגיע זוג לשכונה לראות בתים. הם רואים את הבית המדהים שלנו ויכולים לקנות אותו בעצם ב8 אלף דולר..והשאר מהבנק.
מצד שני, הם יכולים לקנות בית משומש במצב לא משהו נגיד ב190 אלף, ואז לשים 6.5 אלף כהון עצמי…
ההבדל הוא כל כך קטן שרוב האנשים מעדיפים את הבית שלנו המשופץ והיפה במחיר המלא.
*** סטייג'ינג ועבודה עם סוכן נדלן.
כדי למכור את הבתים במהירות ובמחיר המלא אנחנו עושים סטייג'ינג לבתים – כלומר מציגים אותם עם ריהוט, סלון, חדר שינה וכו, כדי לתת את המראה והאווירה של בית. אנשים ככה קונים במחיר יותר גבוה ובזמן קצר.
בנוסף, עבודה עם סוכן נדלן מנוסה באזור אמנם עולה כסף, אבל חוסכת זמן במכירה ובהתעסקות, וכידוע זמן זה כסף, לנו ולמשקיעים שלנו, לכן אנחנו מעדיפים לעבוד עם סוכנים טובים שימכרו את הבית ביעילות ובמהירות ויתנו לנו ולמשקיעים שלנו את התשואה המירבית בזמן הקצר ביותר.
*** להיות כל יום בשטח במשרה מלאה.
להיות כל יום בשטח אומר עבודה חלקה וזורמת של הכל.
אווירת עבודה מקסימלית מצד כל המעורבים.
הכרות אישית עם כל העובדים.
עוזר למצוא דילים חדשים שמגיעים מהשטח.
עוזר להכיר את השטח טוב יותר כל פעם, את השכונות מסביב, את הניואנסים בכל דיל וככה לומדים לדיל הבא.
עבודה בפליפים זו עבודה במשרה מלאה כדי לוודא שמקבלים את התוצאות שרוצים.
*** להכיר את השטח לפני העיסקה הראשונה ולהמשיך באותו אזור – זה נותן הכרות מעמיקה עם הבתים, קונים, העיריה, קבלנים באותו אזור.
המשפט הזה בעצם די מסביר את עצמו.
אנחנו מאמין בלחקור את השוק שאתה נכנס אליו לפני שאתה נכנס אליו.
ובהמשך כמו שרשמתי להמשיך לעבוד שם במשרה מלאה ולהמשיך להעמיק את הקשר היומיומי עם קבלנים, עובדים, העיריה באזור, סוכני נדלן, להכיר את הבתים באזור, את הקונים, ואפילו יזמים אחרים באזור – לא צריכה להיות יריבות אלא להפך, חלוקת מידע ואפילו שיתופי פעולה.
כל הקשרים האלו נוצרים מעבודה יומיומית בשטח.
*** הערכה שמרנית של מחיר המכירה לפי בתים משופצים גם במצב פחות טוב משלנו וללא תוספות (לפעמים בבתים שלנו יש הרחבות או שטח גדול יותר למשל).
את ההערכה של מחיר המכירה של נכס שאנחנו קונים אנחנו עושים בצורה שמרנית.
עד כה הבתים שמכרנו נמכרו במחיר שצפינו או מעל. לפעמים גם הרבה מעל.
אנחנו מעדיפים להכנס לדיל שאנחנו מעריכים בצורה שמרנית שנוכל לעשות עליו 20% בשישה חודשים ובסוף לסיים את הפרויקט ב4 חודשים עם 30% רווח מאשר הפוך…
*** קשר עם המשקיעים בגובה העיניים ועם כל האנשים שאנחנו בקשר איתם.
אחד הדברים החשובים לדעתי לטווח הארוך.
אנחנו בשקיפות מלאה עם המשקיעים שלנו. נותנים להם את כל הפרטים. עונים על כל השאלות. נשארים בקשר. בודקים מה הם צריכים: כל מיני דברים לפני, תוך כדי או אחרי העיסקה. שולחים עדכונים תוך כדי העיסקה. לי (אסף) יש ערך גבוה לאנשים – למי שהם, לזמן שלהם, לסגנון שלהם, איך הם אוהבים לתקשר, ולמי שהם. וככה כל אחד מקבל יחס בהתאם, מכובד, חברי, בגובה העיניים, ובכיף.
ולשמחתי הרבה אנשים מגיעים מהפייסבוק ומשקיעים איתנו למרות שלא שמענו עלינו לפני כן בגלל המספרים שלנו ובגלל היחס. אנשים משקיעים גם בלי להיפגש (אנשים שנמצאים בארץ למשל וגם בניו יורק הרבה פעמים לא באים להיפגש ומסתפקים בתקשורת בטלפון).
גם אצל דור אני רואה את הערך של אנשים – כשאני נוסע לעשות סיבוב בנכסים עם דור ומצטרף אליו ליום כיף
אני רואה איך הוא עובד עם האנשים – בצורה חברית, מכובדת, נעימה, כיפית.
הוא מכיר את כל האנשים בעיריה, את הסוכני נדלן, את מי שמוכר את התנורים לבתים, מי שיש לו מסעדה ושמכין את ארוחות הצהריים באזור, כל בן אדם הוא בן אדם ואנחנו אוהבים לעבוד עם כולם.
עבודה בשבילי זה – אמון בין אנשים, קשרים, חברויות, כיף, וכמובן – שכולם ירוויחו!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)