בחברת נכס LLC – Limited Liability Company
פוסט זה נרשם בעקבות מספר פניות של משקיעים שרצו להיכנס להשקעה יחד עם משקיעים נוספים בארה"ב.
מידע זה נועד למשקיעים פאסיבים.
מסמך זה מהווה את התקנון של החברה בו נרשמים דרכי ההתנהלות של החברה והאורגנים בה, הזכויות והחובות שלהם וכן פרטים אודות החברה.
מסמך זה נחוץ בכל חברת נכס LLC של יותר מאדם אחד שמוקמת במדינת ארה"ב.
למרות האמור, ומידה ולא נערך מסמך כזה, החובות והזכויות יקבעו בהתאם לחוקי המדינה בה הוקם ה LLC.
חובות וזכויות אלה "שמאמצת" ה LLC נקראים Default rules. לפעמים יהיה שוני במידה והמנהל אינו Member (מנהל שאינו בעלים) של ה LLC.
מקרה שקרה
לפני כשנה הגיע אלי משקיע לא מנוסה, אמיר שמו, ואמר לי שהוא מעוניין לחתום על הסכם השקעה ארוך טווח עם חברה שעושה עסקאות גדולות בארה"ב.
אמיר ביקש שאבדוק את ההסכם ואראה אם יש בסיס להשקעה זו.
לאחר ששוחחתי עם נציגי החברה, התברר לי כי החברה עושה עסקאות "פליפ" וכמו כן יכולה לקחת את הכסף שהשקיעו המשקיעים ולהלוות אותו למישהו אחר (כמו גם לעצמם) או לרכוש נכסים להשכרה .
החברה יכולה למשכן את הנכסים שרכשה ולמנף את פעילותה (תשואת המשקיעים היתה ידועה מראש)
לאחר שקראתי את ההסכם שמתי לב למספר נקודות (לא ארשום את כולם כרגע):
1. פיטורי המנהל – נראה כי ניתן לפטר את המנהל משתי סיבות בלבד.
בכל מצב אחר בו המנהל לא עומד ביעדים ואו פועל בצורה מסוכנת ואו שאינה אחראית ואו אינו מתנהג לפי האמור בהסכם, לא ניתן לפטר אותו ולכן הוא משמש כטאבו.
2. הלוואות – בהסכם נרשם כי החברה יכולה לתת הלוואות (סעיף עמום).
לא נרשם באופן חג משמעי כמה אחוזים מסכום ההשקעה יכולה החברה להפנות לטובת הלוואות ולטובת מה ואו לטובת מי.
נאמר לי כי זה יכול להיות 10% או 30% או אחוז אחר.
3. ערבות בנוגע להלוואות – לא ראיתי בהסכם ציון כלשהו לעניין הערובה לנתינת ההלוואות.
4. קבלת מחיר הקרן ביציאה – במידה והמשקיע רוצה לצאת מההשקעה טרם הזמן שהוקצב, הוא לא יכול להביא מישהו "שייכנס בנעליו" (הוא יכול לצאת ולקבל רק את המחיר שהשקיע בניכוי קנס).
(במידה ואני אביא מישהו שייכנס בנעלי, אני לא רואה בעיה לעשות איתו מו"מ לגבי המחיר.
כמו כן, במידה ומי מהמשקיעים בקבוצה ירצה לרכוש את זכויותי במחיר שמוצע לי בשוק החופשי, לא תיהיה לי בעיה למכור לו אותם).
5. הערכת הנכסים ביציאה מהשותפות – נראה כי החברה בחרה לבצע הערכת הנכסים באמצעות אתרי האינטרנט כדוגמת אתר Zillow.
לטעמי הערכה זו הינה קלוקלת ולא נכונה בעליל.
אתרים אלה אינם מדוייקים בשום צורה.
לשאלתי למה לא להביא שמאי? ענו לי כי העניין מייקר ומסבך את התהליך.
6. שיפוי המנהל בנזקים – ביקשתי להוסיף לסעיף זה סייג לפיו המנהל לא יהיה זכאי לפיצויים אם פעל ברשלנות ואו בקלות ראש ואו במידה וטובת החברה לא עמדה לנגד עיניו.
נציגי החברה לא הסכימו להוסיף את הסעיף. (מוזר, זהו תנאי בסיסי להתנהלות תקינה של חברה).
7. השקעות בנכסים – נרשם בהסכם כי הקרן תשקיע בנכסים אחרים של החברה היזמית.
לכן שאלתי אותם האם הם מביאים שמאי כדי לבדוק אם מחיר קניית הנכסים עור הקרן.
(מה קורה אם החברה רוצה להיפטר מנכסים והקרן רוכשת אותם במחיר גבוה ממחיר השוק?)
נציגי החברה אמרו שככל שמדובר בבתים יחידים הם לא מביאים שמאי.
ועוד סעיפים נוספים קטנים כגדולים.
אם כן, מהם זכויותיו וחובותיו העקריות של של המנהל בחברה?
זכויות וחובות אלה יחולו בהתאם לקביעתם של ה Members (בעלים) ובין היתר, ב Operating agreement ירשמו זכויות וחובות כגון:
התנהלות מול בנקים, זכויות חתימה בחשבון, לקיחת הלוואה בשם ה LLC, שיעבוד ה LLC, חתימה על רכישת נכסים ומכירת נכסים, חתימה של חוזי עבודה, קבלת חברים חדשים ל LLC, דילול מניות וכו.
הוא שלמנהל בעלים יש את ההרשאה לפעול בשם החברה על פי אמות המידה שהוקצו לו ב Operating agreement בעוד שבעלים שאינו מנהל, אינו מורשה לקבל החלטות אלה.
שבעלים אחד מיני רבים ב LLC ינהל אותה ואו
שכל בעלים יהיה גם מנהל של ה LLC.
למרות זאת, המעטפת לא תגן עליו במידה ופעל מחוץ למסגרת ה LLC.
המקרים אמורים להיות ברורים ובסופו של יום אמורים להקנות שליטה לבעלי ה LLC.
במקרה כזה כל הזכויות אמורות להגיע ל Successor.
בחברת יחיד ואו בחברה משפחתית לפעמים ממנים אחד כזה שכן במידה וקורה משהו לבעלים החברה משותקת.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)