**
#יזםהשבוע– פוסט 6
#יזםהשבוע– פוסט 6
איך מרוויחים שכירות בלי דאגות וטירחה? התשובה-רוכשים נכס טוב! איך מאתרים נכס טוב? הכל בפוסט הזה.
**
זה הפוסט האחרון שלי כיזם השבוע. מאוד נהניתי מהכתיבה ובעיקר מהעובדה שהיא גרמה לי לעצור את המירוץ. קיבלתי הרבה שאלות בפרטי ואני מבטיח לחזור לכולם.
אז כאמור, אני מאתר, משביח ומשכיר נכסי single family homes כבר 10 שנים ומשכך בפוסט הזה אתייחס רק לרכישה למטרה זו.
ל
י יש מס' חוקים/קריטריונים שמהווים עבורי אבני דרך ואני משתדל לעמוד בהם. אם יוצא ואני חורג מהרף הזה, אזי הנכס מפצה בדברים אחרים.
י יש מס' חוקים/קריטריונים שמהווים עבורי אבני דרך ואני משתדל לעמוד בהם. אם יוצא ואני חורג מהרף הזה, אזי הנכס מפצה בדברים אחרים.
זו התורה שלי בכל הקשור לאיתור:
- גודל הבית- מחפש בתים בעלי 3 חדרי שינה מינימום, עם מינימום 1.5 שירוקלחת, העדיפות היא ל-2 חדרי שירותים ומקלחת. לא פוזל לעבר בתים מתחת ל 1000ft sq ומעל 1500 ft sq זה כבר בעייתי לי, כי הארנונה תמוסה בהתאם ובהכרח תהיה משמעותית גבוהה יותר מעל 1500.
- איחסון- קריטי מאוד שתהיה חנייה מקורה (car garage) או מרתף, אחד משניהם הוא מאסט. בית שאין לו את שניהם- לא נלקח בחשבון, אבל הרי לכל כלל יש יוצא מן הכלל ויש לי בית אחד, אחד בלבד שלאורך כל השנים "כופפתי" את הכלל הזה עבורו וזאת בשל תקציב נמוך מאוד של משקיע והעובדה שלבית יש יתרון גדול על פני בתים אחרים בשכונה, שכן לבית יש חדרים מאוד גדולים. המשקיע מקבל על הבית הזה תשואה מאוד מאוד גבוהה מאחר והוא נרכש במחיר מאוד נמוך, אבל צריך לקחת בחשבון שבריסייל שלו- במכירה, אני חושב שייקח לו זמן להימכר.
- מרתף- במישיגן כמות המשקעים היא גדולה וכשיש מים במרתפים זה לא משהו חריג, אבל יש לי כלל בנושא הזה והוא רכישת בתים שהמרתף בנוי מבטון יצוק ואסביר ; יש 2 שיטות בנייה- בעזרת בלוקים ובעזרת פלטת בטון שיוצקים. הבתים מהבלוקים משמעותית מייצרים יותר בעיות תחזוקה בשל ריבוי המשקעים. ולכן, ושוב כאשר אנחנו מדברים על השכרה, אני לא קונה בתים מבלוקים, אלא אם הנכס מתוחזק ברמה גבוהה מאוד מאוד או שמותקנת מערכת מים- water proof .
- **מיקום: **מיקום הנכס חשוב מאוד. אני לא מסתכל על בתים פינתיים, שהרי הם חשופים יותר, רמת הפרטיות היא נמוכה וזה פחות אטרקטיבי להשכרה (וגם למכירה). אם ראיתם בית שהוא באמת נדיר מבחינת הנתונים שלו והיה לי בית כזה, אז בנינו גדר עץ ששידרגה את החצר ותחמה את הבית, ככה שפרטיות הדייר נשמרת.
- כתובת: לראות שלא קרובים למרכזים מסחריים, לראות שהאחורה של הבית לא פונה למרכז מסחרי- הרעש מוריד את הביקוש של הנכס, לא קונה על רחובות ראשיים, אף פעם. לבדוק שאין מסילת רכבת באיזור- זה מטרד רציני ויהיה קשה להשכיר. בתים מול בתי ספר, אני מעדיף לא לקנות, אלא רק בקרבת בית ספר.
6. הוצאות גדולות:
· גג-רעפים- מחליפים כל 30 שנים בערך, אז אם הגג לקראת סוף ימי חייו, להכניס החלפת גג (בין 3000-4000 דולר) להשקעה. אין כאן פשרות, אנחנו רוצים שקט, אנחנו רוצים מספרים טובים, לא מתפשרים ולא מעגלים פינה ואם זה הורס את המספרים למרות שכל השאר מסתדר, לעבור לנכס הבא ולא להתפשר על גג ישן, כי כשזה יבוא- זה יבוא בבום.
· מערכת חימום/קירור- אותה הקשיחות כמו עם הגג- עלות משוערת 4000 דולר צריך לבדוק ולוודא מה גיל המערכות האלה כדי לבדוק שהוצאה כזו לא תגיע בקרוב.
*דוד מים חדש יעלה 700-800 דולר, אז גם הוא ייכנס לתחשיב.
- חלונות: עוד עניין שאני לא מתפשר עליו. הבתים שאני קונה הם ישנים והחלונות גם הם ישנים, במדינת מישיגן זה קריטי בגלל מזג האוויר( קררר) חלונות של פעם נבנו עם מסגרת עץ ומתכת, אם החלונות ישנים, אני מחליף חלונות, זו גם הוצאה לא מבוטלת שתיכנס לשיקול דעת שלי בהגשת ההצעה ושוב- אין פשרות, אני לא רוצה שיחות מדיירים על כך שהחלונות לא אטומים, אני אוהב לישון טוב בלילה, אם כך – אני מחליף חלונות ישנים.
- הכי הכי הכי חשוב- ארנונה!!. ארנונה פוגעת לנו במספרים אם אנחנו לא עושים שיעורי בית. במישיגן יש ארנונה שונה לhomestead – ול-non homestead , בית להשקעה ימוסה בארנונה גבוהה יותר. כשבודקים אטרקטיביות של הנכס בבחינת גובה הארנונה, לא להסתמך ולהסתפק במידע שברשת -zillow וmls- ,אלא להיכנס לאתר של העירייה או של המחוז ולראות את גובה הארנונה. לפעמים הארנונה גבוהה מהרגיל, לא להיבהל, יכול להיות מצב שבעל הנכס לא שילם חשבונות מים תקופה ארוכה וזה הועבר לחשבון הארנונה, אז צריך לבדוק פירוט כדי להבין מה גובה הארנונה המדוייק.
במישיגן יש מחשבון שנותן לך הערכת שווי לפי גודל הנכס והמחוז, כך יודעים מה יהיה גובה הארנונה. מומלץ להשתמש בהם.
עד כאן קריטריונים שלי בצורה מצומצמת ביותר, ברור שיש עוד המון קריטריונים שלא כתבתי כמו השוואת נכסים אחרים בשכונה, היסטוריה מספרית של הנכס, תכנית שיפוצים ועוד ועוד…אבל אלו שלעיל, הם בבחינת ייהרג ובל יעבור.
אז, היום אנחנו נפרדים, אני הייתי ירון ?
מחברת GOLD ASSETS
מחברת GOLD ASSETS
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)