#יזםהשבוע – פוסט מספר 5 – מירב רגב-ויסבלוט
בואו רגע נדבר על רנטלים של סינגלים ועל דרכים להעלות את התשואה
* בפוסט הזה אתייחס לאפשרויות שלא נוגעות במחיר הרכישה / או כניסה לאזור מסוכן יותר , וגם לא על airbnb – בטוחה שיש כאן מומחים גדולים ממני לתחום הזה
* בפוסט הזה אתייחס לאפשרויות שלא נוגעות במחיר הרכישה / או כניסה לאזור מסוכן יותר , וגם לא על airbnb – בטוחה שיש כאן מומחים גדולים ממני לתחום הזה
השיטה הראשונה שחייבים להכיר – lease option –
שזה בעצם להכניס שוכר אבל לתת לו אופציה לרכישת הנכס בתום תקופה מוגדרת.
שזה בעצם להכניס שוכר אבל לתת לו אופציה לרכישת הנכס בתום תקופה מוגדרת.
איך זה מגדיל לנו את התשואה?
בכמה דרכים (-:
- קודם כל – מקבלים עבור האופציה nonrefundable option consideration fee שמקטין לנו את הסכום שהשקענו בנכס, מחזיר כמה אלפים לכיס שלנו. בין אם השוכר מממש את האופציה בסוף התקופה שהוגדרה ובין אם לא – זה נשאר אצלנו
- בשוטף – ניתן להעלות את השכירות ולתת rent credit, שזה סכום שאותו השוכר משלם לנו כל חודש ובמידה והוא יממש את האופציה לרכישה – הסכום הנצבר עד לאותה התקופה ירד מסכום הרכישה.
לדוגמא: אם נתנו $50 רנט קרדיט והתקופה היא שנתיים – נקבל כל חודש עוד $50, ואחרי שנתיים ניתן לשוכר במעמד הרכישה הנחה של $50*24 (מספר החודשים) = $1,200 . זה סכום יחסית קטן להוריד ממחיר הבית אבל התוספת החודשית משפרת את ההחזר על הכסף - דבר נוסף שמעלה לנו את התשואה באופציה הזאת – הדייר הקיים נכנס מתוך כוונה לרכוש את הנכס, המחוייבות שלו לשמירה על הנכס גבוהה יותר והסיכוי שלא יתחלף בתקופה הזאת גבוהה יותר, וכן ניתן להכניס לחוזה סעיף שמגדיר את האחריות שלו מעכשיו לתיקונים השוטפים, כמובן עם תקרה מוגדרת (אם יש תיקונים מהותיים – זה עלינו כי הבית בכל זאת שלנו).
השילוב של הקטנת ההשקעה מחד, הגדלת השכירות והנטו הנשאר ממנו כל חודש מאידך => מעלה את התשואה (-:
מה קורה אם הדייר, עם כל הרצון הטוב, לא מצליח לשלם?
תבדקו את החוק באזור שלכם, אבל באופן עקרוני – מוציאים אותו (שמים סעיף כזה בחוזה) ועוברים לדייר הבא..
- כמובן שחייבים ליווי עורך דין מקומי עם ניסיון בסוג כזה של עסקאות כדי שילווה אתכם בחוזה ובתהליך. כמו כן – ממליצה לבדוק את החוק מקומי לגבי משמעות הפינוי של דיירים, עד כמה ניתן להעלות את השכירות, האם מותר לתת rent credit ומאחר וכל אזור עם חוקים משלו, אזורי מסויימים ייטו לטובת הדיירים ואחרים לטובת בעלי הנכסים.
דרכים נוספות הן השכרה לשוכרים לא שגרתיים – למה הכוונה?
גם ברנטלים אפשר להיות קריאטיבים למי משכירים.. ולחפש את אלו שיהיו מוכנים לשלם יותר.
דוגמא לכמה כאלה:
- חברות ביטוח – חברות ביטוח צריכות הרבה פעמים לספק לבעלי נכסים נכס חלופי עד שהנכס המקורי חוזר למצב שמיש (למשל: שריפה). האופציה לטווח קצר הוא בית מלון, לכן הם מחפשים הרבה פעמים בתים באזור המבוקש ומממנים את השכירות, יוצא להם הרבה יותר משתלם.
נחשו מה? – הכסף נכנס בזמן – בונוס! - לא נתקלתי בעצמי, אבל בנכס שבדקתי למשקיעים שלי התברר שהיתה אופציה לבעלים הקודמים להשכיר לבית ספר קרוב – היו מוכנים לשלם יותר משכירות השוק (אני חושבת שהם רצו ככיתות תגבור או משהו בסגנון). רעיון יפה אם הנכס נמצא ליד עסקים שאולי זה רלוונטי עבורם
- לא אכנס לעומק אבל חייבת להזכיר את זה: section 8.. לא רק לאזורים הקשים. יש לי עכשיו פליפ שעבר זמן ולא נמכר והסבתי אותו לרנטל עד שנחליט להחזיר לשוק. השכונה מעולה, וסקשיין 8 מוכנים לשלם $3000 שכירות על הנכס ולתת לנו בונוס של חודש שכירות שהסכמנו לשכן באזור כזה דיירי סקשיין 8 (יש רצון בשיקגו להוציא את דיירי סקשיין 8 מהשכונות הקשות ולעודד השכרה באזורים הטובים יותר).
- לקיחת תוספת שכירות עבור בעלי חיים
- rooming – כמו שעושים בארץ – השכרת חדרים בנפרד (Issi Alon אלוף בזה)
- וכמובן – מצד הקטנת ההשקעה – בחינה מדוקדקת של היקף השיפוץ – לא נכנסת לזה יותר מדי כי זה נושא בפני עצמו, אבל תבדקו מה באמת כדי לשפץ ומה לא חייבים, לפחות לא כרגע, וגם עלות מול תועלת. לפעמים יש נטייה לשפץ משהו קוסמטי שהדיירים אפילו לא היו מבקשים. יש לי מנהלת נכסים שהיא גם משקיעה בפני עצמה שנתנה לי פעם טיפ – היא עושה סיבוב בבית עם הדיירים, ורושמת את מה שהם שואלים לגביו אם יתוקן – ואת זה מתקנת. את היתר לא (במידה כמובן וזה לא מפגע שחובה לתקן).
ברור לי לגמרי שלכל שיטה יש יתרונות וחסרונות, אבל שווה להכיר ולבדוק אם מתאים לאסטרטגיה שלכם, ובעיקר ממליצה – לחשוב קריאטיבי גם ברנטלים.
אשמח לשמוע אם נתקלתם/ שמעתם על הזדמנויות נוספות להגדלת התשואה מרנטלים. אחד התחומים המרתקים בעיני (-:
יום טוב!
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)