סיפור לשבת
לקראת סוף 2015 הייתי משועמם. מה עושה יזם נדל"ן משועמם? מחפש עיסקאות, אז לקחתי את המחשב ועשיתי סיבוב באתרים המוכרים לראות מה קורה.
למצוא עסקאות שנמצאות בשוק זה עניין טריקי. נושא תיווך בארה"ב פועל קצת אחרת. הסוכן מייצג ומקבל עמלה רק מהמוכר (כל המתחכמים לא לקפוץ, הנה אני מוסיף בשבילכם "בד"כ"), תפקידו הוא להשיג למוכר את המחיר הגבוה ביותר ולכן העסקאות האלה אמורות להיות בעלות/ערך שוק ויש בהן פחות עניין, אבל שווה לשלוט מה קורה ומידי פעם יש מציאות ( אני חייב להגיד שזה קורה בדרך כלל בעיקבות זה שהסוכן המוכר לא מבין/נה מה יש לו ביד), אז עשיתי סיבוב. זה היה יום המזל שלי.
איסטרן פארקווין זו שדירה יפייפיה בברוקלין הנמשכת מאיסט ניו יורק הידועה לשימצה (לא בהכרח בצדק) לפארק סלופ היוקרתית. שדירה רחבה, יפה וירוקה. השאנז אליזה של ברוקלין. שאווט אאוט ל- 770. מאחר והשדירה כל כך שונה מהרחובות הסובבים אותה, ביצוע קומפס הופך בעייתי. איך אתה משווה נכס על השדירה לנכסים ברחובות הסובבים?
נחזור לשלב השיעמום. בעודי מסתובב במרחבים הוירטואלים ראיתי פירסום למכירה של נכס על השדירה, מספר 614. איזור קראוון אייטס, 5 דקות מהמשרד שלי ושני בלוקים או משהו כזה מ 770 למכירים. המחיר – 1.35 מיליון דולר. תמונה רק מבחוץ, בלי תיאור של הפנים. החלטתי ששוה ללכת לראות והרמתי טלפון לסוכנת. למה שווה? נכסים על השדירה לא נמכרים בתדירות גבוהה, אז שווה לראות.
הגענו לנכס. בקומת המרתף משרד רופא מתפקד שמסתבר ששייך לבעלי הנכס, אבל ההפתעה הייתה בקומות העליונות. שתי דירות משופצות לחלוטין, וריקות. מסתבר שהייתה שריפה, הבעלים שיפץ הכל אבל לא היה בא לו להתעסק עם דיירים אז השאיר אותן ריקות. בנקודה הזו הבנתי שחייבים לרכוש את הבניין. ללא ספק הוא נמסר לסוכנת הלא נכונה, תומכר מתחת לשווי בשוק (לפחות 1.8 מיליון), שווק לא נכון וישנה כאן הזדמנות. הצענו לבעלים מחיר מלא. לא במקום, אבל הצענו.
לאחר יומיים טלפון מהסוכנת. הבעלים קיבל את ההצעה, מבסוט אבל מהסס. למה מהסס? הוא לא בטוח, הוא רוצה לפרוש אבל יש לו שותף, ניסה למכור ולא הצליח… סיפורים. מאחר וכבר הבנתי שהסוכנת, שהייתה נחמדה ביותר, היא לא הדיל מייקרית האולטימטיבית, ביקשתי להפגש ישירות עם המוכר, והפגישה נקבעה במשרד לו. זה חשוב.
כשאתה נפגש עם מישהו הרעיון הוא להתחבר אליהם. יותר נוח לעשות עסקים עם מישהו שדומה לך אז כהכנה לפגישה ניתחתי מי המוכר: רופא שרוצה לפרוש, אפריקאי – אמריקאי, נפגשים במשרד שלו. הודעתי לשותף "תלבש חליפה, חולצה מכופתרת, ללא עניבה". שנינו לבשנו חליפה, חולצה תכלת עם פסים ללא עניבות ויצאנו לפגישה.
בכניסה למשרד חייכתי חיוך רחב. בחור לבבי, נחמד ותנחשו איך לבוש? חליפה, חולצה תכלת ללא עניבה. התחלה טובה.
הייתה שיחה טובה, השותף שלו הצטרף בחוסר שביעות מופגנת, אבל מסתבר שהבניין רק שלו וזהו, הוא החליט לפרוש. הפגישה עברה טוב, התרשם מאתנו וקבענו להמשיך בעסקה. מצויין אבל לא נגמר. בשלב זה נכנסו לתמונה הניסיון וההשכלה הפיננסית של NYU והחלטתי לשאול " ומה תעשה עם הכסף שתקבל?" והתשובה הייתה " אני לא בטוח". הרחתי הזדמנות. שאלתי אם ירצה להרויח עוד כסף על ידי מימון העסקה. ירוויח ריבית, נבנה את התשלומים בצורה שתמנע ממנו מעבר למדרגת המס הבאה וכך יוכל להרויח יותר ולשלם פחות מיסים. הסכים. התשלום הראשון והאחרון לשנה הראשונה: 180 אלף דולר. קולטים את זה? קיבלנו לידיינו בניין ששווה 1.8 מיליון בעבור 180 אלף דולר. נכון שנדל"ן זה דבר נפלא?
שלושה שבועות לאחר בסגירה הדירות כבר היו מושכרות, וחיכינו לשוכר למשרד. זה היה קצת יותר בעייתי. על פי ה CfO מותר להשכיר רק לדוקטור, אז דרש סבלנות. אבל החיים מחייכים, לפעמים, למי שסבלני.
לאחר רכישת הנכס ביקשנו הערכות ממספר ברוקרים. כולם עשו קומפס והגיעו לאותו מספר שחשבנו. 1.8 מיליון, אבל אני לא הסכמתי. 1.8 היה על הנייר נכון, אבל לא לקח החשבון את השדירה. רוב הנכסים היו ברחובות הסמוכים. כמה שווה השדירה? החלטתי שלפחות עוד 10 אחוז, וכש DJ התקשר אמרתי 2 מיליון.
מי זה DJ? הוא היה סוכן של חברה גדולה שנקריאת קושמן וויקפילד. חודש לאחר הרכישה הוא התקשר. "טל בא לך למכור את 614? יש לי לקוח, רופא, שהיה אמור לרכוש בניין, העסקה נפלה והוא חם" אמרתי "כן, עבור 2 מיליון". ההצעה הייתה באימייל לפני סוף היום. העסקה נסגרה חודשיים אח"כ.
עכשיו אל תתקטטננו לי עם המספרים, אבל רכשנו בניין ב 1.35 מיליון, שמנו 180 אלף דולר ומכרנו ב 2 מיליון שלושה חודשים אח"כ. שמישהו יעשה חשבון של תשואות.
רגע רצינות. מה אפשר ללמוד פה:
1. עסקאות יכולות ונמצאות בכל מקום. אל תפסלו כלום.
2. לא עולה כסף ללכת לראות.
3. שווה לשים הצעה. מקסימום יגידו לא.
4. התחרבנה העסקה? שווה לעשות ניסיון נוסף, עדיף מול בעל הבית ישירות.
5. עצרו לחשוב עם מי אתם נפגשים, תשקיעו בזה זמן ותהיו מוכנים.
6. ניסיון והשכלה חשובים.
7. תהיו יותר מקצוענים ממי שעומד מולכם. לא הצליח? תודו בזה ותשתפרו לפעם הבאה.
8. אם אתם מוכרים נכס תנו את הליסטינג לסוכן המתאים ביותר, לא לחבר שלכם שיש לו רישיון תיווך, אלא אם הוא/היא ממש ממש ממש טובים.
9. לקחתם ליסטינג ? יש לכם אחריות. רק תזכרו את זה.
שבת שלום ובהצלחה לכולם
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)