נושאים מיוחדים
בפוסט זה אתייחס בקצרה למספר סוגיות שחשבתי שנכון שיוצגו למען אלו שאינם מכירים.
1. בית פרטי כנכס מניב
כולנו מכירים שנכסים מסחריים מתומחרים אחרת מנכסי מגורים "פשוטים" (SFH).
הם מתומחרים עפ"י CAP RATE , שיעור ההיוון של הנכס.
חשוב שתכירו שישנם אתרים למכירה ורכישה של נכסי מגורים "פשוטים" גם כן על בסיס CAP RATE.
2. לשיפוץ צריך קבלן ?
חלק נכבד מהיזמים שעוסקים בשיפוץ נכסים ומכירתם מקבל 3 הצעות מחיר ובוחר קבלן זוכה בהתאם לקריטריונים שהוא מוצא לנכון ולמשקולות שהוא נותן לכל קריטריון בבחירה.
בפועל, מסתתרות בעיות לא מעטות להתקשרות כזו עם קבלן.
לדוגמא – סוג השיש, חומרי גלם, איכות הריצוף ועוד. כל אחת מסוגיות אלו נעה בטווחי מחיר רחבים מאד.
אז נכון, אפשר להדק ולדייק את ההסכם עם הקבלן ולהכניס לתוכו פרטי פרטים , אולם מניסיון פתרון בעיה זו -יוצר בעיות אחרות חדשות.
אפשרות אחרת היא העסקת קבלני משנה, העסקת (PM (Project Manager שינהל את הפרויקט והתקשרות עם חברה כדוגמת LOWE'S לחומרי גלם וגמר.
ניתן אף לקשור את שכר ה PM בהצלחת הפרויקט. וכך הרווחנו כפליים – גם נמצא אותו מאתר מבצעים והנחות ב LOWE'S וחוסך בעלויות וגם דואג שהפרויקט יסתיים במועד למכירה, כי הוא העל אינטרס לכך.
בקיצור חשיבה מחוץ לקופסא יכולה להגדיל את הרווח בד בבד עם הגדלת המעורבות של העוסקים בשטח בפרויקט ברצון להצלחת הפרויקט בהיבטי מחיר ולו"ז.
3. אמא'לה פרצלציה
אני מסכים שהמונח נשמע כמו מחלה וזה אכן גורם למשקיעים רבים לחשוש. אבל טומן בחובו פוטנציאל רווח רב.
אני אפילו לא מדבר על בניית מתחם מגורים דוגמת SUB DIVISION , אלא פרצלציה בנכס פשוט.
מה שיפה הוא שמסתבר שגם אמריקאים חוששים מזה.
החשש הזה הניב לנו רווחים עצומים בפרויקט בו רכשנו בית נופש שצמודה בקתה על גדות אגם באלבמה.
בעלי הנכס חששו מהליך הפרצלציה. חששו גם מהקושי ביצירת מזח נוסף במקרה של פיצול הנכסים. המהלך שנראה להם כבלתי אפשרי.
בשורה הסופית,
בהשקעה של אלפי דולרים בודדים הצלחנו לייצר SURVEY עם Right of wayמתאימים, לבצע פרצלציה, לקבל אישורים ממנהלת האגם ומהמחוז ולהעמיד במקום מוגדר מזח נוסף
והופ, הופ טרלללה…..
מנכס שעלה כ 300,000 דולר לערך
קיבלנו שני בתים ומזחים נפרדים שנמכרו בסך כולל של כ800,000 דולר
והותירו רווח נאה שש-ספרתי דולרי.
בשמחה העברנו למשקיע-מלווה היחיד בפרויקט 12% תשואה לשנה על ההלוואה. ידענו שיש פה רווח נאה והחלטנו לפרגן למשקיע מראש תשואה נאה.
הבעלים של הנכס שאך מכר לנו את הנכס לפני שנה וקצת ביקשו לבוא, לראות ולהבין מה קרה פה.
בתמונות שצירפתי ניתן לראות תמונה מלפני ואחרי השיפוץ ואת האגם.
4. צא מהראש שלך
נראה לנו (לפחות לי) שלכל דבר יש הסבר לוגי ושכולם חושבים כמונו.
אז זהו שלא.
ראשית, אנשים מרקע שונה ומתרבות שונה חושבים אחרת.
שנית, בסיטואציות מסוימות אנשים רגילים (וגם אנחנו) פועלים באופן מאד לא רציונלי (ולא במקרה).
אסביר באמצעות דוגמא.
ניהלנו מו"מ על נכס/אחוזה שמאד מצאה חן בעינינו.
הערכת השווי לצרכי מיסים הנה בסביבות 900,000$.
הנכס במצב שדורש שיפוץ רציני ונרכש לפני כשנה במחיר של 420,000$.
הגשנו הצעה של 350,000$ והיא התקבלה.
לקחנו צעד אחורה. ההצעה התקבלה מהר מדי.
שלחנו צוות של 10 מומחים לבדיקת הגג, היסודות, הבריכה, החשמל וכו'.
היתכנו את כל המידע שהתקבל – והמספרים יצאו טובים.
תחקרנו את כל בעלי המקצוע ששלחנו ולא מצאנו את הקאץ'.
החלטנו להציע 250,000$.
הלקוח שאך לפני שנה וחצי באפריל 2018 רכש את הבית ב 420,000 $
הסכים למכירה ב 250,000$.
חישוב פשוט מראה הפסד של כ 200,000$ לאחר הוצאות מכירה !!!
לא הצלחנו להבין.
החלטנו שאנחנו לא מנסים להבין את ההיגיון באירוע אלא ממשיכים בניתוח מספרי קר, מתוך הבנה שאנחנו צריכים לצאת מהראש שלנו.
רכשנו את הבית בנובמבר 2019.
ממש במקרה היינו בבירמינגהם, אלבמה במועד הסגירה ומשכך הגענו לחתימה.
לאחר שהחתימה הושלמה, ביקשנו בעדינות הראויה להבין הכיצד הוא מוכר בהפסד עצום ביחס למחיר בו קנה.
או בעברית פשוטה – איפה לעזאזל הקאץ'?
אז ככה…
מסתבר שהבחור כבן 60, מכיר את ישראל, היה כאן מספר פעמים, מנהל חברה גדולה ועובד עם מר סטף וורטהיימר המוכר לטובה.
לאחרונה התגרש ורכש את האחוזה לארוסתו אשר התאהבה באחוזה ממבט ראשון.
לרוע מזלו ארוסתו נכנסה לגור באחוזה עם גבר אחר.
לקח לו שנה להוציא אותם משם ומיד רצה למכור את הנכס.
"הכסף לא רלוונטי" הוא אמר "לא יכולתי לראות את הבית הזה ולא משנה כמה אפסיד".
מוסר ההשכל:
צא מהראש שלך. לא תמיד ההיגיון שלנו רלוונטי לאירוע.
אם המספרים טובים – לך על זה.
מצורפת תמונה של הנכס לפני השיפוץ.
ולסיום בואו נדבר על הפיל שנמצא בחדר ולא תמיד מדברים עליו. בעצם שני פילים:
1. עקיצות – החלק הפחות נעים בעולם יזמות הנדל"ן.
במהלך חיי הפרויקט, החל nשלב גיוס המשקיעים ועד להשבת הקרן למשקיע בתוספת התשואה ניתן לזהות "דלתות אחוריות" רבות מאד. דרך דלתות אלו עלול יזם שאינו ישר דרך פשוט לגנוב את המשקיע.
גם לי זה קרה. בתחילת הדרך בארה"ב. גם אותי רימו.
כן, יזם ישראלי, אחד משלנו. אחד כזה שעושה שם נוראי לעשייה המבורכת שלנו.
והלקח שלקחתי לעצמי ואני חוזר עליו בכל פגישה עם משקיעים היא – שהדבר החשוב ביותר, הרבה הרבה יותר מתשואת פרויקט – זה לדעת עם מי אתה עושה את העסקה- לוודא שהיא עם אנשים ישרי דרך והגונים.
2. יזמות ומשפחה – יזם מאופיין על פי רב בתכונות אופי ומאפייני התנהגות מסוימים.
על פי רב היזם יהיה בעל חוש אחריות, התמדה, מצוינות ופרפקציוניזם.
מאפייני העיסוק בנדל"ן ארה"ב כוללים מחויבות רבה והשקעת שעות רבות.
הבעיה היא שמרבית השקעת השעות מתרחשת בשעות הערב, בשעות בהן המשפחה פנויה.
וכך, בהגדרה נוצר קונפליקט בין מחויבות למשימה לבין זמן המשפחה.
מי אשר לא ימצא את האיזון הנכון בין העבודה היזמית, המשפחה והזוגיות עלול לאבד את אחד מהם ביום מן הימים.
מינון וויתור הוא הפתרון. קל לומר, קשה לביצוע. אני עדיין בחיפוש אחר נקודת האיזון.
הפוסט האחרון יעסוק בעשיית עושר…… ולא מנדל"ן ?!
כן. יש דבר כזה והוא לא פחות ממדהים.
פוסט הסיום אם כך – יוקדש לפתיחת האונה.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)