# יזםהשבוע גיל טוריאל
פוסט מספר 1
שלום רב, ????♂️
בראש ובראשונה ברצוני להודות למנהלי פורום נכבד זה שהחליטו לתת לי במה להתבטא ולכתוב מספר פוסטים לרווחת קהל המשקיעים וכל נכבדי פורום זה.✍️
שמי גיל טוריאל בן 43, אבא ל 2 ילדים מקסימים, בת ובן
בעשר האחרון משלב בין חיי בארץ הקודש לארה”ב וחי על הקו.
איך זה התחיל, תחילת דרכי בתחום הנדל”ן:
הכל התחיל כשהייתי בטיול ב איסלה מוחרס, במקסיקו, אי מדהים ביופיו בשנת 2006.????♂️
שהיתי שם כ 7 לילות וובימים אלה קראתי על שפת הים על ערסל וקוקוס לשתייה ביד את כל סדרת הספרים של אבא עשיר אבא עני מאת רוברט קיוסקי, הספרים דיברו אליי וההצלחהתי שכאשר אני חוזר ארצה אני מתחיל לקנות נכסים להשקעה בכדי לייצר הכנסה פסיבית. על כך מגיע שאפו והערכה רבה לאתי אילוז שקנתה לי ספרים אלו, אם ילדיי ושותפתי למסע ארוך זה.????
לא אכתוב את כל התהליך כי צריך הרבה עמודים כך אך אקצר ואציין כי בסופו של יום רכשתי עשרות נכסים ברמלה, חולון, בת ים, ראשון לציון ובת ים. לא עשר, לא עשרים, יותר משלושים נכסים .. רכשתי ידע רב בכל מה שקשור למימון, משכנתאות, מתווכים, שיפוצים, עורכי דין, למדתי לקרוא תיק בניין, להיפגש עם מהנדס העיר ובכלל. בתחום הנדל”ן מעשייה בשטח על בסיס יומי הלמידה הנה עצומה. הוסיף ואציין כי תמיד גם ישנתי בדירות שרכשתי ושיפצתי אותם יחד עם צ’ואן הסיני ו”שי “הערבי שעבדו איתי לאורך כמה שנים ועזרו לי להשביח את כל הדירות שרכשתי להשקעה. הבאתי הם אוכלים בסירים שתמיד יהיו שבעים, על קיבה ריקה זה לא עובד אף פעם..???? את כל הדירות האלה רכשתי לאחר שהייתי מסיים את העבודה הרגילה שלי ובשעות אחה”צ וובלילות הייתי נוסע לחפש נכסים וללמוד את השכירות / אזורים / דירות ומחירים שלהם בעל פה. ????
פיתחתי שיטה לרכישת דירות מתחת למחיר השוק, הלכה למעשה וגם השכלתי ללמד שתה זו לאורך כמה שנים במרכז להשכלה פיננסית הלכה למעשה פרקטיקה בשטח עצמו.????
דירות ירושה, משפרי דיור, אנשים מבוגרים שעוברים לדירות בקומות נמוכות, דירות שזקוקות להשבחה יסודית, דירות מבנקים של אנשים שלא עומדים בתשלומי המשכנתה [מדור נפטרים בעיתון כלכלסיט היה חלק מהקריאה השבועית שלי .. דירות של תושבי חו”ל בקיאים במחירי השוק ו / או רוצים עסקאות מהירות. עורכי דין שמייצגים לקוחות מכל הגוונים … מתווכים שיש להם להתעסק לעסקאות שאפשר להמעיד מהמעגל הראשון. פתקים שהייתי תולה בלובי של הבניין בדרך כלל עם טעויות כתיב (כמובן בהומור) ברמלה, הייתי פשוט מתיק את אופן הכתיבה מהפתקים בבניין עצמו, בעלי פיצוציות, בעלי מכולות, נהגי מוניות, עם כולם פיתחי קשרים אישיים ענפים וכמובן עם דיירים בכל מיני בניינים ושכונות שונות.
מיותר לציין ששילמתי הרבה יותר מ 2% למתווכים עבור עסקאות שאינם מהמעגל הראשון.????
הכל בסופו של יום זה קשרים ואנשים. מתווכים, עורכי דין, בנקאים, שמאים, ועוד …
בכל יום שישי הייתי בוחר בלוק שלם (רחוב יהודה שטיין ברמלה למשל) והייתי דופק לאנשים בדלתות, קומה קומה ועורך סקר כללי, כמובן שבחלק מהסקר היו שאלות על נדל”ן, כמויות התה ששתיתי והאוכל באותם תקופות היו עצומות אך יתרה מכך הקשרים שרכשתי והמידה שצברתי כמות הטלפונים שקיבלתי מדיירים שגרים בבניינים על דייר שרוצה למכור מכל מיני סיבה שהיא עצומה וכך עושים נדל”ן אמיתי, לא מהפייסבוק ולא מאתר יד 2 אלה מה שהשטח עצמו, הלכה למעשה. צריך לצאת מאזור הנוחות שלכם ולהשות, להזדמנויות לא דופקות בדלת שלכם, זה לא יקרה. אחת העסקאות היתה דירת קרקע עצומה שהייתה שווה כ 630,000 ₪ אך היו עליה חובות בסכומים גבוהים יותר מעיקולים חיצוניים, אף עורך דין לא רצה לייצג אותי כי לא היה יכול להבטיח את הכסף שלי בנאמנות, לאחר שניהלתי משא ומתן באמצעות משרד עורכי דין מקומי, גבינזון. . הצלחתי להוריד כ 50% מחברות ופשוט קניתי את הדירה, השבחתי אותה ומכרתי אותה ברווח נאה כעבור 3 חודשים.????
????mi שמעז מצליח ..
????מי שיושב על הגדר כשהרכבת עוברת שורף לו הישבן ..
????צאו החוצה ותעשו, צאו מאזור הנוחות שלכם חברים יקרים ..
למדתי איך הבנקים חושבים, אני זוכר שנכנסתי לבנק מזרחי בראשון לציון בקניון הבאר והגשתי בקשה ל 3 משכנתאות בו זמנית ל 3 נכסים שונים ברמלה, הבנקאית זרקה אותי מכל הכי שונה וציינה שכל משכנתה לחוד. יצאתי מהסניף והלכתי ל 3 בנקים שונים במקביל להגיש בקשה למימון וכמובן שכולם אישרו לי את המשכנתאות, בינגו אני בעניינים, תן הכיף להתחיל ????????????
בכולם קיבלתי 75% מימון והשלמה ל 90% מחברת EMI למי שיודע מה זה, את שאר המימון קיבלתי מהבנק שלי, בנק דיסקונט עסקי בראשון לציון כך התחלתי את דרכי בעולם הנדל”ן.????
את רוב המשכנתאות שלי (והיו שירותים משכנתאות, הרבה שירותים ..) לקחתי בהתחלה בהלוואת בלון בה משלמים רק ריבית לעשר שנים כך ייצרתי עסקאות תזרים מדהים על ההון העצמי המושקע. לאורך השנים מחזרתי הלוואות אלו מספר פעמים ממספר בנקים שונים כשערך הנכסים עלה וחילצתי הון עצמי להשקעה חוזרת לרכישת נכסים נוספים. להערכתי לקחתי בחיי מעל 50 הלוואות לרכישת נכסים.????????
מיותר לציין שחזרתי לבנק מזרחי כעבור 6 חודשים עם 3 נכסים בבעלותי וקיבלתי משכנתה בלי בעיה מבנק מזרחי שדחה אותי בעבר. אתה נודניק אתה מפסיד ????
את כל הנכסים שלי השבחתי השבחה יסודית, צנרת, חשמל, אמבטיות, שירותים, צבע, דלתות, מטבחים ועוד .. את החומרי הגלם הייתי רוכש מספקים בדרום תל אביב. כנ”ל את המטבחים לדירות.
אין בית ששיפצתי ולא צבעתי גם את חדרי המדרגות והמעקים והלובי עצמו – כך כל הבניין היה לצידי והדיירים היו נותנים לי מידע יקר מפז. המבין יבין וכמובן מלא אוכל, שמחת חיים חום ואהבה, השכלתי גם לסדר ולתקן כל מיני בעיות בדירות של דיירים בכל בניין בו קניתי דירה כך ייצרתי קשרים שלא אפשר למצוא באתר יד 2 וכו ‘, פיתחתי את שיטת המעגלים של עסקאות שאינן נמצא במגדל הראשון, השני והשלישי. אגב טיפ לקוראים אתר כמו יד 2 תמיד חפשו דירות שמפורסמות מעל 6 חודשים למכירה, עשיתי ככה לא מעט כסף … ????
בשנת 2009 החזקתי עשרות נכסים להשקעה, ייצרתי הכנסה פסיבית נאה, היו לי 2 ילדים מקסימים, שוק הנדל”ן בישראל כבר החלף לגדול משמעותית במחירים והכרחי כי החגיגה הנדלנ”ית על ידי פחות אטרקטיבית והצלחהתי לעבור לעולם הגדול למעצמה מספר אחת בעולם ארה”ב. ארה”ב הנה אני בא כוח מלא ????????
קצת על העשייה שלי בארה”ב:
שותף, מייסד ובעלים של חברת נדל”ן להשקעות בארה”ב
אנו פעילים בדרום ארה”ב, אטלנטה, בירמינגהם אלבמה וצפון / דרום קרוליינה בעיקר.
עד כה רכשנו / השבחנו / השכרנו כ 350 בתים יד שנייה
בנייה חדשה – ** בתים חד-משפחתיים **
עד כה בנינו בתים צמודי קרקע כ 1600 בתים (מטורף …. מי היה מאמין שאני גיל טוריאל, בחור פשוט שגדל בחולון יבנה שכונות שלמות מעבר לים כאשר מעולם לא הייתי בארה”ב ולא דיברתי את השפה באופן קולח, רוב נכסים אלה יצאו כמובן לשוק השכירות צריך הכנסה פסיבית לנדל”ן מניב
מתחמי דירות ** רב משפחות ** – רכשנו / השבחנו ומשכירים מספר מתחמים כ 450 דירות סה”כ
במקביל אני מעביר סדנת כלים לבחינת השקעות נדל”ן בארה”ב משנת 2009, משקיעים רבים / יזמים וגם נכבדי פורום זה (חלקם) היו בסדנאות אלו לאורך השנים האחרונות.
בסדנה אני מעביר ידע וערך מוסף לכל מיש שרוצה להשקיע מעבר לים, כלים לבחירת אזור, פרמטרים לבחירת נכס, ניתוח צפי תזרים מזומנים, ניתוח סיכונים, השכלה פיננסית ועוד.????????
** על מה אכתוב השבוע: **
** יום שני: **
** השכלה פיננסית ** – חשיבות על תכנון ואסטרטגיה ליצירת הכנסה פסיבית / פנסיה שאינה תלויה במשלח יד. (קופת גמל, ביטוח מנהלים, קרן השתלמות, K401 תוכנית חיסכון, השקעה בנדל”ן), סוגי הלוואות, קרן שפיצר, קרן שווה, הלוואת בלון, תכנוני מס ועוד.
** יום שלישי: **
** פרמטרים לבחירת אזור להשקעה / פרמטרים לניתוח נכס **
איך בוחרים אזור להשקעה, איך מנתחים נכס להשקעה, איך לא יכול למזער סיכונים בבואנו להשקיע מעבר לים, מהם מסמכי הסגירה המעידים על העלייה שלנו בנכס, איך בוחרים חברת ניהול ומטרתה. מהו נסח טאבו וביטוח טייטל על הנכס
מה ההבדל בין נכסים ישנים לנכסים חדשים בארה”ב, תחזוקה …
** יום רביעי: **
** הבדלים בין רכישת נכס פרטי בית צמוד קרקע / דירה הכול השקעה קבוצתית – **
בית צמוד קרקע ** משפחה יחידה ** / מול מתחמי דירות ** רב משפחתי **
מהם ההוצאות המוכרות באחזקת נכס בארה”ב.
חישוב תזרים מזומנים בבית צמוד קרקע אל מול מתחם דירות משותפים ** ROI, NOI / Cap Rate **
יתרונות בהשקעה קבוצתית אל מול השקעות פרטנית.
** יום חמישי: **
** ההבדל בין משקיע מתוחכם למשקיע ממוצע – הכנסה פסיבית **
מהם הטעויות הנפוצות שרוב משקיעי “התשואה” עושים. מהי ההגדרה של נדל”ן, מה זה תשואה מצרפית, תשואה שוטפת, עליית ערך, חיסכון קרן ההלווה, מינופים / הלוואות, תכנוני מס לגיטימיים, מינוף חוזר, תוכנית חיסכון …
** יום שישי: **
** הלכה למעשה ** – תכלס דוגמאות מהשטח, ניתוח עסקאות לדוגמא מהשטח
איך מייצרים 100% על ההון העצמי בטווח של 5-7 שנים בהשקעה פשוטה ללא סיכון מיותר
הוכחות מעשייה אישית שלי ..
שבוע נפלא ומוצלח????
שנדע זמנים טובים יותר????????
בברכת קורונה מקרונה
בכבוד רב,
גיל טוריאל????♂️
את התגובות המקוריות לפוסט לא יכול לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן אתה מוזמנים להצטרף לדיון