**פרק 4**
אבני דרך ו-safe stops
אוקי, אז איך ממשיכים מכאן? לאן שואפים להגיע ולמי זה מתאים?
בגדול אפשר לחלק את עולם הנדלן בדומה למי שרץ ספרינט ולמי שרץ מרטון. עולם הספרינטים הוא עולם מהיר, נכנסים ויוצאים. לדוג’ פליפים, בניה חדשה וכל השקעה אחרת בה אתם מוכרים את הנכס לאחר תקופה קצרה (עד חצי שנה נגיד). זהו עולם שדורש הרבה ניסיון ועצבים מברזל. עולם המרטון יותר איטי. קונה, משכיר ומנהל את ההשקעה (לא את הנכס). למי מתאים עולם הרנטים? לדעתי לאנשים **שלא** רוצים **עוד** עבודה. אם יש לך עבודה פול טייים, ילדים, משפחה, חוגים, לתכנן חופשות ועוד מלא סידורים, סביר להניח שיהיה לך קשה מאוד לעשות פליפים שלא לדבר על דברים יותר מורכבים. למי שאין זמן וכח להעסק עם קבלנים ובירוקרטיה לא יוכל להריץ פיפים את זה בצורה כזאת שאיכות החיים שלו לא תפגע. יזמים שפועלים בתחום השבחות, ברוב המקרים, זאת העבודה העיקרית שלהם והם מאוד מאוד מנוסים. לעומת זאת, רנטים זה סיפור אחר לגמרי, הרבה הרבה יותר רגוע. זאת כניסה יחסית פשוטה עם מאמץ (זמן, כסף, אנרגיה,ידע, ניסיון) מצומצם. מאפשר cash flowוהוצאת הון כל כמה שנים (אפרט בהמשך).
לגבי, אני בחרתי להיכנס לעולם הנדלן מכיוון רנטים (rent) כהשקעה לתקופה ארוכה. יש לכך כמה סיבות שאפרט בהמשך. ברשותכם, אציג בפניכם את האסטרטגיה בה עולם הרנט תומך במטרות שלכם בדרך להצלחה ועושר. אני בונה אותה על סמך מה שאני קורה לו safe stops ו-milestone. אלו נקודות בהן **הסיכון נמצא במינימום**, לא נעלם אבל בהחלט יורד. המטרה להגיע מנקודה לנקודה. זה עדיין יכול לקחת שנים, אבל אנו רצים מרטון ואין לאן למהר. אז ככה:
Safe stop 1 – לאחר קנית בית ראשון והשכרתו, קיים סיכוי שהמשכיר לא ישלם ויקח זמן עד לפינוי, מציאת דייר חדש וכו’. בתקופה זו אתם משלמים משכנתא ונכנסים ל”מינוס” תזרימי. אז איך מורידים את הסיכון לבעיה תזרימית (לא את הסיכוי)? הפתרון פשוט. אתם צריכים כמות נכסים כזאת שבה אם נכס אחד לא משלם שכירות, הרווח משאר הנכסים מכסה על ההוצאות של הנכס הבעיתי. (בהנחה כי הסיכוי למספר נכסים בעתיים בנק’ זמן אחת הוא נמוך מאוד). לדוג’, יש לכם נכס שהמשכנתא (כולל מיסים, ביטוח) עליו 1000$ והנכס הזה מושכר ב-1500$, אזי אתם צריכים 3 נכסים כאלו על מנת ששני נכסים יממנו נכס שלישי בעייתי. זאת תחנה שמורידה את הסיכון שלכם לבעיה תזרימית מסיכון בינוני לסיכון נמוך. כל נכס שתוסיפו לפורטפוליו יוריד את הסיכון של בעיה תזרימית (עד גבול מסויים).
Safe stop 2 – אז עכשיו יש לכם כמה נכסים, נגיד 3, מה הלאה? השלב הבא הוא איך הרווח מהנכסים משיג לכם מספיק תזרים לבניית down payment לנכס הבא. עד עכשיו, התשלום ל-down payment בא מהכיס שלכם. התחנה השניה היא ליצור מצב בו הרווחים מהנכסים עושים את העבודה במקומכם. בהמשך לדוג’ קודמת, נכס שמושכר ב-1500$ יעלה בערך 180,000$. ז”א צריך 20% down + הוצאות סגירה ותיקונים בקטנה. צריך נגיד 45,000$. אז כמה נכסים צריך לרכוש? בהנחה שכל נכס מניב רווח 6000$ בשנה (500$ בחודש) צריך בערך 10 נכסים. במספר נכסים זה, אתם בנקודה בא כל שנה אתם קונים נכס רק מהרווחים של נכסים קיימים.
הגעה לתחנה שניה יכולה לקחת כמה שנים. החדשות הטובות היא שאפשר להאיץ. איך? אסביר בהמשך.
Safe stop 3 – פה מתחיל להיות מעניין. התחנה השלישית צריכה להיות כזאת שתכניס לכם משכורת שלישית הביתה. תחשבו שאתם עובדים, בני או בנות הזוג שלכם עובדים והופ עוד מכשורת נכנסת. שווה לא? הסיכון אותו אתם תוקפים כאן הוא איבוד עבודה של אחד מבני הזוג. הרווח מהנכסים יכסה את ההוצאות השוטפות וישמור את רמת החיים שלכם. לדעתי המספר הוא בערך 20 נכסים. באמת תלוי במצבו של כל אחד אבל זאת היא התחנה השלישית. עוד משכורת לבית.
Millstone 4 – הון עצמי נטו מיליון דולר (בלי חוב). צריך בערך 30 נכסים. זה מכובד מאוד.
Millstone5 – רווח נטו מעל 100,000$ בשנה. פרישה מרצון. מזל טוב. מעל 40 נכסים.
כמו שראיתם, האתגר האמיתי הוא להגיע לתחנה שלישית. אז איך מאיצים? להגיע לתחנה ראשונה ושניה תצטרכו לחסוך. לעבוד–> לחסוך–> לקנות. כמה סיבובים כאלו, אין מה לעשות, אילו החיים. אבל לתחנה השלישית והלאה מדובר בהאצה **וביתרון מובנה** של השקעה בנדלן לתווך בינוני-ארוך. איך עושים זאת? אז קודם כל להעלות רווחים ע”י העלאת דמי השכירות והורדת הוצאות כגון מיסים, ביטוח, דמי ניהול (איפה שניתן). שנית, refinanceוהוצאת הון. ההון (equity) נבנה כל שנה בנכס הן ע”י תשלום הקרן והן ע”י עליית מחירי השוק. בהנחה שיש עלית ערך של כ-5% כל שנה (הנחה סבירה) ואתם משלמים 5% קרן כל שנה, אז יש לכם עליית הון של כ-10% כל שנה. תוך כמה שנים ניתן להוציא 75-80% מההון שנצבר ולהשקיע בנכס חדש. נמשיך את הדוג’ הקודמת.refinance כל 3 שנים, יאפשר לכם מספיק down payment לנכס חדש. להגיע מ- safe stop 2 ל-safe stop 3 יקח כ- 3-4 שנים.
אם יש לכם multifamilyניתן להוציא עוד יותר הון בהרבה מקרים. בניגוד לסינגל פמילי בו ערך הנכס נקבע ע”י השוק, ב-multifamily ערך הנכס הוא פונקציה של תשואה (שכירות בגדול). תעלו שכירות אזי ערך הנכס יעלה וניתן יהיה להוציא הון
עד נתון מעניין, עליית מחירי הנדלן היא אקפוננציאלית, ז”א יש לה קצב גידול קבוע פחות או יותר שנה לאחר שנה. אנו פחות מרגישים זאת בגלל שהמחיר מנורמל (נומינאלי). לכן להחזיק נכסים לאורך זמן בונה הון פסיבי (שאותו ניתן להוציא).
**לסיכום – אם אתם רציניים, לדעתי ניתן להגיע לפרישה תוך 10 שנים.**
מחר פרק 5, אכתוב קצת על שוק הרנטל בארה”ב ומספרים מספרים מספרים
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון