יזםהשבוע דרור דורינבאום #פוסט4

קצת לפני שהתחלתי להתעניין בהשקעות בנדל”ן, סיקרן אותי איך בעצם העולם הפיננסי עובד, איך מרוויחים כסף ביי דה בוק. רק להבהיר אני לא מחזיק בשום תואר אקדמי בתחום הכלכלה, אבל תוך כדי תנועה ולמידה עצמאית גיליתי כמה דברים שהדהימו אותי, ולמרבה הפלא מעט מאוד אנשים יודעים או שאיכפת להם. שזה נראה לי מאוד מוזר לאור העובדה שרובנו עוסקים ב”איך לעשות כסף” כל חיינו, אבל אין לנו מושג מאיפה מגיע כסף, או איך השיטה עובדת.
במחשבה לאחור הבנתי שהממסד ממש רוצה שאדע איך “לעבוד” יותר מאשר איך “להרוויח”, והוא עושה זאת בצורה מבריקה!: לך תלמד 5 יח’ מתמטיקה, תתמקצע בסטטיסטיקה והסתברות, חשבון דיפרנציאלי ואינטגרלי, פונקציות, גיאומטריה אוקלידית, הנדסה אנליטית, תתגייס לצנחנים, תשתחרר, תקים עסק ותשאל מישהו אם הוא יודע מה ההבדל בין חשבונית מס ל-קבלה כי לך אין מושג. אבל תן לי מחשבון בשניה אני עושה לך פונקציה שאתה עף.
אז מה לעזאזל לימדתם אותי כ”כ הרבה שנים ? שאגיש קו”ח, אתקבל לעבודה, אגיע ב 8:00 אצא ב-17:00, והנהלת חשבונות של המשרד כבר תפקיד לך את הכסף בבנק, הסר דאגה. אה כן מיסים צריך לשלם, עזוב זה מסובך.
אז הנה כמה fun facts that makes you wonder
1.הפדרל ריזרב היא חברה פרטית לחלוטין שאינה כפופה לשום גוף פדרלי בארה”ב.
2.מס’ הטלפון של הפדרל ריזרב מופיע בספר טלפונים האמריקאי שורה מתחת לחברת המשלוחים FedEx
3.עלות ייצור שטר של 100$ או שטר של דולר בודד היא 3 סנט.
שורה תחתונה, כסף יש מאין מודפס (מומצא דיגיטלית) ע”י חברת הפדרל ריזרב (בנק מרכזי) לממשלות, כחוב תמורת ריבית. את הריבית שהממשלה חייבת לחברת הפדרל ריזרב היא גובה מאזרחים באמצעות מיסים. שיעור הריבית נקבע ע”י חברת הפדרל ריזרב. קטע.. כנ”ל לגבי בנקים מסחריים, כל הלוואה חדשה היא חוב חדש לבנק המרכזי כאשר הלווה משלם את הריבית לבנק המסחרי שמעמיס עליו ריבית כדי להרוויח ולשלם לחברה ה-פרטית שממנה הומצא הכסף יש מאין, במקרה בארה”ב זאת חברת הפדרל ריזרב. ישנם מס’ בנקים מרכזיים כמו ה ECB של אירופה.
אז רגע, אתה בא להגיד לי שכל הכסף בעולם מומצא יש מאין ע”י חברה פרטית!? בבעלות פרטית?? אז מי הבעלים? ואיך הם קובעים כמה הריבית תהיה על הכסף שהם מדפיסים? מישהו מבקר אותם?? מסתבר שלא!
אז כל הכלכלה העולמית מסתמכת על כמה אנשים פרטיים עשירים בטירוף שיהיו “בסדר” עם העולם, וידאגו למדינות שלמות באמצעות ממשלות שמוכרות להם חוב?? על כל שטר דולרי יש את המילה debt/note=חוב כי זה בדיוק מה שהוא, שטר חוב ולא כסף בתכלס, אלא חוב לחברה פרטית שהטלפון שלה מופיע בספר הטלפונים, ואת הריבית על ההלוואה=הדפסה, היא קובעת כראות עיניה.
לא יודע מה איתכם אבל אותי זה די מדהים מכמה סיבות, ו-העיקריות הן שאת זה לא ילמדו אתכם בבי”ס, ו-המנטרה תמיד תהיה, תלמד טוב, כדי שיהיה לך day job שתוכל באמצעותו לשלם מיסים וממה שנשאר תפרנס משפחה. ומי קובע את תכנית החינוך ומה מלמדים בבי”ס?
הבלוף הגדול מבחינתי פה, הוא לא שם המשחק, כי יש המון שחקנים שעושים חיל בביצה הכלכלית, אלא בעיניי הבלוף כאן הוא שאנחנו כאזרחים חושבים שיש הגיון או צדק בכלכלה שבה אנחנו חיים ואנחנו מוגנים ע”י הממשלה שלנו (בכל העולם אגב). את שורת העו”ש החיובית או השלילית תמיד אפשר למחוק כנראה מהמחשב ע”י מישהו מתישהו בלי שום תלות כמו אינפלציה או פשיטת רגל של בנקים שהימרו לא נכון בשוק ההון, אבל 4 קירות עם גג שנקרא בית, קשה מאוד להזיז עם מקלדת ועכבר בהנחה שרכשת אותו במלואו והוא אינו משועבד כמובן.
עם התובנה הזאת התחלתי את מסעי בעולם הנדל”ן. וכששאלו אותי אז למה לא בישראל? עניתי שזה לא בגלל התשואות הנמוכות או משהו דומה, אלא מפני שבארץ אין כמעט בעלות פרטית על מקרקעין, הכול שייך למדינה, למעשה 97% מהקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה מושכרות במודל ליסינג לקונים המאושרים גם אם שילמו במזומן. מפתיע? נושא מרתק מאוד אגב לפוסט אחר.
אז מה עושים רובנו אם ביודעין או לא.. מנצחים אותם במשחק שלהם..
ברכישת נדל”ן בארה”ב אם אתה ממונף, בתכלס אפשר “לנצח את השיטה” בכל מיני דרכים באופן חלקי, אחת מהנפוצות היא אסטרטגית BRRRR שלדעתי כבר הוסברה בפורום כמה פעמים, והיא בגדול לרכוש נכס מניב ראשון במזומן לעשות עליו ריפייננס כך שהמימון שהתקבל שווה או קרוב לסכום ההשקעה הראשונית ויצירת cash flow חיובי מהעודף של השכירות המתקבלת מינוס כל ההוצאות. עם המימון שהתקבל רוכשים רנטל נוסף וחוזרים על התהליך כמה פעמים שרוצים. אם עושים בחכמה, ומצליחים להשיג מימון זה עובד.
ריפייננס קשה מאוד ליישום למשקיעים זרים אבל בהחלט ישים לחברות כמו LLC שיכולות לקחת asset based loans מגופים פיננסים פרטיים (ולא חסר), וכמובן קונים נכסים עם מספיק equity ומשפצים במינימום לקבל שווי מקסימלי לפני מימון. כל האסטרטגיה עובדת מצוין מבחינת מיסוי שכן היא גם לא מייצרת כביכול רווח הון כמו ב-מכירה ישירה של נכס.
אסטרטגית מימון נוספת (עדיפה לטעמי) היא לשחק עם המימון הקיים בשילוב מתווה שותפות יצירתי (JV) כדוגמת מתווה שאנחנו יצרנו למשקיעים איתנו, כך שהמשקיע מכניס מינימום השקעה ויוצא עם ROI גבוה משמעותית בעסקה עם מספיק equity. שעליה ארחיב בהמשך השבוע.
האסטרטגיה האופטימלית “לדפוק את המערכת” כולה היא כמובן לרכוש נכס במזומן ללא מימון ושעבוד אבל המציאות של רוב המשקיעים לא תאפשר לגדול ב scale גדול מספיק, ולכן המתווים מנצחים רק באופן חלקי. וכמובן cash on cash נמוך משמעותית, אז בשביל מה.
לסיכום ביניים: לא רוצים שתעשו כסף, רוצים שתקחו חלק בחוב. So…
If you can’t beat them f*ck them up
בפרק הבא (טיזר):
“אלפא סוד 82 ו-המיינדסט החדש”