סיכום שבוע – בירמינגהם אלבמה, מה אני עושה שם בכלל?!

#יזםהשבוע יונתן פבין #פוסט6

וואו, איזה שבוע היה לי, כל כך נהניתי לקרוא את התגובות של כולם, את השיחות שהיו לי עם מקצת מהיזמים, משקיעים ואנשים שרוצים להעמיק את הידע שלהם או סתם לפרגן.
זה מצחיק אבל כל השבוע לא כתבתי בכלל על העשייה שלי תכל’ס בבירמינגהם. אני חושב שעד כמה שהיא חשובה, רציתי קודם כל להביא את האני מאמין שלי – שזה בראש ובראשונה אנשים. בין אם זה משפחה, שותפים, סביבה שמרימה והערכים שמובילים אותי כיזם ובן אדם.
אז עכשיו כשהגענו לסוף השבוע, אני אתן טעימה מהנישה הזאת שנקראת “בתי יוקרה” ואיך היא מתאפשרת כמעט בכל שוק שתבחרו בארה”ב.
כשמדברים על פליפים אפשר לומר שקיים פעמון גאוס של ARV בכל שוק. באמצע הפעמון תמצאו את הבתים שכולם מחפשים, אתם יודעים על אילו בתים אני מדבר. בכל שוק טווח מחירי הקנייה עבור הבתים הללו טיפה שונה, בבירמינגהם למשל מדובר על K$70 – K$150. הבעיה היא שברוב המקרים תצטרכו לשלם מעל המחיר המבוקש בכדי שישקלו להעיף מבט בהצעה שלכם. המצב הזה נובע מהעובדה שיש יותר מידי תחרות על הנכסים ברמת המחירים הזו.
דברים מתחילים להיות מעניינים בקצוות של הפעמון – בקצה אחד של הפעמון תמצאו את הבתים השבורים באיזורי הפשע, בהם מעטים האנשים שירצו לגעת מסיבות דיי ברורות – ARV שלא מצדיק את האנרגיה שמושקעת בשיפוץ (הן בזמן והן בmargin), end buyer שלא יעריך את העבודה שהשקעתם שם ולא בטוח יאושר למשכנתא ע”י הבנק וdays on market – הבית שלכם יהיה הכי יפה ויקר ברחוב, ולרחוב לא יזיק פסל סביבתי בדמות הבית שלכם.
בקצה השני לעומת זאת עומד מוצר מנוגד לגמרי – מדובר בבתי יוקרה.
אם נפרק את המאפיינים של “בית יוקרה” נקבל את הרשימה הבאה:
1. בית מאוד יקר (מן הסתם).
2. בית מושקע ומעוצב בעל amenities יוקרתיים.
3. נמצא בשכונה מאוד יקרה (בדרך כלל ותיקה ומאוד נחשקת).
4. נקנה בעיקר ע”י homeowners.
כשאני עשיתי את החשבון בראש ראיתי איך כל סעיף פה עובד לטובתי ואני אסביר למה.
1. בית יקר – רוב הפליפרים לא יתקרבו לבתים ברמת המחירים הזאת. עובדה מוזרה על אמריקאים, הם לא אוהבים להשתמש במימון עבור עסקאות פליפ. יצא לי לדבר עם אמריקאים שעושים פליפים עשרות שנים ומוכנים לעבוד רק עם ההון האישי שקיים בכיס שלהם.
2. רמת גימור גבוהה – רוב הפליפרים לא יודעים להביא בית לרמת גימור של בית יוקרה. מאוד קל לזהות בית שעבר פליפ ממרכז פעמון הגאוס. כל הבתים הללו נראים כאילו יצאו מאותו פס ייצור. לכן, האלמנט הכי קריטי פה הוא לייצר מוצר ייחודי שהוא בכמה רמות מעל הגימור המקובל בשוק. שימו לב, לא אמרתי בהכרח יקר יותר, אמרתי גימור טוב יותר.
3. שכונה יקרה – בשכונות ותיקות ועשירות תמצאו מגוון של בתים במגוון של גדלים באותו רחוב. בנדל”ן הגודל כן קובע.. לכן, אפשר לייצר הזדמנויות מאוד מיוחדות אם יודעים כיצד להוסיף square footage לבית.
אתמול למשל סגרנו בית שאנחנו מתכננים להוסיף לו קומה. ללא קומה נוספת הARV הוא $560K, עם הקומה – $1M!
4. נרכש ע”י Homeowners – אז אם פליפרים הם לא המתחרים שלנו, מי כן? ניחשתם נכון, אותם אנשים שאנחנו מתכוונים למכור להם את הבית. כמה נוח שפחות מעניין אותם לשפץ בעצמם והם מעדיפים לקנות בית משופץ מוכן למגורים.
עד כאן, זה הרעיון על קצה המזלג ?
חברים יקרים, אם העשייה שלי עניינה אתכם, אתם מוזמנים לעקוב, לכתוב, להתקשר, לשלוח מייל ואני אשמח לדבר, לשתף פעולה ולהציע להצטרף לפרויקטים העתידיים שלנו.
הטלפון שלי הוא: 0545957684
מייל: jonathan.fabin@gmail.com
שיהיה לכולם סופ”ש נפלא וחג חירות שמח!
מוזמנים לעקוב אחרי, אני אהיה באלבמה בדיוק שבוע מהיום.