# יזמי השבוע – אמיתי קנריק, ליאור שטיין ודוד פת
# פוסט מס’ 5
מה קורה וזה? בא לכם דיבייט?
אז יש לכם 100K$ ואתם כבר מתים לעשות את העסקה הראשונה שלכם בארה”ב..
היזם מציע לכם שתי עסקאות-
רכישה של נכס Singel (בית פרטי) שמציע לכם 8% תשואה שנתית כמשקיע בודד.
או
להיכנס כשותף לרכישת נכס Multi (בניין דירות) שמציע לכם 8% תשואה שנתית.
אז מה אומרים? סינגל או מולטי?
שאלה טובה…..
לכאורה, זה לא משנה, המספרים דומים…..
אבל שותפות? אני הרי לא מכיר את המשקיעים האחרים.. מה אני צריך שותפות כזו?
אז בוא נדבר על מספר גורמים מרכזיים המשפיעים על ההחלטה שלנו: רווח, זמן, סיכון, ניהול, הוצאות, רגש ועוד.
רווח –
אם זהו הפרמטר היחידי להתחשב בו אז באמת שאין הבדל בין העסקאות, על הנייר היזם צופה את אותו הרווח.
אז זהו…… זה נכון… אבל.. יש גם סיכון.
כמובן שבמציאות המספרים לא תמיד יהיו שווים ולכן נחליט מה יותר נכון לנו.
לגבי הרווח במכירה, אופן החישוב של מחיר המכירה שונה. בסינגל המחיר נקבע לפי מחירי השוק (ע”פ מאפייני הנכס – אזור, גודל וכו’). במולטי אין כל כך שוק להשוות אליו ולכן מחיר המכירה נקבע על פי CAP RATE. לא ניכנס עכשיו להסבר מעמיק, רק נסביר שביצועי נכס מולטי משפיעים על מחירו ולכן אם נשפר את הביצועים שלו (שכירות גבוהה יותר, הוצאות קטנות יותר) ערכו יעלה. בעברית צחה, יש לנו יכולת מסויימת לשלוט במחיר המכירה.
סיכון –
ברנטל יש סיכון. דברנו עליו בפוסט מס’ 3… שוכר שלא משלם, שריפה, הצפה ועוד.
כאשר אני מחזיק בנכס בודד והדייר לא משלם אני סופג 100% מההפסד ואין לי הכנסה באותו החודש. מאידך, כאשר אני מחזיק אחוזים מבניין עם כמה דירות ודייר לא משלם, אני סופג את החלק היחסי של אותו דייר (בהתאם לחלק שלי בשותפות) ז”א שאם יש בנכס 10 דירות ומהן 9 עם דיירים משלמים אבל דירה אחת עם דייר שלא משלם, עדיין 90% מהדירות ישלמו ואני אפסיד רק את החלק היחסי של ההכנסה מאותה דירה עם הדייר הסורר.
פחות נורא.. צמצמתי חשיפה, הורדתי סיכון..
זמן –
רכישת מולטי פשוט לוקחת יותר זמן.
יותר זמן לבדיקות, יותר זמן לגיבוש קבוצת משקיעים, יותר זמן לשיפוץ והבראת הנכס (החלפת דיירים שמשלמים מעט) וגם, יותר זמן במכירת הנכס.
ניהול –
תכלס, במולטי יותר קל לחברת הניהול – הכל נמצא לה במקום אחד. פחות נסיעות ופחות מורכבות. אבל, ישנם דברים שדווקא הגודל יוצר בהם מורכבות כגון – שטחים ציבוריים, חניה, חדר כביסה, פינוי אשפה ולפעמים חדר כושר או בריכה. בכל מקרה צריך לוודא שחברת הניהול שלכם מסוגלת לקלוט את כמות הדירות והמורכבות של הבניין שאותו היא עתידה לנהל.
למשקיע הבודד העניין הזה פחות משמעותי.
הוצאות –
לכאורה, הייתי חושב שבמולטי יש פחות הוצאות. יש רק גג אחד, מערכת חימום וקירור אחת (תלוי בנכס), ביטוח לנכס אחד ועוד. אבל החיים מוכיחים לנו אחרת. יותר דירות זה יותר הוצאות (יותר משתמשים על פחות מערכות – HVAC, AC וכד’). חברת הביטוח דואגת לצמצם את הריסק שלה על ידי הגדלת הפרמיה. בגלל שיש הרבה דיירים יש גם יותר תחלופה (לרוב, הדירות במולטי יהיו קטנות ולכן הדיירים יותר ניידים ביחס לנכס עם משפחה) וכל החלפת דייר עולה כסף – איתור והחתמת דייר חדש, שיפוץ הנכס בין דייר לדייר (Rent ready) וכמובן הזמן שהיחידה ריקה הוא זמן ללא הכנסה מהדירה הספציפית. בקיצור – ההוצאות גדלות.
רגש –
אל תהיו לי רגשניים עכשיו.
סתם, ברצינות. יש לא מעט משקיעים שלא אוהבים את עניין השותפות. ואני מבין מדוע אתם חוששים להיכנס לשותפות עם אנשים שאתם לא מכירים. רק שבפועל אין לשותפים שלכם יכולת לדפוק אתכם או לברוח עם הכסף. הם כולם שותפים כמוכם באותה עסקה ומי שמנהל את העסקה הוא היזם (אישית אני ממליץ לתת ליזם לנהל את העניינים ולא לנסות לנהל עם השותפים).
ממילא כאשר השותפות הזו מורידה ממני סיכון, היא שותפות טובה – היא שומרת עלי ומצמצמת לי הפסדים אפשריים.
עוד –
נקודה נוספת שצריך להבין בכניסה לעסקת מולטי זה שאתם לא לבד. אם אתה מחליט שאתה כבר לא מעוניין בנכס, אין לך יכולת פשוט להחליט למכור את הנכס (כמו בסינגל). אתה חלק מקבוצה ולכן אתה יכול למכור את החלק שלך בשותפות ולא בטוח שתראה מזה את התשואה שיכולת לקבל במידה והיית מוכר את נכס שלם.
אז מה למדנו?
למדנו שכמו בהרבה דברים אחרים יש לנו יתרונות וחסרונות גם בסינגל וגם במולטי, ולכן ההחלטה תהיה בהתאם לערך שכל אחד מחפש בהשקאות שלו.
תלוי במה המשקיע מחפש, תלוי במספרים ובתשואות, תלוי ביכולת הניהול והפניות שלכם, תלוי ברמת הסיכון שמוכנים לקחת, בזמן שאני מעוניין בפרוייקט, באסטרטגיית ההשקעות שלכם ובסוף גם ברגש.
מקווה שעזרתי לכם.
אשמח לתגובות, שאלות, הערות ותוספות.