תשעת כללי הזהב לבחינת יזם בהשקעה קבוצתית

#יזםהשבוע יאיר טל #פוסט4

בשנת 2008 נכנסתי להשקעה קבוצתית. הגעתי למשרדים המפוארים של החברה, גיליתי חשדנות כלפיהם, אבל לא ידעתי איך לתרגם את זה לבדיקה איכותית עליהם. אפילו ביקשתי ממליצים וקיבלתי. נכנסתי להשקעה הקבוצתית הראשונה שלי. ונפלתי.
זה 2008, זוכרים? השקעה בקנדה. כמה חודשים לפני שהחל המשבר בארה”ב. זה שהטיימינג לא היה טוב וההשקעה לא התקדמה לפי התכנית – מילא. זה יכול לקרות. סיכון שאני יודע לחיות איתו. הבעיה היא, שכשהתגלו בעיות אובייקטיביות – החלו לצוץ גם בעיות מצד היזם, שבדיעבד – נתגלה כשרלטן – רמאי, שכיום, שנים אחרי – מתמודד עם הרבה מאד תביעות משפטיות נגדו. את רוב הכסף איבדתי.
אם הייתי יודע לעשות חלק מהבדיקות שהיום אני יודע לגבי יזמים – לא הייתי נכנס להשקעה, פשוט משום שהיו נדלקות כמה נורות אזהרה. אבל זו חכמה בדיעבד.
גם היום – ברור לכולנו שהשקעות קבוצתיות לא מתאימות לכל אחד. יש להן יתרונות וחסרונות. יש המעדיפים אותן בגלל היתרונות, יש המתרחקים מהן, עקב הצורך להיות עצמאיים. זה בסדר גמור.
אני רוצה לחלוק את תשעת כללי הזהב שלי לבחינת יזם בהשקעה קבוצתית.
אבל לפני שאגש לזה – רוצה לעמוד על הבחנה בנושא: שותף מקומי / שותף ישראלי.
הרבה מההשקעות הקבוצתיות בישראל, מוצעות דרך גוף ישראלי, שעוסק בגיוס הכסף, ומצהיר “יש לי שותף מקומי”.
מה זה הדבר הזה?
למה בכלל לעבוד עם מישהו ישראלי (נקרא לו השותף הישראלי)– למה לא לעבוד ישירות עם היזם האמריקאי?
גילוי נאות – גם אני והחברה שלי (השקעה נבונה בנדל”ן עולמי – UrbaniPro) – עובדים כך. לצורך העניין – אנחנו השותף הישראלי ויש לנו שותף מקומי, איתו אנחנו נכנסים להשקעות ברכישת מקבצי דיור (מולטיפמילי).
איך מבחינים בין מישהו שרק משווק לכם את השותף המקומי, למישהו שמהווה אכן דמות משמעותית בהשקעה וניתן לקרוא לו “השותף הישראלי”?
ההבחנה בין “משווק” לבין “שותף בניהול”
האם השותף הישראלי משקיע גם הוא בהשקעה (כסף, לא רק זמן!)?
האם לשותף הישראלי יש זכות בקבלת החלטות? (בעיקר – האם במצבים מסוימים – לשותף הישראלי יש זכות הצבעה או זכות וטו)?
האם לשותף הישראלי יש ערך מוסף ביכולת ניתוח, בחירה ובקרה של הפרויקט?
האם השותף הישראלי הינו חלק מהשותף הכללי (General Partner) בהסכם השותפות עליו אתם חותמים?
האם השותף הישראלי חתום גם הוא על הסכם ההשקעה (כלומר – הוא נושא באחריות כלפי המשקיעים, וניתן, אם חלילה צריך – גם לבוא אליו בטענות ואף לתבוע אותו)?
במידה וכל התשובות לשאלות האלה הן – כן, הרי השותף הישראלי איננו משווק, אלא דמות משמעותית בגוף המנהל את השקעה.
שאלה נוספת שאני ממליץ עליה:
האם השותף הישראלי “גוזל” חלק מתוך הרווח הצפוי למשקיעים? האם הוא מהווה רובד נוסף, שכבה נוספת, כך שהרווח שלו נגזר מתוך מה שהשותף המקומי מעניק למשקיעים?
את זה אני ממש לא אוהב. אם השותף המקומי (האמריקאי) – השתמש בגוף ישראלי כדי לנהל חלק מגיוס ההשקעה וניהול ההשקעה בהמשך – התגמול והרווחים לשותף הישראלי צריכים להיגזר מהשותף המקומי – ולא על חשבון המשקיעים.
איך בודקים את זה?
בידקו אצל השותף המקומי (אם יש לכם גישה אליו) – מה יהיו התנאים שלכם אם תצטרפו ישירות לעיסקה שלהם, ללא השותף הישראלי.
השותף הישראלי אמור להעניק למשקיעים יתרון, מבלי שהוא גוזל מהם חלק מהרווח.
ועכשיו, אחרי ההבחנה בין מתווך לשותף ישראלי אמיתי, ניגש לעיקר: תשעת כללי הזהב לבחינת יזם.
אם היזם כולל גם שותף ישראלי וגם שותף מקומי – הכללים יחולו על שניהם – ביחד ולחוד.
הנה הם, תשעת כללי הזהב שלי:
כלל 1: אינו אנונימי: אנחנו רוצים יזם שיש לו נוכחות, שיש לו היסטוריה תעסוקתית, קשרים, נוכחות ברשת, אתר, לינקדאין, שניתן למצוא אותו בגוגל (ושאין עליו כתבות שליליות או עבר מפוקפק… כן, ראיתי גם כאלה, בלי בושה). כאן – שני חלקי היזם – גם הישראלי וגם המקומי – חשובים מאד. מישהו שאנחנו יכולים לשאול עליו, למצוא אותו, ובמקרה הצורך, לשים לו לבנת חבלה מתחת לרכב (סתם….)
כלל 2: המלצות: אנחנו רוצים לדבר עם ממליצים שעברו כברת דרך עם היזם. הכי טוב – ממליצים שחוו גם קשיים, ויכולים להעיד כיצד היזם מתנהל כשלא הכל הולך חלק. גם כאן – אם יש חלק ישראלי + מקומי – על שניהם!
כלל 3: ניסיון מוכח בסוג העיסקה ובאזור: היזם צריך להראות ניסיון משמעותי בתחום ההשקעה, ובאזור בו הוא מציע לכם אותה. ניסיון באזור הספציפי אומר שיש לו גורמים שהוא יכול להשתמש בהם כשיש תקלות. ויש…
כלל 4: משקיע בעצמו: היזם משקיע חלק מההון העצמי. ובמידה והוא מקבל בעסקה דמי יזמות (וזה בסדר) – הם צריכים להיות משמעותית נמוכים יותר מההון שהוא משקיע. יש יזמים שאומרים: “אני איתרתי את העסקה, ואני מביא בנק. למה אני צריך להביא גם הון עצמי?” טענה בהחלט לא רעה. היזם לא חייב להשקיע כסף בעצמו, אבל אם הוא כן משקיע – אני משתכנע יותר…
כלל 5: עדיפות בחלוקת תשואה: תשואה מועדפת – המנגנון החביב עלי. קודם המשקיעים מרוויחים. רק אם הם מרוויחים מספיק – גם היזם ירוויח. אם הרווח נשחק מתחת לרמה מסוימת – ליזם אין רווח יזמי. אחד המכשירים היעילים ביותר לאיזון המתח סיכון-סיכוי בין יזם למשקיעים.
כלל 6: היזם דואג למימון בנקאי: נקודה מאד חזקה. אם היזם מסוגל להביא מימון בשיעור משמעותי ובריבית אטרקטיבית – סימן ש: 1) הבנק בדק את היזם. 2) הבנק בדק את העסקה. במידה והבנק דורש ערב – היזם צריך ערב להלוואה הזו ולא המשקיעים.
כלל 7: שקיפות: המשקיעים מקבלים גישה למסמכי הפרויקט ומקבלים דוחות מפורטים ועקביים. איך בודקים את זה? מבקשים דוחות לדוגמא מפרויקטים קודמים, מדברים עם ממליצים.
כלל 8: הקצאת זכויות: המשקיעים מקבלים הקצאת זכויות יחסית (אחוזים) בישות (בד”כ – חברה או שותפות) שהיא בעלת הנכס. הלוואה איננה השקעה, ואם אנחנו משקיעים דרך מתן הלוואה – זה מוצר אחר לחלוטין שממש לא התייחסתי אליו כאן. אגב, אם היזם מגייס את ההון שלו, גם באמצעות משקיעים וגם באמצעות מלווים פרטיים (מעבר לבנק עצמו) – תקלה חמורה! לצערי, אין לי זמן להתייחס לזה כאן….
כלל 9: ניתוח המודל הכלכלי: זה החלק הכי מורכב. האמת? אין לנו דרך אמיתית לבדוק שההנחות של היזם בנוגע להוצאות – הן ריאליות. אבל, יש כמה דברים שאנחנו כן יכולים לעשות: 1) לבקש comps על מכירות ועל השכרות. 2) לבדוק מהי רווחיות הפרויקט מעבר לרווח להון העצמי. במיוחד בעסקאות השבחה עם מינוף – גם בעיסקה גבולית מאד, ניתן להראות יופי של תשואה להון העצמי (cash on cash), אבל, אליה וקוץ בה: אם העיסקה גבולית, כל תקלה הכי קטנה תמחק את הרווח להון העצמי, לכן, בנוסף ל cash on cash אנחנו צריכים לבדוק את הרווח הגולמי גם במספרים וגם באחוזים. 3) לבקש ניתוחי רגישות שמראים – בכמה משתנה רווחיות הפרויקט והתשואה להון העצמי, כאשר פרמטרים עיקריים בהשקעה לא מתנהגים כפי שציפינו.
סיכום:
האם הבדיקות שרשמתי כאן מבטיחות שנדע להיכנס להשקעה טובה?
לא בהכרח. בהשקעה קבוצתית יש 2 סיכונים: 1) סיכון נדל”ני ו 2) סיכון אנושי.
הבדיקות האלו אמורות לסייע לנו להתמודד ולסנן את הסיכון האנושי. הסיכון הנדל”ני קיים, וזה בסדר.
מקווה שתרמתי לנקודת המבט שלכם על השקעות קבוצתיות…