המדריך הקצר להשקעה בנדל”ן מסחרי

#יזםהשבוע ברק יעקובוביץ #פוסט4
היום אז רציתי להיכנס יותר לפרקטיקה של התחום- איך מאתרים? איך מנתחים עסקה? איך ממנים עסקה? כמובן שיש עוד הרבה משתנים, אבל אני רוצה להראות שגם ילד כמוני בן 24 יכול לעשות את זה
***
למה להשקיע בנדל”ן מסחרי?
בקצרה, חוזים ארוכי טווח בדרה”כ, יותר אחריות על הדייר כמו חוזי טריפל נט, שהדייר משלם 3 מההוצאות הגדולות של הנכס, השווי נקבע לפי ההכנסה מהנכס, כלומר אם ההכנסה גדלה, ערך הנכס גדל יותר, גם רק בעזרת ניהול נכון יותר אפשר להעלות את השכירויות ולהעלות את שווי הנכס, התעסקות מול עסקים אל מול אנשים פרטיים
קודם כל במה להשקיע?
כל סוג נכס בנדל”ן מסחרי הוא עולם ומלואו, והייתי ממליץ לכם לחקור או מוזמנים לפנות אליי (אם זה משרדים, Self Storage, Industrial, retail, מולטי פמילי, אירוח ומלונאות וכו’). באופן אישי אני משקיע ומאתר Retail, וFlex industrial, כי הדיירים נשארים לטווח ארוך יותר, יש אפשרות לחתום איתם על חוזה NNN, והתחום נמצא בתנופה.
איך מאתרים?
קודם כל יש להגדיר קריטריון קנייה ברור, לדוגמא להתחלה 3000-7000SQ FT נכס, עם מספר יחידות עם אפשרות להעלאת ההכנסה התפעולית מהנכס כיוון שחלק מהנכס לא מושכר או מושכר מתחת למחיר שוק.
ברורקים-
לאחר מכן, יש לפנות לברוקרים של נדלן מסחרי, ולהדגיש שאתם מבינים שאתם בונים מערכת יחסים לטווח ארוך ולא רוצים לבזבז להם את הזמן, ומבינים כי שני הצדדים יתוגמלו בעקבות עסקה.
Transactional attorneys
על הלוואה מעל מיליון דולר, הלווה צריך לכתוב מול עורך דין כי הוא מבין את המשמעות של ההלוואה, הם אחלה מקור להבין גורמים פעילים ונכסים בשוק שאולי עתידים להמכר.
Auctions
בתי משפט
REO ומחלקות בבנק שמתעסקות בנכסים בבעלות הבנק
אתרים
Marcus and milichap, loopnet, crexi nai global
פנייה ישירה לבעלים-
הוצאת רשימות מספק- כמו פרופסטרים או datausa, על פי קריטריון מסויים (אפשרות לבעלי נכסים שמחזיקים את הנכס מספר שנים טובות או יש להם equity בנכס) ופנייה אליהם בדרכים המקובלות- שיחות קרות, גלויות ומכתבים, טקסטים וכו’
driving for $$ באופן אישי זאת שיטה אני אוהב, לסוע סביב מרכזי מסחר וכבישים ראשיים ולראות נכסים במיקום מעולה שצריכים קצת אהבה ולפנות לבעלים
הגיעה אלינו עסקה, איך מנתחים?
בגיל 22, מצאתי את עצמי מנתח מספר רב של נכסים כל יום.
אחד הנכסים FLEX INDUSTRIAL בשרלוט, תפס את עיניי.
הנכס הוצע ב1.9 מיליון דולר, כ43000 SQFT הבעלים החזיק את הנכס שנים רבות והרגיש שהדיירים הם חברים שלו, הוא לא ניהל כראוי את הנכס, לא העלה שכירויות והתחזוקה הייתה מאתגרת.
ראיתי שהנכס הושכר בכ4.5 דולר לsq ft מבדיקה של שכירויות של חללים דומים באיזור (דוח מcostar, LOOPNET ועוד מקורות) הבנתי שהנכס יכול להיות מושכר בממוצע ב12 דולר לפוט, ולפחות 9 דולר לפוט.
אחרי החלפת רוב הדיירים וחידוש חוזים קיימים והעלאת ההכנסה מהנכס, יש הצעה על הנכס משבוע שעבר, על סך 3.6 מיליון דולר.
זאת הייתה טבילת האש הראשונה שלי בנדלן מסחרי.
כמובן שהניתוח הרבה יותר מורכב ממה שאציין פה-
אבל נבחן את המחיר של הנכס לפי סקור פוט, כמה הוא מכניס noi, מה פוטנציאל ההשבחה, חישוב תחשיבים (מה הכי גרוע שיכול לקרות, מה אופטימי ומה סביר שייקרה) האם ההוצאות נראות תקינות- האם הוכנס לתחשיב הוצאות ניהול וכמה אחוזים, האם החישוב מס יעלה שניקח בעלות על הנכס? מה עם הביטוח? בשלב הבדיקת נאותות נבדוק את מהימנות ההוצאות גם.
מה המכפיל שהנכס נמכר בו? האם הבעלים מוכן לעשות מימון בעלים?
לאחר בחינת הנושא הפיננסי-
נבחן את המיקום, דמוגרפיה, הכנסה, את הפשע, התפתחות המיקום, אפשר להשביח את הנכס כמה שנרצה, מיקום אי אפשר להחליף..
בחינת המצב הפיזי של הנכס-,תשתיות, landscaping נראות מה צריך להחליף, ממתי הגג ואיזה סוג? מי הדיירים? מה הדירוג שלהם? עד מתי החוזים, כמה זמן הם בנכס ועד מתי נשארים?
האם הנכס ממוקם בקרבת כבישים מהירים? כמה רכבים עוברים סמוך לנכס בממוצע כל יום? מה צפיפות האוכלוסייה?
והשלב האחרון שאסביר היום הוא המימון
כמובן מימון מסורתי דרך הבנקים
owner financeאך אפשר גם מימון יצירתי כמו מימון בעלים, לדוגמא אני במשא ומתן על נכס מסחרי 4200 סקור פוט של משרד ומחסן, והבעלים אישר את רצונו לממן חלק ניכר מהנכס בתשלומים עם ריבית קטנה.
credit במהלך המשא ומתן אפשר לקבל החזר מהבעלים על שיפוץ ותחלופה של חלקים בעתיד של הנכס, לדוגמא גג והסכום ירד מהסכום שנשלם לבעלים
גיוס משקיעים- חלוקת הנכס לGP וLP, היזמים הראשיים מציעים להכניס שותפים שקטים בתמורה ל7-9 תשואה מניבה בשנה, וחלוקת רווחים מסוימת (אם זה משקיע הוני) בדרהכ IRR של 11-18 אחוזים למשקיע, אך המשקיע גם משתתף בסיכון
גיוס חוב- הלוואת חוב ממשקיע
subdivize of collateral
זה בעצמו עולם ומלואו ולמי שיש נכסים בארהב ממליץ לחקור יותר לעומק משכון
יש בנדלן מסחרי מספיק בשר לכולם, ואפשר לחלק את העסקה למי שמביא את העסקה ומנהל אותה, מי שלוקח את ההלואה מהבנק, ומי שמגייס את המשקיעים
במהלך תקופת הבדיקת נאותות- החתמת דייר לשכירות חדשה, ובקשת מקדמה ברגע שנהיה בעלים חוקיים של הנכס, בתמורה להנחה מסויימת, לתקופה בקשה של תשלום כל תקופת השכירות לשנה מראש
master lease נוכל להשכיר באופן משני את הנכס, ובזמן הזה להשביח את הנכס ולאחר תקופה השכירות משנה, ללכת לבנק ולבצע מחזור משכנתא, כנראה במהלך כזה ייתן ונהיה בתזרים שלילי
כמובן גם אסטרטגיות כמו הולסיילינג תופסות (ולחלק מציעים 3-6 עמלה מהעסקה, ואפשר לבקש להצטרף לעסקה וככה ללמוד יותר על התחום)
לסיכום בעיניי זה עניין של מיינדסט ואפשר להיות מאוד יצירתי בתחום הזה
ובתמונה עם יזם ענק שמרכז את התחום של הנדלן מסחרי בארהב J Scott sheel שתמיד אומר שזה לוקח עסקה אחת בנדלן מסחרי, בשביל לשנות חיים שלמים