כל מה שאתה צריך לדעת על בעלות חלקית על נדל”ן

“בעלות חלקית היא דרך השקעה שבה כמה צדדים לא קשורים יכולים לשלב ידיים כדי להשתתף בה ולהפחית את הסיכון לבעלות על נכס מוחשי בעל ערך גבוה”.
מהם היתרונות העיקריים של בעלות חלקית?
היתרונות העיקריים הם שלמשקיע יהיו היתרונות הבאים:
• מספק הכנסה קבועה מההשקעה, בדרך כלל, 7% – 15% על בסיס מחזורי שוק ותנועות ריבית
• עוזר למשקיעים לקנות נכס יקר בעלות זולה יותר ולהניב תשואות תואמות על סמך אחזקותיהם
• מסייע בקבלת מסגרת טובה יותר של תאימות וניהול סיכונים מכיוון שהוא מנוהל על ידי אנשי מקצוע
• מסייע למשקיע בהפחתת סיכונים ואחריות ובפיזור תיק ההשקעות שלו על פני גיאוגרפיות.
• מייצר שווי הון גבוה יותר, אקזיטים חלקים יותר ומנווט את הסערה של שוק הנדל”ן.
• מביא אמון, שקיפות ושליטה עם הבחירה בבחירת הנכס שלו.
איך עובדת בעלות חלקית?
בעלות חלקית אינה אלא בעלות עצמית על רכוש המחולק באופן שווה בין מספר אנשים ומוחזקת ישירות באמצעות מניות החברה. כאן נכסים מופיעים בפורטלים מקוונים בבהרט שכבר יש להם דיירים. גודל ההשקעה המינימלי בבהרט הוא 25 לאך עד מקסימום של 50 קרונות למשקיע.
עבור כל נכס מסחרי, בעלות חלקית מיושמת באמצעות רכב ייעודי ספציפי (SPV). הכספים שנאספו מכל משקיע מנותבים דרך חברת נאמנות או שותפות באחריות מוגבלת (LLP) שבתוכה פועל ה-SPV. הבעלות מועברת למשקיעים/בעלים חלקיים באמצעות SPV. על פורטל ההשקעות לקבל רישיון מ-RERA להפעלתו.
כדי להירשם ב-ROC תחת MCA, המשקיעים צריכים לחתום על הסכמי SPV. לפיכך, כל משקיע מחזיק במספר שווה של מניות, ובסופו של דבר מקנה להם חלק מהבעלות העצמית, כמו גם את הזכויות להשתמש בנכס או להפיק הטבות הכנסה מהזרמת השכירות המשמשת כדיבידנד. הנאמן מנהל את חשבונות הנאמנות, נכסים שנבדקו כחוק, הערכות שווי של צד שלישי וממשל תאגידי עם בקרת משקיעים כדי לפשט את התהליך.
במה שונה בעלות חלקית מ”שיתוף זמן”?
במילים פשוטות הוא חוזה בין הבעלים של הנכס לאדם שמסכים לשלם כדי להבטיח שיש לו את הזכות להשתמש בנכס לתקופה מסוימת בתשלום מראש אשר ניתנת למכירה חוזרת. לפיכך, אדם זה הופך לבעל הזמן והוא לא יחזיק בשום טענה לבעלות הנכס ולא בעלות על הנכס הפיזי כלל..
במה זה שונה מ-REIT?
בעלות חלקית מאפשרת לך לגוון ולהשקיע במספר נכסים באזורים שונים. REIT לעומת זאת מייצגים תיק עם מספר קבוע של נכסים בתוכו.
בעלות חלקית מאפשרת נזילות גבוהה יותר, ומשקיעים חופשיים למכור את מניותיהם מתי שהם רוצים בכפוף לתקופות נעילה. לא ניתן להעביר או למכור ריט לפי בחירת המשקיע.
בעלות חלקית יכולה להתחייב על נכסים שנמצאים בבנייה או שאינם בשימוש כעת. עם זאת, בהתבסס על הנחיות SEBI, ל-REITs צריך להיות מינימום של 80% מההשקעות שלהם בנכסים מניבים.
מי מנהל את החברה?
החברה ממנה דירקטור או דירקטורים אשר אחראים להגשת דוחות שנתיים לממשלה בשם בעלי המניות. המנהל או הדירקטורים מסופקים על ידי היזם/המפתחים שאחראים גם עליהם:
•הבטחת מנהל הנכס מקיים את ההתחייבויות החוזיות
•להבטיח שמנהל ההשכרה מקיים את החוזה שלו
•שיתוף דוחות כספיים שנתיים וגילויים אחרים לבעלי המניות
• הפצת כל הכנסה משכירות לבעלי המניות שהרוויחו
• ביטול כל נכס אם תתקבל הצעה בתום לב לאחר כל תקופת נעילה שצוינה בהתאם לתקנות הפורטל.
מהם דמי הניהול?
היזמים מחליטים בדרך כלל באופן הדדי והם מוודאים שלכל נכס חלקי שנרכש יהיה יחס הוצאות נמוך מאוד של עד 1% לתקופת הנעילה עד שניתן למכור אותו..
מהן תשואות ההשקעה והשכר המינימליות בשוק של בהרט?
השקעה מינימלית של 25 לאך צריכה להתבצע בנכסים מסחריים דרגה א’ שיכולים להיות מחסנים, שטחי משרדים, SEZ וכו’ בערים גדולות ובמרכזי תעשייה. ההכנסה משכר דירה שהתקבלה היא בין 2 לאך ל-2.5 לאך בהשקעה של 25 לאך המקבילה ל-8-10% עם IRR של 16-20% באופק של 5 שנים.
מי יכול להשקיע בנכסים כאלה?
כל NRI שיש לו חשבון NRO או כל תושב בהרט יכול להשקיע עם מסמכי KYC תקפים בזמן ההשקעה.
מהן השלכות המס?
לא היו תקנות ספציפיות מסווגות לסוג נכס זה. בהתאם לתקנות מס הכנסה העדכניות, דמי שכירות המתקבלים מנכס הנדל”ן המסחריים ממוסים כהכנסה ממקורות אחרים בהתבסס על לוח המס החל. הלוואת דירה שנלקחה לרכישת נכס בבית נופלת תחת הפטורים ממס שנקבעו לפי סעיף 24 וסעיף 80ג לחוק מס הכנסה. משקיעי NRI יכולים לקבל הטבות במסגרת הסכם הימנעות ממס כפול (DTAA) שנחתם עם מדינת מגוריהם הנוכחית.
TDS של 10 אחוז נגבה על ידי חלק מפורטלי ההשקעות על הכנסות השכירות לפני התשלום. הרווח ממכירת נכס מסחרי נופל תחת רווח הון. אותו הדבר מוכר כארוך טווח אם הנכס מוחזק יותר מ-24 חודשים וממוסה בשיעור של 20 אחוז עם הצמדה למדד, ללא קשר לגודל הרווח. לאחר מכן, אם הנכס נמכר לפני 24 חודשים, הרווח הופך לחייב במס כרווח הון לטווח קצר וממוסה על פי לוח מס ההכנסה של המשקיע.
מהם הסיכונים העיקריים הכרוכים בכך?
סוג נכס זה כפוף לסיכונים המרכזיים הבאים:
• סיכון ריבית – כאשר RBI מעלה את הריבית, הביקוש והצריכה נפגעים מה שגורם למחירי נכס כזה לרדת ובכך מייצר החזר ROI נמוך יותר.
• סיכון גיאופוליטי – מתחים מאקרו-כלכליים עלולים לגרום לשיבושים בשרשרת האספקה ועלולים להוביל להסלמות עלויות המשפיעות על צד הביקוש הכולל.
• סיכון אשראי – נכסים העומדים בפני חוב עצום עשויים לקבל דירוג אשראי גרוע או דירוגים שאינם בדרגת השקעה שעלולים להוזיל את המחירים.
• סיכון פוליטי – עם תקנות ממשלתיות משתנות ועם תחילתן של מפלגות שלטון חדשות, יכולה להיות אי ודאות במונחים של התקנות ומסגרת המדיניות הגורמת לתנודתיות במחירים.
• סיכון ריכוזיות- נכסים מוקצים בתוך גיאוגרפיה ולכן כל נושא מקומי מטיל סיכון ריכוזיות.
לפיכך, סוג נכס זה מתאים יותר למשקיעים נוטלי סיכונים ולא למשקיעים שונאי סיכונים בגלל נזילות נמוכה יותר שכן משקיעים מחזיקים במניות לא רשומות ב-SPV.
איך בנויים האקזיטים?
מדיניות נעילה ויציאה משתנה מפורטל לפורטל ויכולה להיות נעילה של 6 חודשים או 5 שנים או בסך הכל ללא תקופת נעילה כלל.
באופן כללי, יש 2 דרכים לצאת:
• מכירה פרטית שבה משקיעים יכולים למכור את הבעלות החלקית שלהם לכל קונה/משקיע אחר בעצמם בכפוף ל-KYC ולפרוטוקולים רגולטוריים אחרים
• מכירת נכסים מלאה כאשר כל הנכס נמכר.
מי הם השחקנים המרכזיים בשוק ובגודל השוק הכולל?
התעשייה מוערכת כעת ב-5 מיליארד דולר בבהרט. כמה מהשחקנים הנודעים והמבוססים עם AUM נכבדים הם:
• Aurum PropTech (ברשימת NSE ו-BSE)
• MYRE Capital
• hBits
• BRIK itt
• Frxnl
• Assetmonk
איזה גוף מבצע הערכת שווי של נכסים מסחריים כאלה?
שחקנים ידועים ומבוססים כמו JLL, Knight Frank ו-CBRE הם ראשונים להערכת הנכס במהלך המכירה המלאה ובדיקת הנאותות הכוללת.
מהם האתגרים המרכזיים שצפויים להתעורר?
עם זאת, יכולים להיות אתגרים לפניו מכיוון שהיא חסרה מודעות בבהרט והיא עדיין בשלב בהתהוות. כמו כן, אין תהליכים סטנדרטיים עבור רמות כניסה ויציאה וכמו כן עלולים להוביל לעלייה במחלוקות בנוגע לחלוקת השימוש בנכס וההוצאות העיקריות שנגרמו יחד עם עלייה במחדלים בודדים שעלולים לגרום לבעיות מסוימות..
מהי נקודת המבט העולמית על נושא זה?
בעלות חלקית על נדל”ן צברה אחיזה רבה בארה”ב, סינגפור והונג קונג ורשמה צמיחה מסיבית בנכסים בניהול. למשקיעים בשווקים אלה יש אמון גבוה יותר והניבו תשואות נכבדות במהלך העבר.
מהן התחזית לעתיד?
העתיד טומן בחובו פוטנציאל גדול ככל שתהיה מסגרת רגולטורית הרבה יותר טובה ועם אימוץ טכנולוגיית הבלוקצ’יין אנו רואים צמיחה אקספוננציאלית ב-3-5 השנים הקרובות עבור עסקאות בלתי ניתנות לשינוי. כמו כן, עם הדיגיטציה של הבנקים, תהליכי ההלוואות יהפכו חלקים ומהירים יותר, ולפיכך, צפויה עלייה גבוהה יותר עבור נכסים כאלה.
נראית עלייה משמעותית בתעודות סל גלובליות המשקיעות בקטגוריות תת נכסים כאלה כדי להוזיל עלויות באופן דרסטי ולפתוח את השוק למשקיעים קמעונאיים עם תיאבון סיכון הגון וסף השקעה נמוך.
קיים פוטנציאל עצום עם הופעתה של ‘Metaverse’ המאפשרת למשקיעים לקנות חלקי בעלות על הקרקע הווירטואלית ולקבל רווחים נאים.