פוסט 5
להצלחת כל חיילי צה”ל.
אין תקופה טובה יותר מחנוכה, חג של אורות וניסים, חג שמזכיר לנו כמה טוב יש בעולם הזה, מלדבר אתכם על קצת ניסים של נכסים בשביל שתוכלו לקבל השראה ופשוט…. להאמין!
*הבהרה: את הסיפורים אני מספר כאן בשביל לתת השראה ולנסות לעודד את כל מי שצריך לעשייה.
חשוב לי שתדעו שאני לא מפרסם בשביל להשוויץ או להאדיר את עצמי.
המון כשלונות ידעתי וסביר להניח שעוד אדע. אבל מכולם למדתי ובחרתי לשפר מעסקה לעסקה.
מעשה שהיה, כך היה:
לפני כשנתיים ,אחד הבנקאים שעובד איתנו, ריקארדו, לחש לנו באוזן: יש לי לקוחה שרוצה למכור את הנכס שלה- האם תהיו מעוניינים?
עכשיו לא סתם הוא חשב עלינו…. כבר טפטפנו לכל העולם ואשתו שאנחנו משלמים “עמלות יפות” על חיבורים, ובכל שיחה ומפגש איתו דאגנו לפטפט איתו על הנושא.
ריקארדו היה טיפוס כזה שמחפש לעשות קצת כסף מהצד.
לחצנו ידיים בטלפון והתקשרנו לגברת בעלת הנכס.
יש לה בניין של 8 יחידות במילוואקי, unit-mix משגע של דירות 3 חדרים עם 2 חדרי מקלחת, מיקום מרכזי.
היא בעלת מסעדה מצליחה ויש לה עוד כמה נכסים וכל כולה במסעדה -אין לה זמן לנשום ובטח שלא להתעסק בנכס…
מה שנקרא בהגדרה: tired landlord.
מי שמנהל לה את כל האופרציה הוא בחור צעיר בשם JT וכל התקשורת דייר-בעל בית עוברת דרכו.
אחלה.
חופרים קצת ומגלים שמר JT מתנהל מול הדיירים עצמאית וכאילו “השתלט” לה על הנכס ועל הדיירים והוא הפך להיות “חברת הניהול” בלי שאף אחד ביקש ממנו.
היא לא יודעת מימינה ומשמאלה ובקושי יודעת כמה כסף הנכס מייצר.
טוב… מגיעים לראות את הנכס- זה בדיוק התיאור של Diamond in the rough. שווי מוערך 670,000.
קצת פינוי זבל של דיירים, גג חדש וגינון והנכס לבעלים חדשים מוכן כמו כלה בחתונמי.
ביקשה 440,000 ואחרי מו”מ סיכמנו על 403,000 cash.
כן כן , ביקשה 440,000 כי לא היה לה מושג מה קורה בנכס. יאללה, נחתום?
מאז הסיכום היא לא עונה לנו לטלפון. מתקשרים, שולחים הודעות, יונת דואר, הודעה ב ICQ…. כלום. מנפנפת אותנו. פעם ב… מחזירה הודעה.
מה, התחרטה?
איך שהוא הבנו שהיא לא רק בעלת המסעדה אלא גם מנהלת אותה, עוזרת שם כשצריך ובשעות הפנאי גם עושה פאנלים. קיצר One woman Show.
הכל טוב ויפה, אבל איך חותמים? אין לה דקה לנשום וכולה קבורה במסעדה. קבענו איתה במסעדה שלה, מוכנים עם חוזה מודפס ועט.
עכשיו מדובר על ינואר בוויסקונסין, כן?
על המזל שלנו, יום החתימה ובחוץ סופת שלגים מטורפת. בולי היה צריך סוודר. קפואאאאא.
מניעים את האוטו ונוסעים על 5 קמ”ש. פלינסטונס עם הרגליים היה יותר מהיר מאיתנו.
שעת ערב מאוחרת, מגיעים למקום ו… מפוצץ.
ריבון העולמים, רק השם יודע איך אנשים יוצאים החוצה במזג אוויר כזה.
מנסים להפשיר עם תה וחוזה ביד…. מתקשקשים עם המוכרת על הא ודא ו….. בום! נחתם! יאללה הבייתה!!
פחות משעה היינו במסעדה והאוטו התחפש לאיגלו.
אבל כשיש לך חוזה שמן ביד, אתה מפנה שלג כאילו אתה בובקט.
3 חודשים אחרי, קצת סידורים ושיפורים ב 40,000 דולר והנכס נמכר ב 655,000. נס.
________________________________________________________
זאת גם ההזדמנות לספר שבשנתיים וחצי האחרונות, ובזכות כל השנים בענף הבנייה והפליפים בפרט, החלטתי למנף את הידע שצברתי לרכישת מתחמי מולטי-פמילי והשבחתם.
אני רוצה שתזכירו לעצמכם שאת הכסף של הפליפים, ובמידה והכל עובד כמובן, אתם רואים את הכסף רק אחרי מספר חודשים, אבל למכולת אתם צריכים לשלם היום.
לכן… גם אני וגם אתם חייבים תזרים מזומנים.
______________________________________________________________
את אחת העסקאות האחרונות בתחום המולטי-פמילי קנינו בפלורידה, ST PETERSBURG BEACH 
מתחם משגע של 21 יחידות בפריים לוקיישן.
הקטע היפה הוא שהעסקה הייתה און-מרקט והגענו אליה דרך ג’ו שהוא החבר של החברה של החבר של החברה…
דרך אגב, זה גם המקום לעודד אתכם ולהגיד שאת רוב העסקאות שעשיתי בחיי היו און-מרקט.
און מרקט= אפס שקלים לפרסום.
בעל הבית הוא עו”ד יהודי מניו יורק עם משרד מאוד מצליח.
הבחור התחיל את הפרויקט, בחר את הקבלנים הלא נכונים והעירייה סגרה לו את הבסטה.
כח וזמן לכאב ראש לא היה לו והוא חיפש למכור, אבל רק לקבלן/מישהו עם רקע קבלני.
זוכרים את ג’ו החבר של החברה של החבר של החברה? קבלן אינסטלציה שרצה להיכנס לתחום, שם את הנכס על חוזה אבל היה התפעול היה גדול עליו ולא היה לו את הכסף.
ג’ו וחיפש שותפים או למכור את החוזה וכאן אנחנו נכנסנו לתמונה.
אם יש משהו שבשנים האחרונות שווה להשקיע בו זה ידע ביישום עסקאות קריאטביות. לא רק לקרוא על זה, אלא גם לתרגל את זה ב”חי”.
רובנו מכירים את Pace Morby כבחור הקריאטיבי ואני יכול להעיד שלמדתי ממנו המון.
בכלל, יש כל כך הרבה חומר מצוין ביוטיוב- רק צריך להתחבר למישהו פעיל ולתרגל- לא מלמדים שחיה בזום.
מפה לשם, סגרנו את הדיל עם 85% מימון בעלים Owner Financing עם תשלומי ריבית בלבד של 4.5% למשך 5 שנים. נס.
יש עוד המון לספר על הדיל הזה, אבל המטרה פה היא לספר על דרכים יצירתיות שעובדות בכל סדר גדול של עסקה.
דרך אגב, אני מגייס משקיעים לפרויקט הזה.
____________________________________________________________________
חברים שלי, לסיום אני רוצה להודות לכם שבחרתם לקרוא אותי בתקופה של מלחמה ואני מקווה שהצלחתי להביא לכם מעט ערך.
חשוב לי שתזכרו שכשאתם קוראים את הפוסטים שפרסמתי, ובמיוחד את סיפורי ההצלחות, לרגע אל תחשבו שהכל הולך חלק.
הגב שלי מלא צלקות, נפילות ולילות ללא שינה.
לא כל פרויקט מסתיים עם סיפורים ורודים.
כל הניסיון הזה בא עם הרבה אחריות כלפי הבנק, המשקיעים וכל אנשי המקצוע מסביב.
אבל… יש דבר אחד שאני מתגאה בו- לעולם לא קרה משקיע שבחר לשים את כספו והפסיד אצלי כסף.
בימים האלה אני מגייס משקיעים חדשים ל 3 פרויקטים. גם קצרי טווח של עד שנה (פליפים) וגם ארוכי טווח של עד 5 שנים (מולטי-פמילי ומולטי-סינגל).
מוזמנים לפנות אליי כאן ואחזור אליכם (לא בשבתות ומועדי ישראל).
יהיה לי הכבוד לעבוד אתכם.
בוידאו: אני לפני שנתיים משמש כמגב אנושי אחרי חתימת החוזה.
עם ישראל חי.
