בואו נשוחח על תפקידו של סוכן נדלן ועל תפקידכם בשיתוף הפעולה הזה.

#פוסט5

בואו נשוחח על תפקידו של סוכן נדלן ועל תפקידכם בשיתוף הפעולה הזה.

תפקידו של סוכן היא להבין את צרכי המשקיע, לאתר נכס עד כמה שיותר קרוב ומתאים לצרכי ולמגבלות המשקיע, לספק נתונים מהשטח, להיות העיניים והאוזניים של המשקיע ולהתמקח עבורו. כל זאת בשקיפות והגינות.

יחד עם זאת, כפי שרואה חשבון ועורך דין לא מלאים את הלקוח בכל פרט וצעד בעבודתם מאחורי הקלעים, כך גם יש לסמוך על הסוכן שנבחר לייצוג שיעשה את עבודתו באופן מקצועי.

יש כמובן לקחת בחשבון שלסוכן עלולים להיות לקוחות נוספים ואו שעות של השתלמות וכמו כן גם חיים אישיים, כמו כן, החיים בטקסס מתנהלים בקצב רגוע, בשונה מהחיים המהירים של ישראל ושאר ערים מערביות גדולות בעולם, ולכן יש להאזר בסבלנות למענה של הסוכן.

סוכן טוב ומקצועי אינו מפקיר את הלקוח, גם אם לא היה זמין ללקוח באופן מידי.

יחד עם זאת, כל עוד הלקוח והסוכן נמצאים בהתדיינות ואו התחל משא ומתן על נדל”ן כלשהו, שני הצדדים מחוייבים להיות זמינים אחד לשני בהתאם לנסיבות, לביצוע פעולות שונות מול הצד המוכר.

כאשר התקבלה הצעה מאת הסוכן והלקוח על רכישה של נדל”ן על ידי הצד המוכר, יש מגבלת זמן לביצוע פעולות כגון חתימה על מסמכים, העברת מסמכים, העברת כספים, ביצוע בדק על הנכס, אשר אם חורגים ממנה הלקוח עלול להכנס לקנסות, כמו איבוד מקדמה או אפילו תביעה משפטית.

הסוכן ידריך את הלקוח צעד צעד עד לקבלת מפתחות לנכס.

סוכן שירותי יהיה זמין גם לשאלות לאחר שהחוזה נחתם והתקבלו מפתחות.

עבודתו של סוכן נדל”ן היא להביא את הלקוח לרכישה מוצלחת.

סוכן נדלן בטקסס יהיה בעל ידע משפטי בתחומו אך לא יספק שירותי עריכת דין.

ברוב סוכנויות הנדל”ן הגדולות תהיה הפרדה בין שירותי נדל”ן לבין שרותי ניהול נכסים.

סוכן, לפי חוק, יכול להמליץ על בעלי מקצוע אך לעולם לא יחליט עבור הלקוח את מי להעסיק. כמו כן הסוכן לא יכול להמליץ על איזורים מסוימים מתוך אידיאולוגיה, דת, השתייכות אתנית וכו כוון שיש חוק תחת HUD נגד גזענות.

למרות שהסוכן יכוון את הלקוח ויספק מידע ונתונים, רק הלקוח יגיע למסקנות מעצמו ויאמר לסוכן כיצד להתקדם.

רק הלקוח יכול להחליט על מספרים, מיקום, מלווה, שוכר, בעלי מקצוע.

סוכן המייצג את הלקוח לרוב יגבה 3% מסך העסקה במכירה או רכישה של נכס. סוכן של רוכש ינסה לגבות את התשלום מהמוכר, אך במידה והמוכר לא ישלם את עמלת הטרחה של הסוכן, על הרוכש לשלם עבור השירות הניתן.

בפעולות כמו פליפים וכו, סביר להניח מראש שהרוכש הוא זה שישלם את העמלה, יתכן שגם את הוצאות הטייטל (חברת תווך בין המוכר לרוכש- מגינה על שני הצדדים בתהליך)

במקרה של השכרות, הסוכן יגבה סכום המשתווה לחודש אחד של שכירות- בד”כ מהמשכיר.

מחובתו של הלקוח

להגיע מוכן לתחילת עבודה מול סוכן, דבר שיקל על אופן זרימת התהליך.

לדעת מה הוא רוצה מהתהליך אך להיות פתוח לדעתו והכוונתו של הסוכן.

להכין מסמך מהבנק המאשר כי קיימים סכומים לביצוע פעולה X עבור מקדמה. במידה ויש אישור למשכנתא ממלווה- אזי יש להציג אותו לסוכן מראש, או להתחיל תהליך מול מלווה להשגת אישור.

להנחות את הסוכן עד איזה סכום יהיה מוכן ויכול להשקיע.

להגיב להצעות הסוכן בדואר האלקרוני או בהודעה כתובה על מנת שהסוכן יבין ויידע אם כיוון החיפוש מתאים ומספק את הלקוח.

להציב לעצמו ולסוכן תאריך דד ליין – חשוב מאוד לתחום את אופן שיתוף הפעולה. תוך כמה זמן הלקוח מעוניין לרכוש נכס ישתקף גם באופן תכנון עבודת הסוכן מול המשקיע כוון שהסוכן יסדר לעצמו סדר עדיפויות בהתאם להלך רוח הדברים.

להבין שחוזה בלעדי מול סוכן אומר שלא הלקוח ולא מי מטעמו של הלקוח יכולים לפנות לנכס מטעם עצמם או עם סוכן אחר גם לאחר ביטול החוזה או תום החוזה. במידה והתגלה כי הלקוח רכש נכס שהסוכן הראה לו “מאחורי הגב” יהיה הלקוח חשוף לתביעה והלקוח יאלץ לשלם עבור עמלות הרכישה בתוספת הוצאות נוספות.

להיות החלטי.

סדר ומשמעת הינם מקצועיות ויובילו לתוצאות מהירות לעסקאות ממוקדות, טובות ומשתלמות.. דבר זה מראה רצינות, תוחם את אופן העבודה על תהליך איתור הנכס המתאים ומכניס מוטיבציה לשני הצדדים.

סוכן לרוב אינו יתחיל לחפש נכסים לעומק ולא ישקיע שעות על איתור נכס וייעוץ בתחום הנדל”ן כאשר המשקיע אינו חותם על מסמך ייצוג, שהוא בעצם מסמך העסקה והסכם בין הצדדים על אופן שיתוף הפעולה וטווח זמני שיתוף הפעולה, ואף לא יחל להראות נכסים ללא אישור מבנק או מלווה כי יש ללקוח את האפשרות לבצע פעולת רכישה.

במרבית המקרים הסוכן עובד מול סוכני הלוואות וסוכני משכנתאות, מול סוכני ביטוח ומול בעלי מקצוע אחרים אשר חשובים לתהליך הרכישה וניתן לבקש ממנו פרטים שלהם.

כל אחד מהצדדים יכול לבטל הסכם בכל זמן נתון, אך סעיפים מסויימים בהסכם נשארים תקפים גם לאחר שהסכם מגיע לתומו.

החוק בטקסס אומר שטובתו של סוכן היא עבור הלקוח. ז”א שלא משנה כמה הסוכן מרוויח מהעסקה בסוף, יש על הסוכן לייעץ ולפעול אך ורק לטובת אינטרס הלקוח.

לקוח הינו מי שחתם על מסמכי ייצוג.

בפוסט הבא נסכם את תהליך העבודה של המשקיע- TO DO LIST